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NOE 18443
N? Tinsa 414949
El OS
Nombre Predio
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Tinsa es una compañía internacional perteneciente a la firma europea de
capital de riesgo CINVEN, especialista en Tasaciones, Consultoría y Asesoría
Integral Inmobiliaria. Actualmente su sede central se encuentra en Madrid,
España.
Fundada en 1985, cuenta con más de 32 años de experiencia en el sector y
inmobiliario.
Experiencia , en el Mundo
En la actualidad y junto a su sede central, TINSA cuenta con delegaciones en
Chile (sede central para LATAM), Argentina, México, Perú, Colombia,
Ecuador, Francia y Portugal que, en conjunto, realizan más de 300.000
tasaciones al año.
Experiencia , en Chile
Tinsa Chile S.A, fue constituida en enero de 2000, y desde entonces se ha Áreas de negocio en las que Tinsa Chile participa:
ganado un importante reconocimiento y experiencia en el mercado
inmobiliario nacional. El reconocimiento de la empresa y su marca, se ha Tasaciones
obtenido a través de la relación de confianza y buen servicio que mantiene Consultoría
HTL (Hotel, Tourism 8, Leisure)
Inventarios y Valoración de Activos IFRS
con sus clientes, entre los cuales se encuentra gran parte de la banca
nacional, los más importantes operadores del sector inmobiliario, fondos de
inversión, y variadas instituciones del Estado entre otros muchos.
vvvv
¿Por qué Tinsa?
Calidad Presencia Internacional Compromiso Experiencia
“Nuestros Informes cumplen á ñ i dit s z = Tinsa es Líder en Valoración
perfectamente con la normativa IFRS. “Más do dd alos e. n Flexibilidad y dedicación Consultoría Inmobiliaria. Y
= Equipo multidisciplinario z e llario y afines = Seguimiento personalizado = Hemos brindado apoyo en este
alocución integral de valoración de = Europa del Este es la siguiente Zona. = Adaptación a las necesidades de cambio financiero a grandes empresas
ctivo FIJO. en nuestro plan de expansión nuestros clientes. desde el año 2002 en Europa y
= Contamos con respaldo de mercado La pl xpansión. Latinoamérica.
m Transparencia en la información
suficiente para apoyar nuestras
proporcionada y en entregables.
valoraciones.
1. Introducción
1.1. Identificación General
Entidad Solicitante:
Hacienda Chorombo S.A.
Revisión Escritura:
Si
Rut Entidad Solicitante
96.572.070-7
Roles:
16-300, 16-295, 16-302, 16-96, 16-294, 16-99, 16-101, 16-102, 16-
103, 16-104, 16-105
Propietario Sil: Hacienda Chorombo S.A. Avalúo Fiscal Total: | $ 1.232.274.963 pesos
Rut Propietario Sil: |96.572.070-7 Acogido a: Se desconoce
Tipo de Inmueble: Predio Agrícola Destino SII: Agrícola
Dirección Fundo Chorombo Sector Norte Uso Actual: Agrícola
Comuna y Sector María Pinto / Chorombo Norte Norma IFRS: NIC 41 (Agricultura) / NIC 16 (Activo Fijo)
Región: Región Metropolitana Fecha de Inspección: |15-10-2020 N? Cliente 18443
Nombre Predio Fundo Chorombo Sector Norte Fecha de Informe: 15-10-2020 N? Tinsa 414949
Imagen Representativa
Plano de Ubicación
Identificación de Inmuebles
DIS Descripción Rol PA MEM TICO ETT ET TO
1 ¡Parcela 25 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-300 Dominio -33.531387, -77.223877 9,70 Hás Escrituras
2 [Parcela 26 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-295 Dominio -33.531387, -77.223877 12,30 Hás Escrituras
3 [Parcela 35 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-302 Dominio -33.531387, -77.223877 15,20 Hás Escrituras
4 ¡Parcela 36 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-96 Dominio -33.531387, -77.223877 14,00 Hás Escrituras
5 [Parcela 38 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-294 Dominio -33.531387, -77.223877 6,00 Hás Escrituras
6 [Parcela 39 Parcelación Chorombo MIER [Terreno plano 16-99 Dominio -33.531387, -77.223877 9,10 Hás Escrituras
7 [Parcela 41 Parcelación Chorombo MIER [Terreno plano 16-101 Dominio -33.531387, -77.223877 16,20 Hás Escrituras
8 [Parcela 42 Parcelación Chorombo MIER [Terreno plano 16-102 Dominio -33.531387, -77.223877 9,20 Hás Escrituras
9 [Parcela 43 Parcelación Chorombo MIER [Terreno plano 16-103 Dominio -33.531387, -77.223877 12,00 Hás Escrituras
10|Parcela 44 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-104 Dominio -33.531387, -77.223877 9,20 Hás Escrituras
11|Parcela 45 Parcelación Chorombo ER [Terreno plano 16-105 Dominio -33.531387, -77.223877 9,30 Hás Escrituras
(1) Terrenos clases III se han catalogado bajo condición de riego, son sectores potencialmente regables y en parte cultivados. Total 122,20
Para fines de garantía bancaria su categorización dependerá del caudal asociado a los derechos de aguas legalmente inscritos; independiente que el inmueble posea tranques de acumulación que podrían
asegurar una mayor área de riego.
AA TSIAES dl lt) NAAA Situación Municipal Superficie Unidad Fuente
1
Total –
1D Obras Complementarias Tell tol) Año Construcción Situación Municipal Cantidad UTE A ATT
a – Un In Situ
DEE AS Variedad Ad Año Plantación Unidades por Há Cantidad (UE O
1 Ton. Hás In Situ
Total –
1D Derechos de Agua – Tipo Tell tol) Numero de partes/acc Caudal UTE A ATT
1 [Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-300) 18,20 sía Partes | Escrituras
2 Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-295) 24,76 sía Partes | Escrituras
3 Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-302) 21,57 sía Partes | Escrituras
4 ¡Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (16-99) 12,91 sía Partes | Escrituras
5 Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-101) 10,13 sía Partes | Escrituras
6 Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-102) 13,05 sía Partes | Escrituras
7 Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-103) 16,17 sía Partes | Escrituras
8 ¡Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Estero Améstica (Rol 16-105) 13,19 sía Partes | Escrituras
(2) No existe información legal ni informal sobre la equivalencia de cada acción/parte del Estero Améstica.
Total
Su valorización esta sujeta a comparación con derechos de la misma fuente y aguas superficiales (detalle en sección derechos de aguas).
No se tuvo a la vista antecedentes legales potenciales derechos de aguas relacionados al rol SIl 16-104 (Resumen ejecutivo enviado por
cliente señala que dicho rol cuenta con 13,05 acciones).
1.3.
1.4.
Alcance
En el marco de la implementación de IFRS, Hacienda Chorombo S.A. ha solicitado a TINSA Chile S.A. su colaboración para efectuar la valoración IFRS de
inmuebles de propiedad de Hacienda Chorombo S.A., la cual considera la valoración de terreno, edificaciones, OO.CC., plantaciones y derechos de agua bajo el
estándar de Valor Justo o Razonable (Fair Value) a partir de las definiciones de la Norma Contable de Información Financiera NIIF o IFRS.
