INVERSIONES AGRICOLAS Y COMERCIALES S.A. 2021-01-07 T-19:14

Cin S a DNA

A ARA

Fundo Los Quillayes

María Pinto / Los Quillayes
Eo lol TE]
NOE 18443

N? Tinsa UNI)
El OO

Nombre Predio

Fundo Los Quillayes

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tinse

Tinsa es una compañía internacional perteneciente a la firma europea de capital
de riesgo CINVEN, especialista en Tasaciones, Consultoría y Asesoría Integral
Inmobiliaria. Actualmente su sede central se encuentra en Madrid, España.

Fundada en 1985, cuenta con más de 32 años de experiencia en el sector
inmobiliario.

Experiencia , en el Mundo

En la actualidad y junto a su sede central, TINSA cuenta con delegaciones en
Chile (sede central para LATAM), Argentina, México, Perú, Colombia, Ecuador,
Francia y Portugal que, en conjunto, realizan más de 300.000 tasaciones al año.

Experiencia , en Chile

Tinsa Chile S.A, fue constituida en enero de 2000, y desde entonces se ha
ganado un importante reconocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario
nacional. El reconocimiento de la empresa y su marca, se ha obtenido a través
de la relación de confianza y buen servicio que mantiene con sus clientes, entre
los cuales se encuentra gran parte de la banca nacional, los más importantes
operadores del sector inmobiliario, fondos de inversión, y variadas instituciones
del Estado entre otros muchos.

¿Por qué Tinsa?

Calidad

= Nuestros Informes cumplen
perfectamente con la normativa IFRS.
= Equipo multidisciplinario ,

” Ejécución integral de valoración de
Activo Fijo.

= Contamos con respaldo de mercado
suficiente para apoyar nuestras
valoraciones.

Presencia Internacional

= Más de 32 años de experiencia en el
mercado giobal y más de 17 años en
Chile en el sector inmobiliario y afines.
= Europa del Este es la siguiente zona
en nuestro plan de expansión.

Compromiso

m Flexibilidad y dedicación

= Seguimiento personalizado

= Adaptación a las necesidades de
nuestros clientes.

m Transparencia en la información
proporcionada y en entregables.

Áreas de negocio en las que Tinsa Chile participa:

Tasaciones
Consultoría
HTL (Hotel, Tourism 8, Leisure)

Inventarios y Valoración de Activos IFRS

vvvv

Experiencia

m Tinsa es Líder en Valoración y
Consultoría Inmobiliaria.

= Hemos brindado apoyo en este cambio
financiero a grandes empresas desde el
año 2002 en Europa y Latinoamérica.

1.1.

Introducción

Identificación General

Entidad Solicitante:

Hacienda Chorombo S.A.

Revisión Escritura:

Si

Rut Entidad Solicitante: 96.572.070-7 Roles: 16-35, 16-156, 16-31

Propietario SIl: Hacienda Chorombo S.A. Avalúo Fiscal Total: $ 2.839.806.494 pesos

Rut Propietario Sil: 96.572.070-7 Acogido a: Se desconoce

Tipo de Inmueble: Predio Agrícola Destino Sll: Agrícola

Dirección Fundo Los Quillayes Uso Actual: Agrícola

Comuna y Sector María Pinto / Los Quillayes Norma IFRS: NIC 41 (Agricultura) / NIC 16 (Activo Fijo)
Región: Región Metropolitana Fecha de Inspección: – 15-10-2020 N? Cliente 18443
Nombre Predio Fundo Los Quillayes Fecha de Informe: 15-10-2020 N? Tinsa 414948

A a
Melipilla
dd

Maria Rinto

Imagen Representativa

Plano de Ubicación

Identificación de Inmuebles

1D Terrenos Descripción i (ATM IEES ST Unidad NA
1 ¡Fundo Los Quillayes IR [Terreno plantado 16-35 Dominio -33.528757 -71.29714 52,66 Hás El
2 ¡Fundo Los Quillayes IV-S [Terreno plano (sectores arrancados-cultivados) 16-35 Dominio -33.528757 -71.29714 132,34 Hás sil
3 |Fundo Los Quillayes vil Terreno con pendiente fuerte – altas cumbres 16-35 Dominio -33.528757 -71.29714 794,50 Hás Sil
4 [Reserva Cora 1 PP Los Quillayes IV-S |Lomajes (sectores arrancados) 16-156 Dominio -33.538299 -71.283375 27,00 Hás Sil
5 [Reserva Cora 1 PP Los Quillayes vi Terreno lomaje suave 16-156 Dominio -33.538299 -71.283375 311,30 Hás Sil
6 [Reserva Cora 1 PP Los Quillayes vil Terreno con pendiente fuerte – altas cumbres 16-156 Dominio -33.538299 -71.283375 613,40 Hás Sil
7 Fundo La Querencia IIER [Terreno plano 16-31 Dominio -33.526464 -71.24446 67,11 Hás sil
8 ¡Fundo La Querencia IV-R_ |Terreno cultivado-cultivable regable 16-31 Dominio -33.526464 -71.24446 49,29 Hás sil
Existen discrepancias relevantes entre la superficie según títulos y SII, la diferencia más relevante radica en el rol 16-35 (títulos lo nombran como Fundo San Total 2.047,60
Francisco de 79,4 ha). Se recomienda aportar cartografía inscrita, ya que los elementos cartográficos señalan que la superficie es similar a lo que informa el SI!.
Es el rol 16-35 se subdividió, se desconoce lo anterior.
1 ¡Caseta De 16-35 1990 Sin Info. 88,00 In Situ
2 16-156 2012 Sin Info. 280,00 In Situ
3 [Casa Administración 16-31 1985 Sin Info. 340,00 In Situ
4 ¡Casa 4 casas 16-31 1995 Sin Info. 240,00 In Situ
5 [Casa T 16-31 1985 Sin Info. 100,00 In Situ
6 [Casa T 16-31 1985 Sin Info. 80,00 In Situ
7 [Casa T 16-31 1985 Sin Info. 60,00 In Situ
8 Ex maternidad 16-31 1995 Sin Info. 2.000,00 In Situ
16-31 1995 Sin Info. 420,00 In Situ
Ex 16-31 1995 Sin Info. 400,00 In Situ
Total 4.008,00
Descripción IATA) Situación Municipal Cantidad Unidad Fuente
a|00.CC. Sistema de riego por goteo 16-31 2015 – 67,11 Un In Situ
b 00.CC. Sistema de riego por goteo 16-35 2012 – 52,66 Un In Situ
e|00.CC. Fuerza eléctrica (115 KVA) 16-31 2012 – 115,00 Un In Situ
Plantaciones – Especie Variedad MAT Año Plantación Unidades por Há Cantidad Unidad MEN
1 [Nogales Chandler (Rol 16-31) 5 Ton. 2015 317,00 67,11 Hás In Situ
2 [Olivos Coratina / Frantoio / Picual (Rol 16-35) 12 Ton. 2012 286,00 52,66 Hás In Situ
Total 119,77
1D Derechos de Agua – Tipo Descripción EAS Unidad
1 [Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercedes (Rol 16-31) 11,156 223,12 |Lts/Seg| Escrituras
De acuerdo a resumen aportado por el cliente (Excel), la propiedad contaría con pozo profundo (no se señala caudal) como tampoco se Total 223,12

aporto información legal del mismo; a su vez se hace mención a 0,121 acciones que se señalan de “predio colindante”, se desconoce antecedentes legales de dichos derechos y a que rol estarían asociados.

1.3.

1.4.

Alcance

En el marco de la implementación de IFRS, Hacienda Chorombo S.A. ha solicitado a TINSA Chile S.A. su colaboración para efectuar la valoración IFRS de inmuebles de
propiedad de Hacienda Chorombo S.A., la cual considera la valoración de terreno, edificaciones, OO.CC., plantaciones y derechos de agua bajo el estándar de Valor Justo o
Razonable (Fair Value) a partir de las definiciones de la Norma Contable de Información Financiera NIIF o IFRS.

La presente tasación se ha practicado bajo las exigencias de la normativa IFRS NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo y NIC 41 Agricultura para prescribir el valor contable
de los activos, el cual se señala en el cuadro de valorización de activos. presentándose por separado las superficies y valores asignados al terreno y a cada ítem constructivo,
de obras complementarias, plantaciones y derechos de agua.

Para este efecto, la propiedad fue visitada el 15-10-2020 . La propiedad se identificó completamente con asesoría in situ.
Definiciones

Los siguientes términos se usan en la memoria, con los significados que a continuación se especifican:

Valor Libro (Importe en libros): es el importe por el que se reconoce un activo, una vez deducidas la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas.

Costo: es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable (valor justo) de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el
momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los
requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.

Valor depreciable (Importe depreciable): es el costo de un activo, u otro importe que lo haya sustituido, menos su valor residual.
Depreciación: es la distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil.

Valor específico: es el valor presente de los flujos de efectivo que la entidad espera obtener del uso continuado de un activo y de su disposición al término de su vida útil, o
bien de los desembolsos que espera realizar para cancelar un pasivo.

Valor Razonable (Valor Justo): según la NIIF 13, valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición.

Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que:

. Posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y
. Se esperan usar durante más de un periodo.

1.5.

1.5.1.

Valoración de Edificaciones y Obras Complementarias: Dependiendo del enfoque, se utilizan los siguientes supuestos.