La presente tasación se ha practicado bajo las exigencias de la normativa IFRS NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo y NIC 41 Agricultura para prescribir el valor
contable de los activos, el cual se señala en el cuadro de valorización de activos. presentándose por separado las superficies y valores asignados al terreno y a cada
ítem constructivo, de obras complementarias, plantaciones y derechos de agua.
Para este efecto, la propiedad fue visitada el 15-10-2020 . La propiedad se identificó completamente con asesoría in situ.
Definiciones
Los siguientes términos se usan en la memoria, con los significados que a continuación se especifican:
Valor Libro (Importe en libros): es el importe por el que se reconoce un activo, una vez deducidas la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro del valor
acumuladas.
Costo: es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable (valor justo) de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en
el momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con
los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.
Valor depreciable (Importe depreciable): es el costo de un activo, u otro importe que lo haya sustituido, menos su valor residual.
Depreciación: es la distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil.
Valor específico: es el valor presente de los flujos de efectivo que la entidad espera obtener del uso continuado de un activo y de su disposición al término de su
vida útil, o bien de los desembolsos que espera realizar para cancelar un pasivo.
Valor Razonable (Valor Justo): según la NIIF 13, valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una
transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición.
Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que:
= Posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y
= Seesperan usar durante más de un periodo.
1.5.
1.5.1.
Valoración de Edificaciones y Obras Complementarias: Dependiendo del enfoque, se utilizan los siguientes supuestos.
Costo de Reposición a Nuevo (CRN): monto que habría que invertir en un bien nuevo de similares características del que se posee. Este método de valoración
está basado en el principio del costo que ha tenido para la construcción de cada uno de los activos inmuebles, tomando en cuenta materialidad y calidad
constructiva. Los valores son respaldados con base de datos interna.
Valor de Reposición Actualizado (VA): considera el estado de conservación presente y la vida útil de cada activo ubicados al interior del inmueble, teniendo en
cuenta el estado, verificado por los antecedentes facilitados y el levantamiento en terreno por realizado por el tasador. Se ha aplicado una depreciación uniforme
para el total de activos bajo la fórmula de Ross – Heidecke.
Vida Útil: es el periodo durante el cual se espera utilizar el activo amortizable por parte de la entidad.
Vida Útil Técnica: corresponde al periodo de tiempo durante el cual un inmueble será utilizable. Al final de este periodo, el bien alcanza su Valor Residual y
podría ser retirado por obsolescencia tecnológica o funcional, lo que implica baja conveniencia económica de su utilización.
Edad Efectiva: corresponde a la antigúedad del inmueble, al periodo de tiempo transcurrido desde la Recepción Final o fecha estimada de construcción hasta el
maño de la valoración.
Vida Útil Remanente: años que se estima que el inmueble permanecerá utilizable.
Valor Residual: es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la enajenación o disposición por otra vía del activo, después de deducir
los costos estimados por tal enajenación o disposición, si el activo ya hubiera alcanzado la antigiedad de las demás condiciones esperadas al termino de su
Marco Normativo IFRS
NIC 16 – Propiedades, Planta y Equipo
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 16 de Propiedades, Planta y Equipo, emitida por el Comité de Normas
Internacionales y el contenido de normas de la NIIF 13. A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:
Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo;
El costo del activo para la entidad pueda ser valorado con fiabilidad (Art. 7).
Medición del Valor:
En el reconocimiento inicial: Un elemento de propiedades, planta y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su
costo. El costo de adquisición de una propiedad de planta y equipo comprenderán su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los
desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costos
asociados a la transacción.
Posterior al reconocimiento inicial: la entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación Valor Razonable, y aplicará esa
política a todos los elementos que compongan una clase de propiedades, planta y equipo.
= Modelo de revalorización: con posterioridad a su reconocimiento como activo, un elemento de inmovilizado material cuyo valor razonable pueda medirse con
fiabilidad, se contabilizará por su valor revalorizado, que es su valor razonable, en el momento de la revalorización, menos la amortización acumulada y el
importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor que haya sufrido.
= Revalorizaciones se hacen con suficiente regularidad según las variaciones de cada caso (anual, cada 3 o 5 años, etc.). (Art 31, 34).
= Terrenos y edificios se determinan a partir de la evidencia de mercado que ofrezca la tasación.
= Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, la entidad podrá estimar el valor razonable a través de métodos que tengan en cuenta los rendimientos del
mismo o su costo de reposición una vez practicada la amortización correspondiente (Art. 33).
= Clases de elementos: terrenos, edificios, maquinaria, buques, aeronaves, vehículos de motor, mobiliario y utillaje y equipos de oficina. (Art. 37).
Depreciación: se depreciará de forma independiente cada parte de un elemento de inmovilizado material que tenga un costo significativo con relación al costo total
del elemento (Art. 43).
= El valor depreciable de un activo se distribuirá de forma sistemática a lo largo de su vida útil. (Art. 50). (Valor depreciable es el costo de un activo, o el valor que
lo haya sustituido, menos su valor residual (definiciones Art 6.).
= Laestimación de la vida útil de un activo, es una cuestión de criterio, basado en la experiencia que la entidad tenga con activos similares (Art. 57).
= Los terrenos y edificios son activos independientes y se contabilizarán por separado, incluso si han sido adquiridos en forma conjunta. Los terrenos tienen una
vida útil ilimitada y por tanto no se deprecian. Los edificios tienen una vida limitada y, por tanto, son activos depreciables (Art. 58).
= Los métodos de depreciación (Art. 60-62) son variados y los elige la entidad y mantiene uniformemente en todos los ejercicios (a menos de producirse un
cambio).
1.5.1. NIC 38 – Activos Intangibles
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 38 de Activos Intangibles, emitida por el Comité de Normas
Internacionales.
A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
xx Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:
. Es separable, es decir, es susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido, transferido, dado en explotación, arrendado o intercambiado, ya sea
individualmente o junto con un contrato, activo identificable o pasivo con los que guarde relación, independientemente de que la entidad tenga la intención de
llevar a cabo la separación.
= Surge de derechos contractuales o de otros derechos de tipo legal, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de
otros derechos y obligaciones.
Medición del Valor:
xx Enel reconocimiento inicial: Un elemento de Activos Intangibles, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo.
El costo de un activo intangible adquirido de forma separada comprende:
= El precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir los
descuentos comerciales y las rebajas; y
= Cualquier costo directamente atribuible a la preparación del activo para su uso previsto.
xx Posterior al reconocimiento inicial: La entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación todos los demás activos
pertenecientes a la misma clase también se contabilizarán utilizando el mismo modelo, a menos que no exista un mercado activo para esa clase de activos.
= Modelo de Costo: Con posterioridad a su reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su costo menos la amortización acumulada y el
importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor.
= Modelo de Revaluación: Con posterioridad al reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su valor revaluado, que es su valor razonable, en
el momento de la revaluación, menos la amortización acumulada, y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor que haya sufrido. Para fijar el
importe de las revaluaciones según esta Norma, el valor razonable se determinará por referencia a un mercado activo. Las revaluaciones se harán con suficiente
regularidad, para asegurar que el importe en libros del activo, al final del periodo sobre el que se informa, no difiera significativamente del que podría
determinarse utilizando el valor razonable.