Costo de Reposición a Nuevo (CRN): monto que habría que invertir en un bien nuevo de similares características del que se posee. Este método de valoración está
basado en el principio del costo que ha tenido para la construcción de cada uno de los activos inmuebles, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva. Los
valores son respaldados con base de datos interna.

Valor de Reposición Actualizado (VA): considera el estado de conservación presente y la vida útil de cada activo ubicados al interior del inmueble, teniendo en cuenta el
estado, verificado por los antecedentes facilitados y el levantamiento en terreno por realizado por el tasador. Se ha aplicado una depreciación uniforme para el total de
activos bajo la fórmula de Ross – Heidecke.

Vida U

es el periodo durante el cual se espera utilizar el activo amortizable por parte de la entidad.

Vida Útil Técnica: corresponde al periodo de tiempo durante el cual un inmueble será utilizable. Al final de este periodo, el bien alcanza su Valor Residual y podría ser
retirado por obsolescencia tecnológica o funcional, lo que implica baja conveniencia económica de su utilización.

Edad Efectiva: corresponde a la antigiiedad del inmueble, al periodo de tiempo transcurrido desde la Recepción Final o fecha estimada de construcción hasta el maño de
la valoración.

Vida Útil Remanente: años que se estima que el inmueble permanecerá utilizable.

Valor Residual: es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la enajenación o disposición por otra vía del activo, después de deducir los costos
estimados por tal enajenación o disposición, si el activo ya hubiera alcanzado la antigúedad de las demás condiciones esperadas al termino de su vida útil.

Marco Normativo IFRS

NIC 16 – Propiedades, Planta y Equipo

El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 16 de Propiedades, Planta y Equipo, emitida por el Comité de Normas
Internacionales y el contenido de normas de la NIIF 13. A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:

Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:

Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo;
El costo del activo para la entidad pueda ser valorado con fiabilidad (Art. 7).

Medición del Valor:

En el reconocimiento inicial: Un elemento de propiedades, planta y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo. El costo
de adquisición de una propiedad de planta y equipo comprenderán su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente
atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costos asociados a la transacción.

Posterior al reconocimiento i. : la entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación Valor Razonable, y aplicará esa política a todos
los elementos que compongan una clase de propiedades, planta y equipo.

. Modelo de revalorización: con posterioridad a su reconocimiento como activo, un elemento de inmovilizado material cuyo valor razonable pueda medirse con fiabilidad,
se contabilizará por su valor revalorizado, que es su valor razonable, en el momento de la revalorización, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de las
pérdidas por deterioro de valor que haya sufrido.

. Revalorizaciones se hacen con suficiente regularidad según las variaciones de cada caso (anual, cada 3 o 5 años, etc.). (Art 31, 34).

. Terrenos y edificios se determinan a partir de la evidencia de mercado que ofrezca la tasación.

. Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, la entidad podrá estimar el valor razonable a través de métodos que tengan en cuenta los rendimientos del mismo o
su costo de reposición una vez practicada la amortización correspondiente (Art. 33).

. Clases de elementos: terrenos, edificios, maquinaria, buques, aeronaves, vehículos de motor, mobiliario y utillaje y equipos de oficina. (Art. 37).

Depreciación: se depreciará de forma independiente cada parte de un elemento de inmovilizado material que tenga un costo significativo con relación al costo total del
elemento (Art. 43).

” El valor depreciable de un activo se distribuirá de forma sistemática a lo largo de su vida útil. (Art. 50). (Valor depreciable es el costo de un activo, o el valor que lo haya
sustituido, menos su valor residual (definiciones Art 6.).

” La estimación de la vida útil de un activo, es una cuestión de criterio, basado en la experiencia que la entidad tenga con activos similares (Art. 57).

. Los terrenos y edificios son activos independientes y se contabilizarán por separado, incluso si han sido adquiridos en forma conjunta. Los terrenos tienen una vida útil
ilimitada y por tanto no se deprecian. Los edificios tienen una vida limitada y, por tanto, son activos depreciables (Art. 58).

” Los métodos de depreciación (Art. 60-62) son variados y los elige la entidad y mantiene uniformemente en todos los ejercicios (a menos de producirse un cambio).

1.5.1.

NIC 38 – Activos Intangibles

El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 38 de Activos Intangibles, emitida por el Comité de Normas Internacionales.

A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:

. Es separable, es decir, es susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido, transferido, dado en explotación, arrendado o intercambiado, ya sea
individualmente o junto con un contrato, activo identificable o pasivo con los que guarde relación, independientemente de que la entidad tenga la intención de llevar a cabo
la separación.

. Surge de derechos contractuales o de otros derechos de tipo legal, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros
derechos y obligaciones.

Medición del Valor:
En el reconocimiento inicial: Un elemento de Activos Intangibles, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo.
El costo de un activo intangible adquirido de forma separada comprende:

. El precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir los descuentos
comerciales y las rebajas; y

. Cualquier costo directamente atribuible a la preparación del activo para su uso previsto.

Posterior al reconocimiento i : La entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación todos los demás activos pertenecientes a la
misma clase también se contabilizarán utilizando el mismo modelo, a menos que no exista un mercado activo para esa clase de activos.

. Modelo de Costo: Con posterioridad a su reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su costo menos la amortización acumulada y el importe
acumulado de las pérdidas por deterioro del valor.

1.5.1.

. Modelo de Revaluación: Con posterioridad al reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su valor revaluado, que es su valor razonable, en el
momento de la revaluación, menos la amortización acumulada, y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor que haya sufrido. Para fijar el importe de las
revaluaciones según esta Norma, el valor razonable se determinará por referencia a un mercado activo. Las revaluaciones se harán con suficiente regularidad, para
asegurar que el importe en libros del activo, al final del periodo sobre el que se informa, no difiera significativamente del que podría determinarse utilizando el valor
razonable.

Si un activo intangible, dentro de una clase de activos intangibles revaluados, no pudiera ser objeto de revaluación porque no existe un mercado activo para el mismo, el
elemento en cuestión se contabilizará según su costo, menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas que le hayan podido afectar.

NIC 38 – Activos Biológicos

El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 41 de Activos Biológicos, emitida por el Comité de Normas Internacionales.

A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:

La entidad reconocerá un activo biológico o un producto agrícola cuando, y sólo cuando:

. La entidad controle el activo como resultado de sucesos pasados;

. Sea probable que fluyan a la entidad beneficios económicos futuros asociados con el activo; y

. El valor razonable o el costo del activo puedan ser medidos de forma fiable

Medición del Valor:

Un activo biológico se medirá, tanto en el momento de su reconocimiento inicial como al final del periodo sobre el que se informa, a su valor razonable menos los costos
de venta, excepto en el caso, descrito en el párrafo 30, de que el valor razonable no pueda ser medido con fiabilidad.

Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable: Se presume que el valor razonable de un activo biológico puede medirse de forma fiable. Sin embargo, esa
presunción puede ser refutada, sólo en el momento del reconocimiento inicial, en el caso de los activos biológicos para los que no estén disponibles precios o valores fijados
por el mercado, y para los cuales se haya determinado claramente que no son fiables otras estimaciones alternativas del valor razonable. En tal caso, estos activos biológicos
deben ser medidos a su costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro del valor. Una vez que el valor razonable de estos activos
biológicos pase a medirse fiablemente, la entidad debe medirlos a su valor razonable menos los costos de venta.

1.6.

Metodología
De acuerdo a la NIC 16, 38 y 41, los métodos de tasación utilizados por TINSA Chile S.A. corresponden a los siguientes:

Enfoque de Mercado: tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se
puede esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y
ambos plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The fundamentals o Appraising machinery
and Technical Assets. 2? ed. American Society of Appraisers. 2005. Página 566.

Enfoque de Ingreso: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, como consecuencia de la naturaleza específica del bien y porque rara vez es vendido, salvo como
parte de una unidad de negocio en funcionamiento, el valor razonable se debe estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que genera el mismo. Para
aquellos bienes que fueron posibles encontrar comparables de renta, el ingreso considera la actualización de los flujos asociados a los bienes bajo análisis. Los flujos
proyectados se estimaron proyectando arriendos proyectados. Para la proyección de arriendos se consideraron cánones mensuales de arriendos de bienes similares,
superficies potenciales arrendables, vacancias estimadas, corredor de propiedades, administración de contratos e impuestos esperados, para un periodo definido según el tipo
de bien.

Enfoque de Costos: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.)
del inmueble tasado. Posteriormente se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica. La lógica detrás de
este enfoque es el principio de sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta de utilidad equivalente.
IBID, página 560.

10

2.1.

2.2.

2.3.

Principales Supuestos Utilizados
Fecha del Informe y Referencias Monetarias
La valorización fue realizada con fecha: 15-10-2020

Se utilizaron la siguientes referencias monetarias:

+ CLP (moneda de Chile)
* UF: $ 28.749,73 pesos
+ Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl

Información Utilizada

La presente valoración está basada en los antecedentes aportados por el cliente en los documentos aportados, y por la información obtenida por el tasador en la dirección de
obras correspondiente, en donde se detallan los bienes a valorar.

Planos Xx Avalúo Fiscal Detallado Xx Auxiliar Contable o Valor Libro
Permiso de Edificación Especificaciones técnicas Estados de Pago Construcción
Recepción Final Tasación Anterior Certificado de Expropiación
Listado de Roles Xx Escrituras Xx Certificado de Informes Previos

Costo Reposición a Nuevo (CRN)

Es el costo de construir actual de una edificación similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se
utilizaron estas metodologías para la estimación el costo nuevo reposición CRN.

Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes. Se estimaron los costos
de reposición a nuevo CRN en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio, y
para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible. Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones se han ponderado aspectos técnicos
como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura, terminaciones, y estado de conservación, considerando además sus obras complementarias. Esta información ha
sido comparada y ponderada con información de nuestra base de datos interna con fuente en presupuestos reales de ejecución de este tipo de construcciones proveniente de
evaluaciones de proyectos realizados por nuestra compañía.

Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor de adquisición original por coeficientes de actualización de los precios de la industria. Este método de
valoración de edificaciones se utiliza para obtener el CRN en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen un mercado definido donde se obtenga información
sobre precios. Por lo tanto, la valoración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicado en un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de
actualización, correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumulado desde el año de funcionamiento.

+ CRM: Costo nuevo de reemplazo o valor reposición + ICE%”: Variación Índice de Costos de Edificación (CChC) acumulado

CRN=VC x (1+ICE%*)

+ VC: Valor de construcción del activo aportado por cliente + enel tiempo en años desde la edificación del activo a la fecha de valoración

11

2.4.

2.5.

2.6.

2.7.

Descomponetización del CRN

Para aplicar la valoración por componentes, hemos estimado un porcentaje del CRN unitario para cada elemento de la edificación (obra gruesa, terminaciones e instalaciones).

La descomposición del valor se realiza una vez obtenido este valor, siendo desglosado en obra gruesa, terminaciones e instalaciones con un factor de acuerdo al tipo de bien,
realizando una estimación sobre su composición. El factor está calculado en base a los estados de pago de una construcción de similares características, separando los
costos incurridos en cada ítem, y asignando un porcentaje respecto del valor total.

Ponderadores (Modo de Ejemplo) Factor C.R.N Modelo Depreciación
Obra Gruesa 0,45 Ross – Heidecke
Terminaciones 0,35 Ross – Heidecke
Instalaciones 0,20 Ross – Heidecke
C.R.N. Total 1,00

Tabla Factores de descomponetización del CRN (modo de ejemplo).

Vida Útil Técnica (VU)

Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que un activo puede ser utilizado en la función para la cual fue diseñado. Para esta valoración se presentan vidas
útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.

Antiguedad (VUTrans)

Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la
construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.

Vida Útil Remanente (VUR)

Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida útil
remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigúedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.

A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.

12

2.8.

2.9.

2.10.

Depreciación

Para estimar la depreciación las edificaciones se utilizó la fórmula de Ross – Heidecke, método para depreciar edificaciones civiles. Este considera:

e . Ed Nuevo o muy bueno
> La edad de la edificación que se va a valorar. oda Estado muy bueno.
> Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. + Estado bueno
. GA mes sa Estado de desgaste normal
xx Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. Ross Nocesiado de reparaciones sencilas

Necesitado de
| Necesitado de

Línea Recta

Incluyendo la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación a l Necesitado de

calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será: nd Estado de demolición
VA =CRN – [ (CRN _ VR) Xx K] DS Tabla con escala de estados de conservación R-H
+ Va: valor actual + VR: valor residual
+ CRN: Costo de Reposición Nuevo + K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H

Valor Residual (VR)

Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del activo al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor
residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.

Comparables de Mercado

Según la NIIF 13, para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e información a revelar relacionada, se establece una jerarquía del
valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. La jerarquía del valor razonable concede la
prioridad más alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de
entrada no observables (datos de entrada de Nivel de 3).

Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la
medición. Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o
indirectamente. Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo.

Jerarquías del Valor Razonable:
xx Nivel 1: Precios cotizados sin ajustar
xx Nivel 2: Variables observables en el mercado distintas al nivel 1

xx Nivel 3: Variables no observables en el mercado.

Los niveles de jerarquías utilizados en la presente valoración se encuentran indicados en el punto 4.2 de Valoración para cada activo analizado.

13

3.

3.1.

3.2.

3.3.

Descripción del Trabajo Realizado
Procedimientos Realizados
Dentro de los procedimientos realizados se consideraron los siguientes:

Definición del alcance y elaboración de propuesta
Aprobación de propuesta

Designación de coordinador general del proyecto par:
enlace en entrega de información y respuestas

Análisis de mercado

Estimar vidas útiles acordes a criterios técnicos
Estimar el valor residual

Aplicación de Modelo de Depreciación

Trabajo de Campo

TRABAJO DE
CAMPO

Solicitud de antecedentes

Recepción de antecedentes, reconocimiento de los bienes
Coordinación de visitas a terreno

Recopilación de antecedentes técnicos y registro fotográficc

Determinación del Valor Razonable (Fair Value)
Conciliación con registro contable, ajuste contable

RESULTADOS

Identificación de observaciones con cliente
Corrección de informe y entrega final

Dentro de la inspección de los bienes en terreno se identifico la siguiente información; la cual es registrada en una planilla de Excel, y posteriormente convenida.

La Información antes mencionada es la siguiente:
. Si corresponde a un Activo Inmueble:

xx Tipo bien (terreno, construcción, OO.CC.)
>xx Ubicación del bien

IIS

CAMPO xx Rol

Limitaciones de nuestro Trabajo

vVyvvvvv

Si corresponde a una Edificación u Obra Complementaria:

Nombre del Inmueble
Clase de Construcción
Estado de Conservación
Nivel de Terminaciones
Año de Construcción
Situación Municipal

El contenido de esta memoria de valoración junto con los antecedentes expuestos y analizados, fueron preparados exclusivamente para , los cuales se encuentran sujetos a
las políticas que TINSA Chile S.A. posee en materia de retención y confidencialidad. No se acepta ninguna responsabilidad ante un tercero, ni acepta responsabilidad en caso

que este informe se utilice en circunstancias ajenas al propósito establecido.

El trabajo se ha realizado en base a la información disponible a la fecha del estudio; se asume que la información presentada por el cliente se ajusta a la realidad.

Este informe no podrá ser reproducido o citado completamente o en parte sin la autorización previa por escrito de TINSA Chile S.A.

14

4.2.

Antecedentes

Antecedentes Normativos

El predio según el Plan Regulador Comunal se emplaza: fuera del límite urbano

Subdivisión Predial Coef. [MOT NC Er ÓN EC EIA]

ES Constr. Suelo MO Mínimo | Medianero

L- [Predios rústicos Hab/Há 4 Hás (*) oGUuC oGUuc oGuC oGUuC oGUuC oGUuC oGUuc oGUuc

AE SEE

ESCUETO E

(*) Área de Interés Agropecuario Exclusivo, para zonas de cordones montañosos esta varía de 50 a 100 ha dependiendo de la pendiente del sector.
Descripción del Sector
Localización

La propiedad se emplaza en la comuna de María Pinto, Provincia de Melipilla, Región Metropolitana. Sector Los Quillayes.
En Área de Interés Agropecuario Exclusivo (sectores de planicies a ondulados) y en Área Restringida por Cordones Montañosos (sectores de ladera y cerros) según PRMS

Características

El sector se caracteriza por ser principalmente agrícola. Dentro de su entorno directo se encuentran principalmente parcelas de explotación agrícola y en menor
cantidad parcelaciones de agrado con viviendas aisladas las cuales presentan un nivel socio-económico medio-bajo; además se observa sector residencial de la
comuna.

La propiedad presenta acceso directo por camino publico.

Infraestructura y Urbanización

El sector presenta una urbanización básica, los caminos en general cuentan con calzadas pavimentadas, posee tendido eléctrico aéreo, red de agua potable
rural, alcantarillado por solución particular, características que definen la infraestructura del sector como satisfactorias a las necesidades actuales.

Conectividad

El inmueble posee buena accesibilidad en automóvil, debido a que se encuentra próximo a rutas principales, accediendo de forma rápida al centro de Santiago
(60 min). No se observa movilización local.

15

5.

5.1.

Descripción de la Propiedad

[Características Generales

La propiedad corresponde a una unidad productiva compuesta por 3 roles
colindantes entre si, los cuales corresponden a Fundo Los Quillayes, Reserva Cora
1 P. P: Los Quillayes y La Querencia. Dichos roles presentan una superficie de
2047,6 hás según SII (*).

Posee suelos de topografía mixta con sectores de planicies (en parte cultivados,
plantados y arrancados), laderas, cerros y cordones montañosos sobre los 500
m.s.n.m., cuenta en sus sectores de planicies con 120 ha netas de olivos y nogales
en plena producción, con riego tecnificado y recursos hídricos inscritos del Canal
Las Mercedes.

Destaca más de 4.000 m2 construidos entre activos para fines habitacionales y
productivos.

NOTAS:

1) Para efectos de valoración, se considera superficie según Sl; lo cual es
coincidente con información de contacto, lo observado al momento de la visita
y planimetría de la propiedad.

Se evidencian discrepancias relevantes entre la superficie según títulos y SIl,
la diferencia más relevante radica en el rol 16-35 (títulos lo nombran como
Fundo San Francisco de 79,4 ha). Se recomienda aportar cartografía inscrita,
ya que los elementos cartográficos señalan que la superficie es similar a lo
que informa el SIl. Es probable que el rol 16-35 se haya subdividió, se
desconoce lo anterior.

2) Polígonos estimados según imagen satelital son coincidentes con
polígonos indicados según Ide Minagri y cartografía de SII.

ld
d

Imagen Google Satelital / Physical

Imágenes obtenidas de: http://ide.minagri.gob.cl/visor/external/cargarmapa.do

16

5.2.

Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario

[Atributos Generales

Fortalezas de la propiedad:

+ El clima predominante en la comuna de María Pinto es favorable para la
producción agrícola.
+ Buen metraje de terreno, edificaciones existentes de buena calidad constructiva.

Debilidades de la propiedad:

+ Terreno de forma irregular con relieve mixto, lo cual imposibilita su
aprovechamiento máximo. Una extensión considerable se ubica en zona de
pendiente fuerte a escapada.

+ Propiedad cuenta con emplazamiento en sector rural de la comuna.

Oportunidades y Amenazas externas:

+ Ausencia de equipamiento cercano (Salud, Comercio, Servicios).
+ Existe una gran cantidad de hectáreas de cerro, que presentan pendiente, baja
calidad de suelo y alta pedregosidad, lo cual limita el uso de éstas.

Imagen Clasificación de Suelos

17

5.3.

Terreno

Descripción Detallada

La propiedad corresponde a una unidad productiva compuesta por 3 roles colindantes entre si, los cuales corresponden a Fundo Los Quillayes, Reserva Cora 1 P. P. Los
Quillayes y La Querencia. Dichos roles presentan una superficie de 1096,5 ha según títulos de domino y 2047,6 hás según SII (*).

Posee suelos de aptitud agrícola destinado a la producción de cultivos anuales y frutales; específicamente nogales y olivos, cuentan con topografía mixta; además cuenta
con derechos de aguas inscritos del Canal Las Mercedes y construcciones con fines habitacionales y productivos.

Los suelos de esta propiedad, corresponden a suelos Clase lll, IV, VI y VII (según IDE-Minagri y SII), para fines de tasación se han medido satelitalmente los sectores
plantados/cultivados-cultivables, junto a sectores arrancados para estimar sectores arables de la propiedad (IIl-IV). Suelos de la propiedad corresponden a suelos de la Serie
Las Perdices (LAP), los suelos de la serie Las Perdices corresponden a suelos de origen residual, presentan topografía variada, poseen textura franco arcillo arenosa
predominante, permeables, moderadamente profundos a profundos y buena fertilidad natural. Sin limitaciones significativas para cultivos y plantaciones frutales.

(*) Se recomienda aportar plano inscrito e información adicional que permita determinar la cabida real del rol 16-35.

La capacidad de uso de los sectores de “cerros”, pudiera ser discutible e incluso potencialmente contener sectores clase VIIl, son sectores de material rocoso e
incluso llegan a los sobre 1.000 m.s.n.m. (altura); ventas de bienes de estos tipos (o más bien sectores), no se ven en mercados más “competitivos” de riego o
inmobiliarios. más bien. se asemeian a unidades de aran tamaño comercializadas nara conservación 11 otros fines no nraductivos.

Climatología (http://es.climate-data.org/)

El clima es templado y cálido en María Pinto. En invierno hay en María Pinto mucho más lluvia que en verano. La clasificación del clima de Kóppen-Geiger es Csa. La
temperatura promedio en María Pinto es 17.0 *C. La precipitación es de 453 mm al año. El mes más seco es enero. Hay 2 mm de precipitación en enero. 127 mm, mientras
que la caída media en junio. El mes en el que tiene las mayores precipitaciones del año. Con un promedio de 22.9 *C, enero es el mes más cálido. El mes más frío del año
es de 11.4 *C en el medio de julio. La precipitación varía 125 mm entre el mes más seco y el mes más húmedo. Las temperaturas medias varían durante el año en un 11.5
*C.

[ Clasificación de Kóppen: [ Csa [ Temperaturas Extremas:

Max 31,0% Min 4,0% [ Lluvias (en mm): | 453 [ N? de heladas anuales: [ ]

1) Fundo Los Quillayes (rol 16-35)

Supe EIN IEEE

Con potrero Los Quillayes Chico de la Reserva del propietario, Estero La
Según Escritura 79,40 Clases 1, IV y VIL Norte Mariposas o Los Quillayes de por medio
Según Planos Orientación Norte Sur Con Fundo Las Perdices, rol 16-43

Con predio La Querencia, rol 16-31 y predio Las Perdices, rol 12-43, canal de
Según Levantamiento Topografía Plana Oriente regadío de por medio

En toda su extensión, con La Encierra o potrero Lomas Coloradas de la reserva
Según Sil 979,50 Forma Irregular Poniente Cora
Adoptada 979,50 Frente / Fondo Adecuada Inscripción CBR |Fj. 2028. N*3599, año 2008 CBR Melipilla

2) Reserva Cora 1 PP Los Quillayes (rol 16-156)

II >

Con reserva propietario, hoy de los señores Valentín y José Sarasibar Douglas,

EN Li

Según Escritura 900,10 Clases IV, VI y VIL Norte Quebrada Las Rosas y Estero Mariposas de por medio
Con rol 16-437 Las Perdices, María Pinto y rol 16-5 Las Perdices de don Jorge
Según Planos Orientación Norte Sur Hurtado Concha, María Pinto

En parte con Quebrada Las Rosas y con resto de Reserva Cora 1 y con rol 16-43
Las Perdices; María Pinto y rol 16-5 Las Perdices, María Pinto de don Jorge

Según Levantamiento Topografía Plana Oriente Hurtado C.
En parte con rol 16-5 Las Perdices, María Pinto de don Jorge Hurtado C. y con
Según Sil 951,70 Forma Irregular Poniente Reserva propietario, hoy de los señores Valentín y José Sarasiber Douglas.

Adoptada 951,70 Frente / Fondo Adecuada Inscripción CBR |Fj. 2028. N*3599, año 2008 CBR Melipilla

18

1d

3) Fundo La Querencia (rol 16-31)

Ta CEI IT

Hijuela Primera Los Quillayes, rol 16-35, Sociedad Ganadera Chorombo Ltda, y
Según Escritura 117,00 Clases 1 Norte con el sector efectivamente expropiado, lote A en parte camino interior de por

Con el lote B del sector efectivamente expropiado, en parte desagúe de por medio,

en parte con hijuela primera o Los Quillayes, rol 16-35 de la Sociedad Ganadera
Según Planos Orientación Norte Sur Chorombo Ltda.

En parte con hijuela primera de Los Quillayes, rol 16-35 de Sociedad Ganadera

Chorombo Ltda, en parte con lote A del sector efectivamente expropiado y con

predio Santa María, rol 16-32, de María Errázuriz, camino público Melipilla a
Según Levantamiento Topografía Plana Oriente Casablanca de por medio

Con hijuela primera rol 16-35 de Sociedad Ganadera Chorombo Ltda, en pequeño
Según Sil 116,40 Forma Irregular Poniente sector con potrero La Quisca del sector efectivamente expropiado, Lote A.
Adoptada 116,40 Frente / Fondo Adecuada Inscripción CBR |Fj. 2027 vta. N*3598, año 2008 CBR Melipilla

19

xx Afecciones utilidad pública, servidumbres y/o expropiaciones: No

Propiedad no afecta a expropiación según información extraoficial; no se tuvo a la vista certificados de no expropiación, por lo que se recomienda corroborar información con
certificados oficiales.

Hás
Superficie Bruta Adoptada 2.047,60
Superficie Cesión
Superficie Servidumbres
Superficie Neta 2.047,60

5.4.

Edificaciones

11) Caseta De riego

Descripción / Uso:

Casa estructura de pilares y techumbre metálica, cubierta zinc, piso radier. Cuenta con un sector con muros de albañilería.

Antecedentes Generales

Calidad general: 2. Buena Superficie Total: (M?) 88,00

Estado general: 2. Bueno N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1990 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

Planta abierta.

AA. Daños Sismo
2. Buena
2.5 Normal

2.5 Corriente
2.5 Normal
Si

2.5 Corriente
2.5 Normal
No

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Perfiles de acero
Acero zincado acanalado

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, renovadas el año
2015. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

21

[2) Galpón Follaje

Descripción / Uso:

Construcción de pilares de rollizos de madera, techumbre madera, cubierta zinc y piso tierra.

Antecedentes Generales

Calidad general: 4. Baja Superficie Total: (M?) 280,00

Estado general: 3. Regular N? Pisos: 1

Año de Construcción: 2012 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

Construcción abierta

Daños Sismo

5. Inferior
3. Regular
No

2.5 Corriente
2.5 Normal
No

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Cercha de madera
Acero zincado acanalado

Tierra

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Regular ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Inferior, en estado de conservación Regular, sin renovaciones
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

22

El Casa Administración

Descripción / Uso:

Antecedentes Generales

Edificación estructura de albañilería, techumbre madera, cubierta tejas arcilla, piso madera y cerámica.

Calidad general: 2. Buena Superficie Total: (M?) 340,00

Estado general: 2. Bueno N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1985 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

No se tuvo acceso al interior

C. Alb. Conf Daños Sismo
2. Buena
2. Bueno

2. Buena
2.5 Normal
Si

2. Buena

2.5 Normal
No

A colector

De red pública

Techumbre:
Cubierta:
Ti ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Cercha de madera
Arcilla

Madera
Cerámica

De red pública

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Bueno ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Buena, en estado de conservación Normal, renovadas el año 2015.
Instalaciones de calidad Buena, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

23

[4) Casa 4 casas trabajadores (todas iguales)

Descripción / Uso:

Antecedentes Generales

4 casas iguales, de 80 m2 cada una; todas de estructura de madera , techumbre madera, cubierta pizarreño, piso madera y

cerámica.
Calidad general: 2. Buena Superficie Total: (M?) 240,00
Estado general: 2.5 Normal N? Pisos: 1
Año de Construcción: 1995 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

No se tuvo acceso al interior

E. Madera Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

3. Regular
2.5 Normal
Si

2.5 Corriente
2.5 Normal

A colector
De red pública

Techumbre:
Cubierta:
Ti ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Cercha de madera
Fibrocemento

Madera
Cerámica

De red pública

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Regular, en estado de conservación Normal, renovadas el año 2015.
Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

24

15) Casa Trabajador

Descripción / Uso:

Antecedentes Generales

Casa estructura de albañilería, techumbre madera, cubierta pizarreño. Piso radier madera y cerámica.

Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 100,00

Estado general: 3. Regular N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1985 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

No se tuvo acceso al interior

C. Alb. Conf Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

3.R
2.5 Normal
Si

2.5 Corriente
2.5 Normal

A colector
De red pública

¡Techumbre: Cercha de madera
Cubierta: Fibrocemento

T ues:

Escalera:

Pavimentos secos: Madera
Pavimentos húmedos: Cerámica
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:

Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Regular, en estado de conservación Normal, renovadas el año 2015.

Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

25

6) Casa Trabajador

Descripción / Uso:

Casa estructura de albañilería, techumbre madera, cubierta zinc. Piso radier madera y cerámica.

Antecedentes Generales

Calidad general: 2.5 Corriente Superficie Total: (M?) 80,00

Estado general: 2.5 Normal N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1985 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

No se tuvo acceso al interior.

C. Alb. Conf Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

3.R
2.5 Normal
Si

2.5 Corriente

2.5 Normal
No

A colector

De red pública

¡Techumbre: Cercha de madera
Cubierta: Acero zincado acanalado
T ues:

Escalera:

Pavimentos secos: Madera
Pavimentos húmedos: Cerámica
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:

Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Regular, en estado de conservación Normal, renovadas el año 2015.

Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

26

[7) Casa Trabajador

Descripción / Uso:

Antecedentes Generales

Casa estructura de albañilería, techumbre madera, cubierta pizarreño. Piso radier madera y cerámica.

Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 60,00

Estado general: 2.5 Normal N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1985 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

No se tuvo acceso al interior

C. Alb. Conf Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

3. Regular
2.5 Normal
Si

2.5 Corriente

2.5 Normal
No

A colector

De red pública

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Cercha de madera
Fibrocemento

Madera
Cerámica

De red pública

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Regular, en estado de conservación Normal, renovadas el año 2015.

Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

27

[8) Galpón Ex maternidad

Antecedentes Generales

Descripción / Uso: Estructura acero, techumbre acero, cubierta pizarreño y piso radier.

Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 2.000,00
Estado general: 2.5 Normal N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1995 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

Planta abierta

AA. Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

5. Inferior
2.5 Normal
No

2.5 Corriente
2.5 Normal
No

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Perfiles de acero
Fibrocemento

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Inferior, en estado de conservación Normal, sin renovaciones
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

28

[9) Galpón Forraje

Antecedentes Generales

Descripción / Uso: Estructura acero, techumbre acero,, cubierta pizarreño y piso radier.

Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 420,00

Estado general: 3. Regular N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1995 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

Planta abierta

AA. Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

5. Inferior
2.5 Normal
No

2.5 Corriente
2.5 Normal

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Perfiles de acero
Fibrocemento

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Inferior, en estado de conservación Normal, sin renovaciones
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

29

[10) Galpón Ex frigorífico

Descripción / Uso:

Estructura mixta, acero y albañilería, techumbre metálica, cubierta zinc y piso radier.

Antecedentes Generales

Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 400,00

Estado general: 2.5 Normal N? Pisos: 1

Año de Construcción: 1995 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información

Programa:

Estructura
Calidad:

Estado de conservación:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:

Calidad:

Estado de conservación:

Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:

Planta abierta

AA. Daños Sismo
2.5 Corriente
2.5 Normal

5. Inferior
2.5 Normal
No

2.5 Corriente
2.5 Normal
No

¡Techumbre:
Cubierta:
T ues:
Escalera:

Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:

Ventanas:

Artefactos de baño:
Mobiliario

Electricidad:

Gas:

Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:

Perfiles de acero
Acero zincado acanalado

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada

Útil
Trans.

Rem.
R Adicionada

Observaciones:

Obra gruesa en estado de conservación general Normal ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Inferior, en estado de conservación Normal, sin renovaciones
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.

30

5.5. Obras Complementarias

>xx Las obras complementarias consisten en:

la) OO.CC. Sistema de riego por goteo

Antecedentes Generales

Descripción: Sistema de riego por goteo para el riego de plantación de nogales.

Materialidad: Otro Año: 2015 Vida Útil 30
Calidad general: 2. Buena Situación Municipal: |- VU Trans. 5
Estado general: 2. Bueno Tipo de Bien: Mueble VU Rem. 25
Cantidad / Unidad: 67,11 Un Observaciones: ‘VUR.Adicionada

[b) 00.CC. Sistema de riego por goteo

Antecedentes Generales

Descripción: Sistema de riego por goteo para el riego de plantación de olivos.

Materialidad: Otro Año: 2012 Vida Útil 30
Calidad general: 2. Buena Situación Municipal: |- VU Trans. 8
Estado general: 2. Bueno Tipo de Bien: Mueble VU Rem. 22
Cantidad / Unidad: 52,66 Un Observaciones: ‘VUR.Adicionada

lc) 0O.CC. Fuerza eléctrica (115 KVA)

Antecedentes Generales

Descripción: Transformador trifásico 115 KVA

Materialidad: Otro Año: 2012 Vida Útil 40
Calidad general: 2. Buena Situación Municipal: |- VU Trans. 8
Estado general: 2. Bueno Tipo de Bien: Mueble VU Rem. 32
Cantidad / Unidad: 115,00 Un Observaciones: ‘VUR.Adicionada

31

5.6. Plantaciones

>xx Las plantaciones consisten en:

1) Nogales Chandler (Rol 16-31)

Antecedentes Generales

A Nogales variedad Chandler, año 2015. Cuentan con riego por goteo. Plantación cuenta con una producción promedio de 5 ton / há.
Descripción: : : – . a
Plantación con buen manejo agronómico y buen estado fitosanitario.

Especie / Variedad: |Nogales Chandler (Rol 16-31) Unidades / Há: 317,00 Vida Útil 40
Calidad general: 2. Buena Producción: 5 VU Trans. 5
Estado general: 2. Bueno Observaciones: VU Rem. 35
Cantidad Hás 67,11 Hás ‘VUR.Adicionada 40

(*) Para términos de depreciación se considera la vida útil transcurrida desde el que se activa la inversión, es decir, con producción estable mayor al 50%.

[2) Olivos Coratina / Frantoio / Picual (Rol 16-35)

Antecedentes Generales

Descripción: Olivos variedad Coratina, Frantoio y Picual, año 2012. Cuentan con riego por goteo. Plantación cuenta con una producción promedio de
‘pción: 12 ton / há. Plantación con buen manejo agronómico y buen estado fitosanitario.

Especie / Variedad: | Olivos Coratina / Frantoio / Picual (Rol 16-35 [Unidades / Há: 286,00 Vida Útil 40

Calidad general: 2. Buena Producción: 12 VU Trans. 8

Estado general: 2. Bueno Observaciones: VU Rem. 32

Cantidad Hás 52,66 Hás ‘VUR.Adicionada 37

(*) Para términos de depreciación se considera la vida útil transcurrida desde el que se activa la inversión, es decir, con producción estable mayor al 50%.

5.6.2. Valor de reposición plantaciones

Arstos TI Ec) E (ESE no SEDO A UESERIEiO
(Plantas/ha) Pp LS P ELN)

Especie Variedad(es)

E MAA (años) (UL lin

Nogales Chandler 317 67,11 2015 2020 0 40 40 19.501.500| 1.308.745.665
a Coratina /

Olivos Frantolo / Picual 286 52,66 2012 2017 3 40 37 9.260.000 451.059.230

((*) Se considera depreciación de las plantaciones.

Valor razonable total INERTE

Consideraciones:
Para las plantaciones de olivos y nogales se ha considerado una vida útil técnica de 40 años.

Se estima que al quinto año las plantaciones entraron en producción (producción superior al 50% estable), por lo que los 4 primeros años son
considerados de “inversión” (formación).

Para términos de costos del huerto, se considera cerrada la temporada 19/20, es decir, para huertos del año 2012, se contabilizan 3 años
desde su entrada en “producción” (2020-2017), se contabiliza el año 2017, dado por el supuesto huertos 2012 + 5 años (período que han
dejado su etapa de formación).

Solo se consideran costos directos atribuibles a las plantaciones.

Detalle de costo reposición por hectárea plantada (olivos): Año Costo producción Producción
Costo de establecimiento + año 1: 0+1 3.536.000 0
Cantidad (un) ($) x Unidad Total (ha) 2 1.500.000 0
Plantas (*): 286 1.000 286.000 3 1.644.000 800
Plantación 1 1.000.000 1.000.000 4 2.580.000 5000-6000
Preparación Terreno 1 750.000 750.000 5 8000
Químicos, mantenciones, 9.260.000
salarios, otros 1 1.500.000 1.500.000 Desde el quinto año la producción se estabiliza (superior al 50%), por lo
Total costo de establecimiento + año 1 3.536.000 que los primeros 4 años se consideran de formación.

(*) Costo de plantines oscila entre 1-1,5 US$.