Si un activo intangible, dentro de una clase de activos intangibles revaluados, no pudiera ser objeto de revaluación porque no existe un mercado activo para el
mismo, el elemento en cuestión se contabilizará según su costo, menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas que le
hayan podido afectar.
1.5.1. NIC 38 – Activos Biológicos
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 41 de Activos Biológicos, emitida por el Comité de Normas
Internacionales.
A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
>xx Laentidad reconocerá un activo biológico o un producto agrícola cuando, y sólo cuando:
. La entidad controle el activo como resultado de sucesos pasados;
= Sea probable que fluyan a la entidad beneficios económicos futuros asociados con el activo; y
= El valor razonable o el costo del activo puedan ser medidos de forma fiable
Medición del Valor:
xx Un activo biológico se medirá, tanto en el momento de su reconocimiento inicial como al final del periodo sobre el que se informa, a su valor razonable menos
los costos de venta, excepto en el caso, descrito en el párrafo 30, de que el valor razonable no pueda ser medido con fiabilidad.
xx Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable: Se presume que el valor razonable de un activo biológico puede medirse de forma fiable. Sin embargo,
esa presunción puede ser refutada, sólo en el momento del reconocimiento inicial, en el caso de los activos biológicos para los que no estén disponibles precios o
valores fijados por el mercado, y para los cuales se haya determinado claramente que no son fiables otras estimaciones alternativas del valor razonable. En tal caso,
estos activos biológicos deben ser medidos a su costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro del valor. Una vez que el valor
razonable de estos activos biológicos pase a medirse fiablemente, la entidad debe medirlos a su valor razonable menos los costos de venta.
1.6.
Metodología
De acuerdo a la NIC 16, 38 y 41, los métodos de tasación utilizados por TINSA Chile S.A. corresponden a los siguientes:
Enfoque de Mercado: tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que
razonablemente se puede esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión
para comprar o vender y ambos plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The
fundamentals o Appraising machinery and Technical Assets. 2? ed. American Society of Appraisers. 2005. Página 566.
Enfoque de Ingreso: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, como consecuencia de la naturaleza específica del bien y porque rara vez es vendido,
salvo como parte de una unidad de negocio en funcionamiento, el valor razonable se debe estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que
genera el mismo. Para aquellos bienes que fueron posibles encontrar comparables de renta, el ingreso considera la actualización de los flujos asociados a los bienes
bajo análisis. Los flujos proyectados se estimaron proyectando arriendos proyectados. Para la proyección de arriendos se consideraron cánones mensuales de
arriendos de bienes similares, superficies potenciales arrendables, vacancias estimadas, corredor de propiedades, administración de contratos e impuestos
esperados, para un periodo definido según el tipo de bien.
Enfoque de Costos: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el Costo de Reposición a
Nuevo (C.R.N.) del inmueble tasado. Posteriormente se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia
económica. La lógica detrás de este enfoque es el principio de sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una
propiedad sustituta de utilidad equivalente. IBID, página 560.
10
2.1.
2.2.
2.3.
Principales Supuestos Utilizados
Fecha del Informe y Referencias Monetarias
La valorización fue realizada con fecha: 15-10-2020
Se utilizaron la siguientes referencias monetarias:
+ CLP (moneda de Chile)
+ UF: $ 28.749,73 pesos
+ Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl
Información Utilizada
La presente valoración está basada en los antecedentes aportados por el cliente en los documentos aportados, y por la información obtenida por el tasador en la
dirección de obras correspondiente, en donde se detallan los bienes a valorar.
Planos Xx Avalúo Fiscal Detallado Xx Auxiliar Contable o Valor Libro
Permiso de Edificación Especificaciones técnicas Estados de Pago Construcción
Recepción Final Tasación Anterior Certificado de Expropiación
Listado de Roles Xx Escrituras Xx Certificado de Informes Previos
Costo Reposición a Nuevo (CRN)
Es el costo de construir actual de una edificación similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se
utilizaron estas metodologías para la estimación el costo nuevo reposición CRN.
Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes. Se estimaron los
costos de reposición a nuevo CRN en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un
negocio, y para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible. Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones se han ponderado
aspectos técnicos como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura, terminaciones, y estado de conservación, considerando además sus obras
complementarias. Esta información ha sido comparada y ponderada con información de nuestra base de datos interna con fuente en presupuestos reales de ejecución
de este tipo de construcciones proveniente de evaluaciones de proyectos realizados por nuestra compañía.
Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor de adquisición original por coeficientes de actualización de los precios de la industria. Este método
de valoración de edificaciones se utiliza para obtener el CRN en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen un mercado definido donde se obtenga
información sobre precios. Por lo tanto, la valoración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicado en un contrato o estado de pago, ajustado
por un factor de actualización, correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumulado desde el año de funcionamiento.
CRN=VC x ( 1 + 1CE% *) + CRN: Costo nuevo de reemplazo o valor reposición + 1CE%’: Variación Índice de Costos de Edificación (CChC) acumulado
= o
+ VC: Valor de construcción del activo aportado por clientexx en el tiempo en años desde la edificación del activo a la fecha de valoración
11
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
Descomponetización del CRN
Para aplicar la valoración por componentes, hemos estimado un porcentaje del CRN unitario para cada elemento de la edificación (obra gruesa, terminaciones e
instalaciones).
La descomposición del valor se realiza una vez obtenido este valor, siendo desglosado en obra gruesa, terminaciones e instalaciones con un factor de acuerdo al tipo de
bien, realizando una estimación sobre su composición. El factor está calculado en base a los estados de pago de una construcción de similares características,
separando los costos incurridos en cada ítem, y asignando un porcentaje respecto del valor total.
Ponderadores (Modo de Ejemplo) Factor C.R.N TOS)
Obra Gruesa 0,45 Ross – Heidecke
Terminaciones 0,35 Ross – Heidecke
Instalaciones 0,20 Ross – Heidecke
C.R.N. Total 1,00
Tabla Factores de descomponetización del CRN (modo de ejemplo).
Vida Útil Técnica (VU)
Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que un activo puede ser utilizado en la función para la cual fue diseñado. Para esta valoración se presentan
vidas útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.
Antigúedad (VUTrans)
Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final
de la construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.
Vida Útil Remanente (VUR)
Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la
vida útil remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigúedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.
A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.
12
2.8.
2.9.
2.10.
Depreciación
Para estimar la depreciación las edificaciones se utilizó la fórmula de Ross – Heidecke, método para depreciar edificaciones civiles. Este considera:
e . EE Nuevo o muy bueno
> La edad de la edificación que se va a valorar. ua Estado muy bueno
> Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. < Estado bueno
‘ sa Le 1 | Estado de desgaste normal
> Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. | Ross Nocesiado de reparaciones sencllas
] Línea Recta Necesitado de
Necesitado de
Necesitado de
Estado de demolición
Incluyendo la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación Ñ y
calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será: 1
VA =CRN – [(CRN – VR) x K]
+ Va: valor actual + VR: valor residual
+ CRN: Costo de Reposición Nuevo + K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H
Vida Util (an
Tabla con escala de estados de conservación R-H
Valor Residual (VR)
Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del activo al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor
residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.
Comparables de Mercado
Según la NIIF 13, para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e información a revelar relacionada, se establece una jerarquía
del valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. La jerarquía del valor razonable
concede la prioridad más alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más
baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de Nivel de 3).
Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha
de la medición. Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o
indirectamente. Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo.
Jerarquías del Valor Razonable:
xx Nivel 1: Precios cotizados sin ajustar
xx Nivel 2: Variables observables en el mercado distintas al nivel 1
>xx Nivel 3: Variables no observables en el mercado.
Los niveles de jerarquías utilizados en la presente valoración se encuentran indicados en el punto 4.2 de Valoración para cada activo analizado.
13
3.
3.1.
3.2.
3.3.
Descripción del Trabajo Realizado
Procedimientos Realizados
Dentro de los procedimientos realizados se consideraron los siguientes:
Definición del alcance y elaboración de propuesta
Aprobación de propuesta
Solicitud de antecedentes
Recepción de antecedentes, reconocimiento de los biene:
Coordinación de visitas a terreno
TRABAJO DE
Designación de coordinador general del proyecto pz CAMPO
enlace en entrega de información y respuestas Recopilación de antecedentes técnicos y registro fotográf
Análisis de mercado Determinación del Valor Razonable (Fair Value)
Estimar vidas útiles acordes a criterios técnicos Conciliación con registro contable, ajuste contable
. , RESULTADOS o . a
Estimar el valor residual Identificación de observaciones con cliente
Aplicación de Modelo de Depreciación Corrección de informe y entrega final
Trabajo de Campo
Dentro de la inspección de los bienes en terreno se identifico la siguiente información; la cual es registrada en una planilla de Excel, y posteriormente
convenida. La Información antes mencionada es la siguiente:
” Si corresponde a un Activo Inmueble:
Si corresponde a una Edificación u Obra Complementaria:
xx Tipo bien (terreno, construcción, OO.CC.)
xx Ubicación del bien
Nombre del Inmueble
Clase de Construcción
TRABAJO
DE CAMPO xx Rol Estado de Conservación
Nivel de Terminaciones
Año de Construcción
vVyvvvvv
Situación Municipal
Limitaciones de nuestro Trabajo
El contenido de esta memoria de valoración junto con los antecedentes expuestos y analizados, fueron preparados exclusivamente para , los cuales se encuentran
sujetos a las políticas que TINSA Chile S.A. posee en materia de retención y confidencialidad. No se acepta ninguna responsabilidad ante un tercero, ni acepta
responsabilidad en caso que este informe se utilice en circunstancias ajenas al propósito establecido.
El trabajo se ha realizado en base a la información disponible a la fecha del estudio; se asume que la información presentada por el cliente se ajusta a la realidad.
Este informe no podrá ser reproducido o citado completamente o en parte sin la autorización previa por escrito de TINSA Chile S.A.
14
4.2.
Antecedentes
Antecedentes Normativos
El predio según el Plan Regulador Comunal se emplaza: – fuera del límite urbano
Densidad Máxima MTS) Coef. TS MT MENTE OE AE Sistema de
ALEA Rasante NTE ES
Nc Predial Mínima [STA E) OS Mínimo Medianero EN
1. [Predios rústicos Hab/Há 4 Hás ocuc | oGue | oGuc | oGuc OGUC ocuc | oGuc OGUC
Descripción del Sector
Localización
La propiedad se emplaza en la comuna de María Pinto, Provincia de Melipilla, Región Metropolitana. Sector Chorombo.
De acuerdo al PRMS vigente se emplaza en Área de Interés Agropecuario Exclusivo.
Características
El sector se caracteriza por ser principalmente agrícola. Dentro de su entorno directo se encuentran principalmente parcelas de explotación agrícola y en menor
cantidad parcelaciones de agrado con viviendas aisladas las cuales presentan un nivel socio-económico medio-bajo; además se observa sector residencial de la
comuna.
La propiedad presenta acceso directo por camino publico.
Infraestructura y Urbanización
El sector presenta urbanización básica, los caminos en general cuentan con calzadas pavimentadas, posee tendido eléctrico aéreo, red de agua potable
rural, alcantarillado por solución particular, características que definen la infraestructura del sector como satisfactorias a las necesidades actuales.
Conectividad
El inmueble posee buena accesibilidad en automóvil, debido a que se encuentra próximo a rutas principales, accediendo de forma rápida al centro de Santiago
(60 min). No se observa movilización local.
15
5.
5.1.
Descripción de la Propiedad
[Características Generales
Propiedad agrícola denominada “Fundo Chorombo Sector Norte”, compuesta por
11 roles colindantes, asociados a las Parcelas 25, 26, 35, 36, 38, 39, 41, 42, 43,
44 y 45 del P. P. Chorombo.
Dichos roles presentan una superficie de 122,2 ha según títulos de domino y 120
ha según SIl. La propiedad posee suelos de aptitud agrícola destinado a la
producción de cultivos anuales, cuentan con topografía plana. Propiedad cuenta
con derechos de aguas inscritos; No cuenta con construcciones ni instalaciones.
NOTAS:
1) Para efectos de valoración, se considera superficie según títulos de
dominio; lo cual es coincidente con información de contacto y planimetría
de la propiedad.
2) Polígonos estimados según imagen satelital son coincidentes con
polígonos indicados según Ide Minagri y cartografía de Sil; sin embargo,
estos últimos no muestran información de los roles 16-300, 16-295 y 16-302.
3) Según antecedentes aportados, existen Bienes Comunes asociados a la
propiedad. Dichos bienes comunes no se valoran en el presente informe de
tasación.
Imagen Google Satelital / Physical
Imágenes obtenidas de: http://ide.minagri.gob.cl/visor/external/cargarmapa.do
16
5.2.
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
[Atributos Generales
Fortalezas de la propiedad:
+ El clima predominante en la comuna de María Pinto es favorable para la
producción agrícola.
+ Buen metraje de terreno, terreno 100% cultivable.
Debilidades de la propiedad:
+ Terreno de forma irregular, lo cual imposibilita su aprovechamiento máximo.
+ Propiedad cuenta con emplazamiento en sector rural de la comuna.
Oportunidades y Amenazas externas:
Oportunidades
+ Alta superficie explotable para generación de economías de escala.
Amenazas
+ Ausencia de equipamiento cercano (Salud, Comercio, Servicios).
Rosario Nor
Imagen Clasificación de Suelos
17
5.3.
Terreno
Descripción Detallada
Propiedad agrícola denominada “Fundo Chorombo Sector Norte” de 122,2 ha según títulos, compuesta por 11 roles colindantes, asociados a las Parcelas 25, 26, 35,
36, 38, 39, 41, 42, 43, 44 y 45 del P. P. Chorombo.
Posee suelos de aptitud agrícola destinado a la producción de cultivos anuales, cuentan con topografía plana a suavemente ondulada. Propiedad cuenta con
derechos de aguas superficiales inscritos asociados al Estero Améstica. No cuenta con construcciones ni instalaciones.
Los suelos de esta propiedad, corresponden a suelos Clase lll y IV según SIl, mientras que de acuerdo a lo informado por el Ciren (parametría IDE-Minagri)
corresponden a suelos clase Il; para términos de tasación se consideran clase lll, de acuerdo a lo observado en terreno (para precisar la capacidad de uso, se
requiere un estudio acabo de suelos) . Suelos de la propiedad corresponden a suelos de la Serie Las Perdices (LAP), los suelos de la serie Las Perdices
corresponden a suelos de origen residual, presentan topografía variada, poseen textura franco arcillo arenosa predominante, permeables, moderadamente profundos
a profundos y buena fertilidad natural. Sin limitaciones significativas para cultivos y plantaciones frutales.
Observaciones:
– Para efectos de valoración, se considera superficie según títulos de dominio; lo cual es coincidente con información de contacto y planimetría de la
propiedad.
– Según antecedentes aportados, existen bienes comunes asociados a la propiedad. Dichos bienes comunes no se valoran en el presente informe de
tasación.
– Terrenos clases lll se han catalogado bajo condición de riego, son sectores potencialmente regables y en parte cultivados. Para fines de garantía
bancaria su categorización dependerá del caudal asociado a los derechos de aguas legalmente inscritos.
– No se tuvo a la vista antecedentes legales potenciales derechos de aguas relacionados al rol SIl 16-104 (Resumen ejecutivo enviado por cliente señala
que dicho rol cuenta con 13,05 acciones).
Ma auinén infarmanión Ianal ai inbacimnl nabn la lanaia de anda anni hn lanctn del Entrena Amántina
Climatología (http://es.climate-data.org/)
El clima es templado y cálido en María Pinto. En invierno hay en María Pinto mucho más lluvia que en verano. La clasificación del clima de Kóppen-Geiger es Csa. La
temperatura promedio en María Pinto es 17.0 *C. La precipitación es de 453 mm al año. El mes más seco es enero. Hay 2 mm de precipitación en enero. 127 mm,
mientras que la caída media en junio. El mes en el que tiene las mayores precipitaciones del año. Con un promedio de 22.9 *C, enero es el mes más cálido. El mes
más frío del año es de 11.4 *C en el medio de julio. La precipitación varía 125 mm entre el mes más seco y el mes más húmedo. Las temperaturas medias varían
durante el año en un 11.5 *C.
[ Clasificación de Kóppen: [ Csa [ Temperaturas Extremas: | Max 31,0 Min 4,0% [ Lluvias (en mm): | 453 [ N? de heladas anuales:
1) Parcela 25 (rol 16-300)
Clases ml Norte Parte Pc 43, 44 y 45, ambas con camino interior de por medio;
Orientación Norte Sur Pc24, Pc 23;
Ti Plana Oriente Parte Pc 45, con camino interior de Estero Po24;
Forma Poniente Parte 23 y 43, Pc 44, con camino de por medio.
Frente / Fondo |Adecuada CBR 2039 vta. N*3618, año 2008 CBR
Escritura
Planos
Levantamiento
ún Sil
2) Parcela 26 (rol 16-295
Clases mn Norte Reserva señor Barros;
Orientación Norte Sur Estero
Ti Plana Oriente Pc 27;
Forma Poniente Estero Améstica.
Frente / Fondo |Adecuada CBR 2040 vta, N* 3620, año 2008 CBR
Escritura
Planos
Levantamiento
ún Sil
18
1d
1d
1d
1d
3) Parcela 35 (rol 16-302)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
4) Parcela 36 (rol 16-96)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
5) Parcela 38 (rol 16-294)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
6) Parcela 39 (rol 16-99)
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Pc 36;
Camino
Pc 36;
Pc 36
2044, N*3627, año 2008 CBR
Sitio Av, Pc 35 Pc 39;
Parte Pc 38 y Sitio Ae, camino de por medio y sitio
Parte Pc 39 y Pc 38;
Pc 32, sitios Av, Au, At todos con camino de por medio.
N*3695, año 2008 CBR
Norte En una extensión de 200 m con la Pc 39;
Sur En mas o menos 85 m, con Pc 16;
Oriente En más o menos 530 m, con la Pc 41;
Poniente Con el resto de la Pc 38, en mas o menos 450 m.
Inscripción CBR _ |Fj. 1036 vta, N*1646, año 1990 CBR Melipilla
19
1d
1d
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
7) Parcela 41 (rol 16-101)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
8) Parcela 42 (rol 16-102)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Pc 40 y en una con Pc 41;
Pc 38 y Pc
Pc41;
Pc 35.
2044 vta, N*3628, año 2008 CBR
En con pc 39, Pc 40 y Pc 43;
Pc 20 y Parcelas 16
Parte Pc 43, Pc 22 y Pc 41;
Pc 38 y Pc 39.
2049, N*3637, año 2008 CBR
Reserva señor R. Bofill;
Pc 40;
Pc 43;
Reserva señor R. Bofill.
N*3638, año 2008 CBR
20
1d
1d
1d
9) Parcela 43 (rol 16-103)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
10) Parcela 44 (rol 16-104)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
11) Parcela 45 (rol 16-105)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Ti
Forma
Frente / Fondo
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Pc 42 y Pc N* 44, con camino interior de por medio;
Pc N%41;
Pc N25 y Pc Pc N“22 y Pc 41;
Pc 41 y Pc N*40 y Pc N* 42,
2061, N*3661, año 2008 CBR
Parte Reserva señor R. Pc N* 45;
Parte Pc N* 25 y Pc N? 43, ambas con camino de
Pc N45, Pc 25, con camino de
PcN* 42,
2050, N*3639, año 2008 CBR
Reserva señor Moffil;
Pc N“25, camino interior de por medio, y Pc N%44;
Pc N“26, con Estero Améstica de
Pc N44,
2050 vta, N*3640, año 2008 CBR
medio;
21
xx Afecciones utilidad pública, servidumbres y/o expropiaciones: No
Propiedad no afecta a expropiación según información extraoficial; no se tuvo a la vista certificados de no expropiación, por lo que se recomienda corroborar
información con certificados oficiales.
ETRE
Hás
Superficie Bruta Adoptada 122,20
Superficie Cesión
Superficie Servidumbres
Superficie Neta 122,20
5.4.
Derechos de Agua – Valor desglosado
El predio cuenta con derechos de aguas superficiales inscritos consistentes en:
– 18,20 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal La Cruz, para el regadío de la Parcela N* 25 del P. P. Chorombo;
– 8,04 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal La Cruz y 16,72 partes de las mil partes del Estero Améstica, por el Canal Ortigal Izquierdo para el regadío
de la Parcela N* 26 del P. P Chorombo;
– 21,57 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal Félix, para el regadío de la Parcela N* 35 del P. P. Chorombo;
– 12,91 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal Félix, para el regadío de la Parcela N* 39 del P. P. Chorombo;
– 10,13 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal La Cruz para el regadío de la Parcela N* 41 del P. P. Chorombo;
– 13,05 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal Ortigal Derecho para el regadío de la Parcela N* 42 del P. P. Chorombo;
– 16,17 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal Ortigal Derecho para el regadío de la Parcela N* 43 del P. P. Chorombo;
– 13,19 partes de las mil partes del Estero Améstica de por Canal Ortigal Derecho para el regadío de la Parcela N* 45 del P. P. Chorombo.
La propiedad cuenta en total con 129,98 partes de las mil partes del Estero Améstica.
Se estima (solo considerando partes del Estero Améstica relacionadas a hectáreas de roles con agua inscrita, que el Estero Améstica tendría un caudal cercano a 0,715
l/s. Lo anterior, es solo una estimación y no representa la equivalencia real de esta fuente.