Costo año 2:

Cantidad (un) ($) x Unidad
Químicos, mantenciones,
salarios, combustible 1 1.500.000
Total costos año 2
Costo año 3:
Químicos, mantenciones, 1 1.500.000

salarios, otros
Cosecha (kg) 800 180
Total costos año 3

(*) Costo de cosecha considera costos de M. O. y maquinaria

Costo año 4:
Químicos, mantenciones,
salarios, otros

Cosecha (kg) 6000 180
Total costos año 4

(*) Costo de cosecha considera costos de M. O. y maquinaria

1 1.500.000

Total (ha)
1.500.000
1.500.000

1.500.000

144.000
1.644.000

1.500.000

1.080.000
2.580.000

Detalle de costo reposición por hectárea plantada (nogales)

Costo de establecimiento + año 1:

Cantidad (un) ($) x Unidad
Plantas: 317 4.500
Plantación 1 1.000.000
Preparación Terreno 1 750.000
Químicos 1 1.500.000
Mantenciones generales 1 1.000.000
Combustible 1 300.000
Salarios (M.O. directa) 1 1.000.000

Total costo de establecimiento + año 1

Cantidad (un) ($) x Unidad

Químicos 1 1.500.000
Mantenciones generales 1 1.000.000
Combustible 1 300.000
Salarios (M.O. directa) 1 1.000.000
Total costos año 2

Costo año 3:

Químicos 1 1.500.000
Mantenciones generales 1 1.000.000
Combustible 1 300.000
Salarios (M.O. directa) 1 1.000.000
Cosecha 500 250
Total costos año 3

Costo año 4:

Químicos 1 1.500.000
Mantenciones generales 1 1.000.000
Combustible 1 300.000
Salarios (M.O. directa) 1 1.000.000
Cosecha 4000 250

Total costos año 4

Total (ha)

1.426.500
1.000.000

750.000
1.500.000
1.000.000

300.000
1.000.000
6.976.500

Total (ha)

1.500.000
1.000.000

300.000
1.000.000

3.800.000

1.500.000
1.000.000
300.000
1.000.000
125.000

3.925.000

1.500.000
1.000.000

300.000
1.000.000
1.000.000

4.800.000

0+1
2

3
4
5

Costo producción
6.976.500
3.800.000
3.925.000
4.800.000

19.501.500

Producción
0
0
500
1500-2000
4000

Desde el quinto año la producción se estabiliza (superior al 50%), por lo

que los primeros 4 años se consideran de formación.

5.7.

Derechos de Agua – – Valor desglosado

El predio cuenta con derechos inscritos consistentes en:
– 11,156 acciones del Canal Las Mercedes, aguas que riega parte del Fundo La Querencia.

Según antecedentes obtenidos al momento de la visita, cada acción del Canal Las Mercedes tiene una equivalencia de 20 l/seg, por lo tanto, propiedad cuenta con un caudal total
asociado de 223,12 l/seg.

NOTAS:

De acuerdo a resumen aportado por el cliente (Excel), la propiedad contaría con pozo profundo (no se señala caudal) como tampoco se aporto información legal del
mismo; a su vez se hace mención a 0,121 acciones que se señalan de “predio colindante”, se desconoce antecedentes legales de dichos derechos y a que rol estarían
asociados.

Se recomienda validar caudal de riego (equivalencia) con certificado de Junta de Vigilancia.

LEA es Generales

Inscripción CBR de: Melipilla Fojas / N* / Año: 382 / 559 / 2008

Región / Provincia / Comuna [Metropolitana / Melipilla / María Pinto NP? de acciones: 11,156

Nombre del bien Derechos de aguas Canal Las Mercedes Caudal Its/seg: 223,12

CUADRO DE REFERENCIAS. Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73

2.665.441
3.500.000
1.597.797
1.250.000
1.200.000

F. 197, N? 506
F.ON* 70
5.211,11
F.ON* 1.090
F. 167 N? 6.279

en formato

14.500.000
8.050.000
149.393.977
31.250.000
180.000.000

1| 05-08-2019 1,7 acc. Canal. Rio
2| 01-08-2019 Río.
3 2020 Oferta
4| 20-06-2019 Río.
5| 28-06-2019 Rio

111 Sección
11 Sección Río

111 Sección
Provincia de

(*) Escrituras revisadas en la DGA, no señalan Fojas asociadas (documentos

Promedio Venta Real CBR
Derechos de aguas se valorizan en litros/segundo (considerando el caudal nominal), por lo que, la comparación de mercado se asocia a derechos de aguas superficiales en dicha unidad.
Referencias expresadas en forma nominal (valor de transacción a la fecha en pesos)

2.042.648

35

Metodologías de Valoración

Metodologías de Valoración Según Tipo de Activo

Para este trabajo, el método de valoración utilizado por TINSA Chile S.A. corresponde al siguiente, determinado según el tipo de bien y análisis del mercado.

Valoración de los inmuebles

Mercado
Terreno Y
Edificaciones (Obra gruesa, Terminaciones e Instalaciones)
Obras Complementarias
Plantaciones
Derechos de Agua

Valor Global Empresa

UTN) Mercado

Ingreso (Capital. Renta)

Ingreso (Flujo de Caja)

Enfoques

Costo

Residual

Residual

ILEE (inmueble ligado a explotación económica)

Nota: Los bienes muebles o prendables no son considerados en la presente valoración.

36

6.1.

Enfoque de Mercado – Terreno

Terreno

Se utilizó enfoque de mercado debido a que existe evidencia suficiente de que el activo se transa con regularidad en un mercado de compra y venta con bienes de atributos
similares, por lo tanto, la valoración del activo será considerando su valor de mercado.

Valoración: Para estimar el valor del bien, se realizó una búsqueda de predios ofertados, equivalentes en atributos, dentro del mismo sector o equivalente y con destino
similar. Es importante señalar que existe una diversa oferta de predios, con superficies disimiles al bien tasado. Los bienes catastrados arrojan una superficie diferente a la
que posee el inmueble analizado, pero con características de uso y ubicación similares.

Comparables de Mercado
En el análisis de comparación, se ha considerado desglosar y analizar el valor del bien. Se observa una buena oferta de predios, cada uno con diferencias respecto al bien en

análisis y otros factores que afectan su valor y plusvalía. Las muestras que corresponden a valores de oferta están sujetas a descuentos por negociación al momento del
cierre de negocio entre un -5% a -10%.

Homologación de Testigos:

En el análisis se homologaron los comparables de mercado según: tipo de referencia, accesibilidad, superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, para
determinar un valor razonable ajustado a las características del activo analizado.

Datos de entrada Nivel 1 (NIIF 13):

En esta evaluación se consideran precios cotizados en un mercado activo con bienes similares a los analizados en la fecha de la medición. En el análisis de comparación, se
ha considerado desglosar y analizar el valor por componentes. Se observa una buena oferta de inmuebles, cada uno con diferencias en atributos específicos respecto al bien
en análisis, y otros factores que afectan su valor y plusvalía.

37

[ Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73

22-05-2019 Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Conservador | F.1172,N2176, 2019 13.000, 373.747.927 | 31.673.553 1101,70
05-07-2019 Rol 2009-108, Pc.3 PP El Conservador _ |F1393v,N2590,2019| 6.1 176.011.597 | 25.144.514 874,60
08-04-2019 Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Conservador | F1019,N1887,2019 22.674,00 651.871.378 26.074.855 906,96
13-02-2019 Melipilla Mucho Mejor Conservador | F335,N624,2019 7.443,14 213.988.265 28.531.769 992,42
24-07-2019 Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Cholqui, Melipilla Similar Conservador |F1356v,N2520,2019′ 38.814,57 1.115.908.408 22.141.040 770,13
15-05-2018 Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto Conservador | F1086,N1985,2018 47.515 1.366.043.421 29.095.707 1012,03
28-02-2019 Rol 16-233, Pc 75 PP Esperanza Loleo, María Pinto Mucho Mejor Conservador F1082,N2001,201 12.447 357.847.027 36.515.003 1270,10
09-05-2019 Rol 2020-183,Pc. 16 PP San Similar Conservador | F992v,N1835,2019 6.858 197.174.848 | 21.908.316 04
07-08-2020 Maria Pinto Economicos.cl 12,80 12.000 345.000.000 | 26.953.125 937,51
17-06-2019 Similar P.Inmobiliario 00 320, 18.900 543.369.897 | 19.406.068 00

Promedio Venta Real CBR 20,93 – 19.359 |$ 556.574.109 | 27.635.595 961,25

Promedio Ofertas De Mercado 20,40 160,00 15.450 |$ 444.184.949 | 23.179.596 806,25

HOMOLOGACIÓN DE TESTIGOS

Similar. Mucho Menor 0,07 | Levemente 0, Similar 0,15 11.050 317.685.738 || 26.922.520 44
Similar Mucho Menor | 0, Similar 0,00 Similar Similar 0,07 5.694 163.690.785 | 23.384.398 813,38
Levemente Peor_| – Mucho Menor 0, Similar 0, Levemente Similar 0,07 21.087 606.240.382 | 24.249.615 A7
Levemente Peor | -l Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,09 6.773 194.729.321 25.963.910 903,10
Levemente Peor | – Mucho Menor | 0,07 | Levemente 0,03 Similar 0,12 34.157 981.999.399 | 19.484.115 677,71
Similar Mucho Menor _ | 0,07 Similar 0,00 Similar 0,12 41.813 1.202.118.210 [| 25.604.222 890,59
Similar Mucho Menor 0, Levemente 0,03 Similar Similar 0,10 11.202 322.062.324 || 32.863.502 1143,09
Similar Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,12 6.035 173.513.866 | 19.279.318 670,59
Similar Mucho Menor 0, Similar 0, Similar. 0 9.360 269.100.000 || 21.023.438 731
Similar Mucho Menor 0,07 | Levemente Peor | -0,03 Peor – Mejor 0,14 16.254 467.298.111 16.689.218 580,50
Promedios Homologados Sup. Terreno (Hás) 20,83 16.343 |$ 469.843.814 [23.546.426 819,01
Tasación (IIl-IV) Sectores arables regados/regables Sup. Terreno (Hás) 328,40 277.312 |$ 6.786.880.000 | 20.666.504 718,84

Testigos homologados con un intervalo de confianza (al 95%) de $20.597.095/ha a $26.374.370/ha. Inmueble (zona arable) se valoriza entorno a la cota baja del intervalo de confianza, por cuanto
existen zonas que no poseen factibilidad de riego.