Notas:
1) No existe información legal ni informal sobre la equivalencia de cada acción/parte del Estero Améstica. Por lo anterior, no es posible tener certeza de su caudal
nominal.
2) No se tuvo a la vista antecedentes legales potenciales derechos de aguas relacionados al rol Sll 16-104 (Resumen ejecutivo enviado por cliente señala que
dicho rol cuenta con 13,05 acciones).
23
MEE ESICUcES
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
344 vta / 632 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
18,2
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
345 / 633 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
24,76
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
346 vta / 636 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N? de acciones:
21,57
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
347 / 637 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
12,91
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
348 / 639 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
10,13
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
348 vta / 640 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
13,05
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
350 / 643 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
16,17
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
Inscripción CBR de:
Melipilla
Fojas / N* / Año:
349 vta / 642 / 2008
Región / Provincia / Comuna
Metropolitana / Melipilla / María Pinto
N’ de acciones:
13,19
Nombre del bien
Derechos de aguas del Estero Améstica
Caudal Its/seg:
Sin antecedentes
24
iento inmobiliario
[ CUADRO DE REFERENCIAS. Enfoque de Mercado – Testigos de Venta
Fecha: _ 15-10-2020
Valor UF: $ 28.749,73
pe
A da MA Cuenca E A A MAT MO
Referencia eS e TA
+ | 01-04-2019 [Compravental Estero Améstica-Canal La Cruz 10,56 partes Maipo |Fs.87,N’146,2019 106 522 [$ 15000.000| 1476960 51
Promedio Venta Real CBR 10.6 $ 15.000.000 | 1.476.959 st
1| 05-08-2019
2| 01-08-2019
3 2020
4| 20-06-2019
5| 28-06-2019
1,7 acc. Canal Rio F. 197, N*
111 Sección F.ON?
111 Sección Río.
¡Rio
111 Sección F.ON?
Provincia de F. 167 N?
(*) Escrituras revisadas en la DGA, no señalan Fojas asociadas (documentos en formato
Promedio
506
5.211,11
1.090.
6.279
14.500.000
8.050.000
149.393.977.
31.250.000
180.000.000.
76.638.795
2.665.441
3.500.000.
1.597.797.
1.250.000.
1.200.000.
2.042.648
Revisada las transacciones de dominio y compraventas de la DGA para los años 2018 y 2019, solo se observo una compraventa relacionada al Estero Améstica por un valor cercano a $1,5 MM por
“parte” del Estero.
Ahora bien, si la propiedad tuviera agua suficiente para regar cada rol a razón de 1 1/s/ha (homologando partes del Estero con roles derechos inscritos), podríamos estimar que una parte del estero
tendría una equivalencia de 0,715 /s/parte de estero (129,98 partes para 93 hectáreas con aguas inscritas), considerando lo anterior, podríamos señalar que si 1 l!/seg de agua superficial posee un
valor entorno a $2MM, cada parte del estero Améstica tendría un valor cercano a $1,4-$1,5 MM; similar a la única muestra catastrada del estero, por lo que, se considera dicho valor para fines
contables.
25
Metodologías de Valoración
Metodologías de Valoración Según Tipo de Activo
Para este trabajo, el método de valoración utilizado por TINSA Chile S.A. corresponde al siguiente, determinado según el tipo de bien y análisis del mercado.
Valoración de los inmuebles
Mercado
Terreno Y
Edificaciones (Obra gruesa, Terminaciones e Instalaciones)
Obras Complementarias
Plantaciones
Derechos de Agua
Valor Global Empresa
UTN) Mercado
Ingreso (Capital. Renta)
Ingreso (Flujo de Caja)
Enfoques
Costo
Residual
Residual
ILEE (Inmueble ligado a explotación económica)
Nota: Los bienes muebles o prendables no son considerados en la presente valoración.
26
6.1.
Enfoque de Mercado – Terreno
Terreno
Se utilizó enfoque de mercado debido a que existe evidencia suficiente de que el activo se transa con regularidad en un mercado de compra y venta con bienes de
atributos similares, por lo tanto, la valoración del activo será considerando su valor de mercado.
Valoración: Para estimar el valor del bien, se realizó una búsqueda de predios ofertados, equivalentes en atributos, dentro del mismo sector o equivalente y con
destino similar. Es importante señalar que existe una diversa oferta de predios, con superficies disimiles al bien tasado. Los bienes catastrados arrojan una superficie
diferente a la que posee el inmueble analizado, pero con características de uso y ubicación similares.
Comparables de Mercado
En el análisis de comparación, se ha considerado desglosar y analizar el valor del bien. Se observa una buena oferta de predios, cada uno con diferencias respecto al
bien en análisis y otros factores que afectan su valor y plusvalía. Las muestras que corresponden a valores de oferta están sujetas a descuentos por negociación al
momento del cierre de negocio entre un -5% a -10%.
Homologación de Testigos:
En el análisis se homologaron los comparables de mercado según: tipo de referencia, accesibilidad, superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, para
determinar un valor razonable ajustado a las características del activo analizado.
Datos de entrada Nivel 1 (NIIF 13):
En esta evaluación se consideran precios cotizados en un mercado activo con bienes similares a los analizados en la fecha de la medición. En el análisis de
comparación, se ha considerado desglosar y analizar el valor por componentes. Se observa una buena oferta de inmuebles, cada uno con diferencias en atributos
específicos respecto al bien en análisis, y otros factores que afectan su valor y plusvalía.
27
El siguiente recuadro de testigos esta asociado a terrenos de riego, los que poseen capacidad de uso IV o superior.
[ Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73
1| 22-05-2019 Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Mucho Conservador | F.1172,N2176, 2019 13.000,05 373.747.927 | 31.673.553 1101,70
2| 05-07-2019 Rol 2009-108, Pc.3 PP El Similar Conservador [F1393v,N2590,201 6.1 176.011.597 | 25.144.514 874,
3| 08-04-2019 Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Similar Conservador |F1019,N1887,2019 22.674,00 651.871.378 [| 26.074.855 906,96
4| 13-02-2019 Elisa, Melipilla Mejor Conservador | F335,N624,2019 7.443,14 213.988.265 [| 28.531.769 992,42
5| 24-07-2019 Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Cholqui, Melipilla Similar Conservador [F1356v,N2520,201: 38.814,57 1.115.908.408 | 22.141.040 770,13
6| 15-05-2018 Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto Conservador | F1086,N1985,2018 46, 47.515 1.366.043.421 | 29.095.707 1012,03
7 | 28-02-2019 Rol 16-233, Pc 75 PP. Loleo, María Pinto Mucho Conservador F1082,N2001 9, 12.447 357.847.027 | 36.515.003 1270,10
8| 09-05-2019 Rol 2020-183,Pc. 16 PP San Rafael, Similar Conservador | F992v,N1835,2019 9, 6.858 197.174.848 | 21.908.316
9 | 07-08-2020 Maria Pinto Similar. Economicos.cl 1 12.000 345.000.000 | 26.953.125 937,51
10| 17-06-2019 Peor P.Inmobiliario 28, 320, 18.900 543.369.897 | 19.406.068 675,
Promedio Venta Real CBR 20,93 – 19.359 |$ 556.574.109 | 27.635.595 961,25
Promedio Ofertas De Mercado 20,40 160,00 15.450 |$ 444,184.949 | 23.179.596 806,25
HOMOLOGACIÓN DE TESTIGOS
1 0,00 Similar 0, Mucho Menor Similar. Similar 0,12 11.440 328.898.176 | 27.872.727 969,
2 0,00 Similar 0, Mucho Menor Similar Similar Similar 0,07 5.694 163.690.785 | 23.384.398 813,38
3 0,00 | Levemente Peor | -0,03| Mucho Menor Similar. Levemente Similar 0,07 21.087 606.240.382 | 24.249.615 843,47
4 0,00 | Levemente Peor |-0,03| Mucho Menor Similar Similar 0,09 6.773 194.729.321 25.963.910 903,10
5 0,00 | Levemente Peor | -0,03 Menor 0, Similar Similar 0,07 36.098 606.240.382 | 24.249.615 1443,90
6 0,00 Similar 0, Menor 0, Similar Similar 0,10 42.764 192.589.439 | 25.678.592 5701,80
7 0,00 Similar Mucho Menor __ | 0,07 Similar. Similar Similar 0,07 11.576 1.037.794.819 | 20.591.167 229,
8 0,00 Similar Mucho Menor _ | 0, Similar Similar 0,12 6.035 1.202.118.210 | 25.604.222 128,
9 0,10 Similar Mucho Menor _ | 0,07 Similar. Similar 0 9.360 269.100.000 | 21.023.438 731
1 0,10 Similar Mucho Menor _ | 0,07 Peor Peor 0,12 16.632 478.165.509 | 17.077.340 594,
Promedios Homologados Sup. Terreno (Hás) 20,83 16.746 |$ 507.956.702 | 23.569.502 1235,86
Tasación (IlIr) Sup. Terreno (Hás) 122,20 97.761 |$ 2.810.600.000 | 23.000.000 800,01
Testigos homologados con un intervalo de confianza (al 95%) de $21.543.509/ha a $25.473.979/ha. Inmueble se valora dentro del intervalo de confianza, entorno a la media homologada (para fines de
comparación, es importante señalar que referencias de CBR no contemplan derechos de aguas, por lo que el factor “potencial hídrico” ha sido considerado en estos casos como “similar”, con el objetivo
de establecer solo un valor homologable para el terreno).
La homologación técnica de los testigos consiste en aplicar ajustes de valor dentro de un margen acotado y razonable que disminuyan la dispersión de valores de la
muestra. Entre los factores más incidentes se consideran: ajustes por cierres de negociación, ubicación, superficie, morfología, normativa y potencial.
Ubicación aproximada de referentes
Las referencias corresponden a predios emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la región con
condiciones similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares características, con similar
atractivo y buena conectividad.
110
MENA)
Ref. 1: Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Campesino, Melipilla. Capacidad de uso según SII Illr, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
Ref. 2: Ral 2009-108, Pc.3 PP El Pabellón, Melipilla. Capacidad de uso según SI! llr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 3: Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Melipilla. Capacidad de uso según SI! Ir, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
Ref. 4: Roles 2029-145/357/113, Pc 26 PP Pimiento y Sta Elisa, Melipilla. Capacidad de uso según SIl
llr, no incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
Ref. 5: Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Cholqui, Melipilla. Capacidad de uso según SI! III-IVr, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
Ref. 6: Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto. Capacidad de uso según SII Illr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 7: Rol 16-233, Pc 75 PP Esperanza Loleo, María Pinto. Capacidad de uso según SI! Il-IIlr, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
Ref. 8: Rol 2020-183,Pc. 16 PP San Rafael, Melipilla. Capacidad de uso según SII IVr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 9: Parcela plana bajo condición de riego, ubicada a 200 m de carretera y a 6 km de Municipalidad,
incluye derechos de agua. Ubicación aproximada.
Ref. 10: Terreno en parte plantados con tunas, posee construcciones y derechos de aguas asociados.
Ubicación aproximada.
Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderación en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicación,
superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, explicadas en proceso de homologación, bajo esta metodología (comparativa de mercado),
podemos establecer un valor preliminar de:
23.569.502 $/Hás, equivalentes a: 819,82 UF/Hás, para el activo analizado
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7. Resumen de Valoración
Fecha 15-10-2020
[Cuadro Resumen de Valorización Valor UF: $ 28.749,73 ]
Terreno 5) (oros PET) UF/Hás TN EOS
1_| Parcela 25 Parcelación Chorombo Terreno plang_16-300 | MR Plana Dominio 970 | Hás 23.000.000 800 7.760,07 |S 223.100.000
2 | Parcela 26 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-285 | INR Plana Dominio 1230 | Hás 23.000.000 800. 9.840,09 |S 282.900.000
3 | Parcela 35 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-302 | – INR Plana Dominio 1520 | Hás 23.000.000 800 12.160,11 | $ 349.600.000
4 | Parcela 36 Parcelación Chorombo Terreno plang_ 16-96 3 Plana Dominio IES 23.000.000 800 11.200,11 | $ 322.000.000
5_| Parcela 38 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-294 | INR Plana Dominio CAS 23.000.000 800. 4.800,05 |S 138.000.000.
6_| Parcela 39 Parcelación Chorombo Terreno plang_ 16-99 IEA Plana Dominio 910 | Hás 23.000.000 800. 7.280,07 |S 209.300.000
7. | Parcela 41 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-101 | – INR Plana Dominio 16,20 | Hás 23.000.000 800 12.960,12 | $ 372.600.000
8 | Paroela 42 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-102 | – INR Plana Dominio 920 | Hás 23.000.000 800 7.360,07 |S 211.600.000
9 | Parcela 43 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-103 | INR Plana Dominio 1200 | Hás 23.000.000 800. 9.600,09 |S 276.000.000
10 | Parcela 45 Parcelación Chorombo Terreno plang_16-104 | – INR Plana Dominio 9720 | Hás 23.000.000 800 7.360,07 |S 211.600.000
11 | Parcela 45 Parcelación Chorombo Terreno pland_16-105 | INR Plana Dominio, 9,30 | Hás 23.000.000 800 7.440,07 |S 213.900.000
Subtotal 12220 | Hás 97.760,92 |$ 2.810.600.000
DT
Edificaciones A [Tre EA OS ¡ CRNUFIm* Total UFCRN – V.A. ST O
A LOS
Subtotal – m 0,00 – 0,00 -1s –
Obras Complementarias A LESS per E peer i CRNUF/Uni ES VAT
Subtotal – ls .
Plantaciones – Especie y Variedad ñ Producción Decre] Er ETE i MES UF /Hás AS VASTO
a – Ton. – – – Hás 0 243,48 – $
[Subtotal [2 ] -s
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Derechos de del Estero Améstica Permanentes
Subtotal
Valor de Tasación (Valor Razonable): Índice $/Há Global_$ 23.000.000 UF 97.760,92 | $ 2.810.600.000
¡Costo de a Nuevo (CRN) Edificaciones y 00.CC. UF – ls .
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
nsa.cl
7.4.
Conclusión
Teniendo en cuenta el análisis y lo señalado anteriormente, consideramos que la mejor metodología para obtener el valor razonable de los activos valorados corresponde al Enfoque de
Mercado.
Mediante esta metodología se obtuvo un VALOR de TASACIÓN de UF 97.760,92 para los activos analizados.
El valor final recomendado se considera como el valor más razonable que se podría esperar recibir un vendedor por la venta de los activos en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y
vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
NOTAS: Las edificaciones que no cuentan con Recepción Final se consideran regularizables (en el caso que estén asociadas a la actividad agrícola de acuerdo a la norma); se recomienda
El valor contable IFRS, no necesariamente es coincidente con el valor comercial en el sistema financiero nacional, por cuanto las plantaciones son un activo riesgoso
(con tasas de mortalidad elevadas en períodos de 12 a 18 meses sin riego), así como existen inversiones de corta vida útil (coberturas plásticas) que son castigadas por
entidades financieras.
A petición del mandante se excluyen de la valorización los derechos de aprovechamiento de aguas, no obstante, su dominio se ha considerado en la evaluación técnica
y comercial del terreno.
TASADOR TINSA: -Denniss Soto – Ingeniero Agrónomo
VISADOR TINSA: Daniel Velásquez Reyes – Ingeniero Agrónomo
El tasador declara lo siguiente:
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. (
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación ni con las personas que participen en la operación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que en esta ficha presenta es totalmente verdadera, y no ha
‘obviado nada de importancia.
4. Que los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la propiedad y su vecindario están mencionados. eS
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante
TINSA Chile S.A. / 96.907.350-1
31
Registro Fotográfico de los Activos
ACCESO PRINCIPAL CAMINO DE ACCESO
32
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8.2. Documentos / Planimetría
Datos Generales Datos Generales Datos Generales
Comuna Mara pato. ROL 36-104 Comuna Maria prto. no 16-00 . Comuna Maria pinto. ro. 16-302
Dewcción PARCELA 44 CHOROMBO POE | elmcaid CHoRoMEO e Orección PARCELA 25 CHOROMBO per
7 PARCELA 39 E iS
Camino Distancia Camino Distancia Camino. Distancia
Mosaico Destino Agrícola Mossico Destino Agrccia Mosaico Onstino Agricctn.
Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces ¡ón en el Registro de del Co: de Bienes Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
Fecha de inscripción Foja — Número Año Fecha de inscripción Faja Wimero Año Fecha de inscripción Foja– Número Año
Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019 Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019 Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019
Ario Total 41.515.462 Awabio Total Terreno Avaláo Total 61.506.201 Avalúo Total Terrero Avaluo Total 63.591 409Avalúo Total Terreno
Arado Exento. 12422108 A ata Aunlio Exento. 12422109
Código Exención Dercroción hs Código Exención Descripción E Código Exención Descripción L
Año Término Año Término
%a de Exención nO Vas; Me de Exención %% de Exención
pe Superticie
LineaCósgo Suelo Sector Exención LineaCódigo Susto Sector Exención EPOTIO | Lineacódigo Suelo Sector Exención
1 4h 920 in 93 1 AR 1520
sao to or su AE nal anclas e
Dirección PARCELA 43 CHOROMBO Ds Comuna. María pinto mol 10-105 Comuna Maria párto ROL 16-204
Dando Dentancia Dirección PARCELA 45 CHOAOMBO in Dirección PARCELA 38 CHOROMBO. po
Mosaico Destino Agricola Mosaico. Destino. Agricola
Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raices.
Fecha de inscripción Faja Número. Año b ión on el Registro de Proj piedad del Conservador de Blones Raíces inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
E Fecha de acepción Foja — Número Año Focha de inscripción Foja — Mumero Año
Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2010. P E
0 e aci Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019 Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestro de 2019
ara Eno RAZR Aralvo Total l41,967,113Avalúo Total Terreno puestos Total 7 DTS CONEA Pal Verve
Aralóo Exento. eo io Total Avalúo Exento 12.422.109 0900 Total
5 Construcciones
Enenciones Construcciones.
Codigo Exanción Descripción 5 orante
ea s% de Exención Cédigo Exención Desenpción E Cóaigo Lxmnción Descripción
pes E Año Término
Año Término. % de Esención
9 60 Exención Exención
lá A E A áíK_AA
LineaCodgo Suelo “octor Exención Poertcle Suelos Suelos
Docta Buperticia
1 3 1a0 UneaCádigo Susto ‘Bector Exención Superficie. Uno Código Suelo Sector Exención páecty
2 4R 500 EE q. 1 a 2.00
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl
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tinsa
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Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
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Comuna Maria panto rol 16:96
Comuna Maria parra nor 16-295 Datos Generales ROL Bien |
[E ca OIAAOO ROL Min Comuna. Maria ganto mor 16-102 PAPAS Común
Común e POL Bien Camino Í Distancia
Camino Osatancia Común Mosaico Destino. Agrícola
Mosaico. Destino. Agricola Camino Distancia
Mosaico Destito Agricta. inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador e Biones Raices Fecha de inscripción Foja – Número Año
Fecha de macripción Foja Número Año Inscripción en el Regintro de Propiedad del Conservador de Bienmn Raices
E Fecha de inmoripción Foja– Mimero AñO
A Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019
Datos pora el Cobro de Contribuciones – Segundo Sementre de 2019 Ana Ariño Total Y
Aral Total 71,975,853Aveldo Total Terrano Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019 an pe
Avalvo Total. Avnkso Tota 43,515.262Avaivo Total Terreno. Avatjo Exento 12.422.108,
Arnivo Exento 12:422,109) ñ Construcciones
Prepa Avmñóa Exento 12.422.108 ne.
Construcciones
Exenciones Ps
Código Exención Descripción E Exenciones. Código Exención Descripción
Abro Término Código Exención Descrocón E AñO Término
=z ia rabia] > ds Esmeción 2 [ss
Exención
Superticio – Suelos Superficie
UinsaCédigo Sueño Sector Esención Linea Código Suelo Sector Exención
Ph) ineacócigo Suelo ¡actor IEcención APA Iecty
1 a 730 feet) om 4.80
2 an 2.00 1 4h pa 2 un 7.00
a rr ar Datos Generales
¡Comuna María pinto ROL [16-300 Comuna María pinto ROL 16-101
ROL Bien
Dirovción PARCELA 26 CHOROMBO . CHOROMI pa –
! ada Dirección PARCELA 41 BO a
Camino Distancia Camino Distancia |
Mosaico Destino Agricola. Mosaico Destino Agricola
Inscripción en el Rogintro de Propiedad del Conservador de Bienon Raícon en el de del Con de Bienes
Fecha de inscripción Foja Número AñO Fecha de inscripción Foja Número Año
Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019 Datos para ol Cobro de Contribuciones – Segundo Somestro de 2019
Avalúo Total 62,273,780 Avalúo Total Terreno Avalúo Total 73,104,002 Avalúo Total Terrano
Avalúo Total Avalúo Total
Avalúo Exento 12,422,100! sn Avalúo Exento 12,422,100/
Exenciones Exenciones
Año Término Año Tórmino | ,
Exención pe Exención pa
Suelos Suelos
| Superficia Superticio
LinenGódigo Suelo Bector Exención
‘ ! lotect) Linea Código Suelo Boctor Exención p
1 sn 820 1 an 10.20
2 RA 1.50
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8.2. Documentos / Planimetría
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Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl
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servicioclienteftinsa.cl
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Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=b9929302ca3050bcacb9bd25cf28f899VFdwQmVVMVVRWGhOUkVGM1RucEJORTVuUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682376108