La homologación técnica de los testigos consiste en aplicar ajustes de valor dentro de un margen acotado y razonable que disminuyan la dispersión de valores de la muestra.
Entre los factores más incidentes se consideran: ajustes por cierres de negociación, ubicación, superficie, morfología, normativa y potencial.

38

Ubicación aproximada de referentes

Las referencias corresponden a predios emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la región con condiciones
similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares características, con similar atractivo y buena

conectividad.

10

MarialBinto

Ref. 1: Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Campesino, Melipilla. Capacidad de uso según SI! IlIr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 2: Rol 2009-108, Pc.3 PP El Pabellón, Melipilla. Capacidad de uso según SI! Ilr, no incorpora derechos
de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SIl.

Ref. 3: Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Melipilla. Capacidad de uso según SI! Illr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 4: Roles 2029-145/357/113, Pc 26 PP Pimiento y Sta Elisa, Melipilla. Capacidad de uso según SI! llr, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía

Ref. 5: Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Cholqui, Melipilla. Capacidad de uso según SI! IIl-1Vr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 6: Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto. Capacidad de uso según SI! ÍIlr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 7: Rol 16-233, Pc 75 PP Esperanza Loleo, María Pinto. Capacidad de uso según SI! Il-IIlr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 8: Rol 2020-183,Pc. 16 PP San Rafael, Melipilla. Capacidad de uso según SI! IVr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.

Ref. 9: Parcela plana bajo condición de riego, ubicada a 200 m de carretera y a 6 km de Municipalidad,
incluye derechos de agua. Ubicación aproximada.

Ref. 10: Terreno en parte plantados con tunas, posee construcciones y derechos de aguas asociados.
Ubicación aproximada.

Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderación en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicación, superficie,
geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, explicadas en proceso de homologación, bajo esta metodología (comparativa de mercado), podemos establecer

un valor preliminar de:

23.546.426 $/Hás, equivalentes a: 819,01 UF/Hás, para el activo analizado

39

El siguiente recuadro de testigos esta asociado a terrenos donde predominan los sectores de secano, los que poseen capacidad de uso (predominante) IV-V o
inferior.

Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73

02-05-2020 Similar P.Inmobiliario 110,00 11.304 325.000.000 | 2.954.545 0,00
05-03-2020 Similar P.Inmobiliario 51 11.478 330.000.000 | 6.470.588
12-03-2020 P.Inmobiliario 185,00 52.137 1.498.919.569 | 8.102.268 0,00
Rol 200-27, Reserva Cora 3 y 5 PP El Parrón, María
11-03-2019 Pinto Conservador |F.891,N*1649, 201 193,96 35.007,20 1.006.447.548 | 5.188.944 180,49
06-02-2018 Rol 2029-280, Lt B RC PP Chile Nuevo, Similar Conservador | F.238, N 436,2018 411,60 59.878 1.721.478.345 | 4.182.406 145,48
Rol 15-810, Lt. HH Rva. Cora Hj. Sn. Juan Norte,
02-11-2017 Similar Conservador_|F. 2181 178,70 6.839 196.613.079 1.100.241
Promedio Venta Real CBR 261,42 – 33.908 | $ 974.846.324 | 3.490.530 121,41
Promedio Ofertas De Mercado 115,33 26,67 24.973 |$ 717.973.190 | 5.842.467 0,00

MORAS

Oferta Similar Mucho Menor | 0,07 Similar 7.800 224.250.000 | 2.038.636

Oferta Similar Mucho Menor__| 0,07 Similar 7.920 227.700.000 | 4.464.706 1

Oferta Similar Mucho Menor | 0,07 Similar 0,31 35.974 1.034.254.503 | 5.590.565 194,46

CBR Similar Mucho Menor | 0,07 Similar 0,21 27.656 795.093.563 | 4.099.266 142,58

CBR Similar Mucho Menor__| 0,07 Similar 47.304 1.359.967.893 | 3.304.101 114,

CBR Similar Mucho Menor | 0,07 Similar 0,21 5.403 155.324.332 869.190 30,23
3.394.411 2.069.823 Promedios Homologados Sup. Terreno (Hás) 188,38 22.009 |$ 632.765.048 | 3.394.411 118,07
2.137.138 4.718.998 ¡Tasación (Sectores no arables VI-VIl) Sup. Terreno (Hás) 1.719,20 176.622 | $ 1.185.760.000 689.716 23,99
1.324.587

Testigos homologados con un intervalo de confianza (al 95%) de $2.066.788/ha a $4.714.229/ha. Sector de secano con capacidad de uso VI se valoriza entorno a la cota baja de las muestras,
sector clase VII no posee comparables adecuados en el mercado, se trata de cordones montañosos con pendientes pronunciadas, su valorización corresponde al juicio experto del tasador,
considerando su conocimiento técnico y valores de transacciones en otras zonas (inmuebles tipo hacienda/estancia sobre las 400 hectáreas con restringido uso).

La homologación técnica de los testigos consiste en aplicar ajustes de valor dentro de un margen acotado y razonable que disminuyan la dispersión de valores de la
muestra. Entre los factores más incidentes se consideran: ajustes por cierres de negociación, ubicación, superficie, morfología, normativa y potencial.

40

Ubicación aproximada de referentes

Las referencias corresponden a predios emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la región con
condiciones similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares características, con similar

atractivo y buena conectividad.

Ref. 1: Propiedad en Tantehue, Melipilla, cuenta con 30 ha de lomajes/planicies y 80 ha de cerro.
Capacidad de uso IV-VI; VII (estimada). Sin derechos de aguas.

Ref. 2: Propiedad con orientación agrícola ganadera, cuenta con casa y tranque; no describe/asocia
derechos de aguas. Capacidad de uso estimada IV-VI.

Ref. 3: Propiedad de 185 ha, con 80 ha de planicies (41 ha plantadas), 35 ha de lomajes suaves y 70 ha
de cerros. Posee derechos de aguas para el riego de 60 ha.

Ref. 4: Rol 200-27, Reserva Cora 3 y 5 PP El Parrón, María Pinto. Capacidad de uso según SII VI, no
incorpora derechos de aguas (predio de secano, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
cartografía del SII.

Ref. 5: Rol 2029-280, Lt B RC PP Chile Nuevo, Melipilla. Capacidad de uso según SII VI-VIl
(predominante, posee sectores en parte arables/regables), no incorpora derechos de aguas (predio en
parte riego, donde predominan sectores escarpados, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a
cartografía del SII.

Ref. 6: Rol 15-810, Lt. HH Rva. Cora Hj. Sn. Juan Norte, María Pinto. Capacidad de uso según SI VI, no
incorpora derechos de aguas (predio de secano, solo venta de terrenos). Ubicación estimada, SIl no
registra ubicación.

Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderación en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicación,
superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, explicadas en proceso de homologación, bajo esta metodología (comparativa de mercado),

podemos establecer un valor preliminar de:

3.394,411 $/Hás, equivalentes a:

118,40 UF/Hás, para el activo analizado

41

6.2.

Enfoque de Costos – Edificaciones OO.CC. y Plantaciones

Se utilizó enfoque de costo debido a que no existe evidencia suficiente si el activo se transa con regularidad en un mercado con bienes de atributos similares, por lo
tanto, la valoración del activo será considerando la alternativa de reponerlo en el mercado.

Utilizamos Método: Directo

Para las edificaciones existentes se estimaron los costos de reposición a nuevo CRN, menos las deducciones por todas las formas pertinentes de depreciación, a fin
de establecer el valor actual, o en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un
negocio, y para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible.

Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones, se han ponderado aspectos técnicos como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura y
terminaciones, y estado de conservación, considerando además las instalaciones anexas como también sus obras complementarias. Esta información ha sido
comparada y ponderada con información de presupuestos reales de ejecución de este tipo de construcciones proveniente de evaluaciones de proyectos realizados
por nuestra compañía.

En el caso de las plantaciones se estima su costo a reposición considerando la inversión incurrida en los períodos de “formación” de la planta y depreciando esta de
acuerdo a su vida útil técnica.

42

7. Resumen de Valoración
Fecha 15-10-2020
[Cuadro Resumen de Valorización Valor UF: $ 28.749,73 ]

Fundo Los Terreno Plana Dominio 52,66 42.128,40 1.211.180.000
Fundo Los Terreno Pend. suave Dominio 132,34 85.158,71 2.448.290.000
Fundo Los Terreno con Pend. fuerte Dominio. 794,50. 11.054,02 317.800.000
Reserva Cora 1 PP Los Pend. suave Dominio. 27,00 17.374,08 499.500.000
Reserva Cora 1 PP Los Terreno Pend. fuerte Dominio 311,30 21.655,86 622.600.000
Reserva Cora 1 PP Los Terreno con Pend. fuerte Dominio. 613,40. 8.534,34 245.360.000
Fundo La Querencia Terreno Plana Dominio 67,11 53.688,50 1.543.530.000
Fundo La Querencia Terreno cultivado-cultivable Pend. suave Dominio. 49,29 37.717,92 1.084.380.000
Subtotal 2.047, 277.31 7.972.640.000

¡Caseta De Sin Info. AA. 2. Buena 2. Bueno m 106,11 82,53 47,16 235,80 6.779.200
Sin Info. EE. 4 3. m 145,60 113,25 64,71 323,56 9.302.339
¡Casa Administración Sin Info. C. Alb. Conf 2. Buena 2. Bueno me 229672 | 1786,34 | 1020,76 5.103,82 146.733.511
Casa 4 casas. Sin Info. E. Madera 2. Buena 2.5 Normal me 1278,12 | 994,09 568,05 2.840,27 81.657.014
¡Casa Tr Sin Info. C. Alb. Conf 3. 3. m 482,13 374,99 214,28 1.071,40 30.802.497
Casa Tr Sin Info. C. Alb. Conf 2.5 Corriente 2.5 Normal me 433,92 337,49 192,85 964,26 27.722.248
¡Casa Tr Sin Info. C. Alb. Conf 3. 2.5 Normal m 289,28 224,99 128,57 642,84 18.481.498
Galpón Ex maternidad Sin Info. AA. 3. 2.5 Normal m 939,56. 730,77 417,58 2.087,91 60.026.711
Sin Info. AA. 3. 3. me 197,31 153,46 87,69 438,46 12.605.609
Ex Sin Info. AA. 3. 2.5 Normal m 187,91 146,15 83,52 417,58 12.005.342
Subtotal mi 14.: 406.115.970
Obras Complementarias ll TS LOTES ONE Er ETE i A V.A. UF/Im? V. Razonable UF VANO
a_|00.CC. Sistema de riego por goteo 16-31 – Otro 2. Buena 2. Bueno 67,11 Un 5.106,24 67,72 4.544,99 |$ 130.667.260
b_|00.CC. Sistema de riego por goteo 16-35 – Otro 2. Buena 2. Bueno 52,66 Un 3.525,96 55,20 2.906,61 |$ 83.564.265
€ |00.CC. Fuerza eléctrica (115 KVA) 16-31 – Otro 2. Buena 2. Bueno 115,00 Un 320,00. 241 276,77 |$ 7.957.172
Subtotal 8.952,21 7.728,38 |$ 222.188.696
ntaciones – Especie y Variedad ñ Producción Per Er ETE i UF /Hás V. Razonable UF VANO
a_|Nogales Chandler (Rol 16-31) 2.015 5 Ton. 2. Buena 2. Bueno 67,11 Hás 678,32 45.522,02 |$ 1.308.745.665
b_|Olivos Coratina / Frantoio / Picual (Rol 16-35) 2.012 12 Ton. 2. Buena 2. Bueno 52,66 Hás 297,93 15.689,16 | $ 451.059.230
Subtotal 976,25 61.211,18 $ 1.759.804.895
TE] Ta N’ Acciones Caudal i ATA TN V. Razonable UF VA
a_|Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercedes (Rol 16-31) Permanentes 11,16 223,12 | Lts/Seg 69,57 2.000.000 15.521,54 | $
¡Subtotal 223,12 69,57 45.521,54 | $ –
Valor de Tasación (Valor Razonable): Índice $/Há Global_$ 5.059.948 UF 360.377,28 | $ 10.360.749.562
Costo de sición a Nuevo (CRN) Edific y00.CC. UF 38.265,01 | $ 1.100.108.711

615 Of. 1604, La:

Santiago (Chile)

7.1.

Conclusión

Teniendo en cuenta el análisis y lo señalado anteriormente, consideramos que la mejor metodología para obtener el valor razonable de los activos valorados corresponde al Enfoque
de Mercado.

Mediante esta metodología se obtuvo un VALOR de TASACIÓN de UF 360.377,28 para los activos analizados.

El valor final recomendado se considera como el valor más razonable que se podría esperar recibir un vendedor por la venta de los activos en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y
vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

NOTAS: Las edificaciones que no cuentan con Recepción Final se consideran regularizables (en el caso que estén asociadas a la actividad agrícola de acuerdo a la norma); se recomienda

El valor contable IFRS, no necesariamente es coincidente con el valor comercial en el sistema financiero nacional, por cuanto las plantaciones son un activo
riesgoso (con tasas de mortalidad elevadas en períodos de 12 a 18 meses sin riego), así como existen inversiones de corta vida útil (coberturas plásticas) que son
castigadas por entidades financieras.

A petición del mandante se excluyen de la valorización los derechos de aprovechamiento de aguas, no obstante, su dominio se ha considerado en la evaluación
técnica y comercial del terreno.

TASADOR TINSA: Demniss Soto – Ingeniero Agrónomo
VISADOR TINSA: Daniel Velásquez Reyes – Ingeniero Agrónomo

El tasador declara lo siguiente:

1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma (
independiente.

2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación ni con las personas que participen en la operación

3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que en esta ficha presenta es totalmente verdadera, y no ha!
obviado nada de importancia

4. Que los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la propiedad y su vecindario están mencionados

5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante

TINSA Chile S.A. / 96.907.350-1

44

9.1.

Registro Fotográfico de los Activos

ACCESO PRINCIPAL INMUEBLE

n
dl

INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE

INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE

45

9.2. Documentos / Planimetría

Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario

Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes

Raices
Fecha de
Inscripción

Foja

Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019

Número.

Ario Toll– SO83O ISA Toll Temo
Puecionse

Cp Exmción Dascción

Pei 15 de Exnción

ROL len Una lruyo a $5
pa tros SAPOS Mana
A PT
lis bee
tun eo eat 8 osado e os os
pe e ya p
Diabecon ee 0 |
AE PTA
hi a
E pol
A >>
hiena Vilas

Mao |
ROL Bien
esco denaidad Cam
Camino Distancia ]

Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raices
Fecha de
inscripción

Foja Número Año

Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019

Avalóo Total 15531915 Aval Total Tereno
Avalúo Exento 12,422,109 sn.

Cédigo Exención Descripción E
men 2% de Exención

Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl 46

47

Documentos / Planimetría

Plano de Roles Sector Los Quillayes

FOO EL 1LLA0Ó 06 II”
…..

* ‘
FOO7EL ENERO”

“LA EA

s0t GANADERA EMORGMBO 1104
”..

8. Anexos

8.1. Cuadro de Valorización IFRS Descomponetizado de Edificaciones

Caseta De

Casa Administración

Casa 4 casas

Casa Ti

Subtotales Obra Gruesa

Caseta De

Casa Administración

Casa 4 casas todas
Casa Ti

Subtotales Terminaciones

Caseta De

Casa Administración
Casa 4 casas
Casa Ti
Casa Ti
Casa Ti
Ex maternidad

Ex
Subtotales Instalaciones

88,00
280,00
340,00
240,00
100,00

1.048,00

88,00
280,00
340,00
240,00
100,00

1.048,00

88,00
280,00
340,00
240,00
100,00

80,00

60,00

2.000,00
420,00
400,00

4.008,00

6,05
1,93
24,20
20,57
19,36
6,94

6,05
1,93
24,20
20,57
19,36
21,78
19,36
3,63
3,63
3,63
1,46

30
8
35
25
35

V.U.R. Global:

5
8
5
5

5

V.U.R. Global:

30
8
35
25
35
35
35
25
25
25

V.U.R. Global:

e
y lo

Slalalalololola la

2.5 Normal
E
2. Bueno
2.5 Normal
2.5 Normal
Valor Residual:

2.5 Normal

3.

2.5 Normal

2.5 Normal

2.5 Normal
Valor Residual:

2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
2.5 Normal
Valor Residual:

68,41%
51,30%
39,07%
47,26%
42,56%
5%

22,45%
41,03%
16,62%
22,45%
45%
5%

100,00%
23,14%
82,85%
77,89%

100,00%

100,00%

100,00%
77,89%
77,89%
77,89%

5%

39,74
73,53
454,69
368,51
144,52
1.080,99

Total Edificaciones

4.008,00 | 469 |

V.U.R. Global:

8.664,03

940,02

49

8.2. Cuadro de Valorización por Costo Reposición de Obras Complementarias

Valor Deprec.

Valor Residual

Cantidad Unidad, VUTr VUR. %VUT Estado Acumulada UF 5
a |O0.CC. Sistema de riego por goteo 67,11 Un 30 5 25 16 2. Bueno 11,57% 561,25 255,31
b |O0.CC. Sistema de riego por goteo 52,66 Un 30 8 22 26 2. Bueno 18,49% 619,35 176,30
c |00.CC. Fuerza eléctrica (115 KVA) 115,00 Un 40 8 32 20 2. Bueno 14,22% 43,23 16,00
Subtotales OO.CC. Valor Residual: 5% 1.223,84 447,61

50

¡ON TAOÓ

Las Condes – Santiago (Chile)
ARA ON)
servicioclientefMtinsa.cl

51

Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=719fb48c4f96c821e4b42ee4001dea35VFdwQmVVMVVRWGhOUkVGM1RucEJORTVCUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682376108