Unse
N? Cliente UE]
INE UN EATl0)
(T09É] 15-10-2020
Nombre Predio
P.P Los Quillayes
Solo
Hacienda Chorombo S.A.
loración Norma IFRS:
MANERA lo)
A (e0E]
arcelas Los Quillayes
María Pinto / Los Quillayes
Región Metropolitana
tinse
Tinsa es una compañía internacional perteneciente a la firma europea de capital
de riesgo CINVEN, especialista en Tasaciones, Consultoría y Asesoría Integral
Inmobiliaria. Actualmente su sede central se encuentra en Madrid, España.
Fundada en 1985, cuenta con más de 32 años de experiencia en el sector
inmobiliario.
Experiencia , en el Mundo
En la actualidad y junto a su sede central, TINSA cuenta con delegaciones en
Chile (sede central para LATAM), Argentina, México, Perú, Colombia, Ecuador,
Francia y Portugal que, en conjunto, realizan más de 300.000 tasaciones al año.
Experiencia , en Chile
Tinsa Chile S.A, fue constituida en enero de 2000, y desde entonces se ha
ganado un importante reconocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario
nacional. El reconocimiento de la empresa y su marca, se ha obtenido a través de
la relación de confianza y buen servicio que mantiene con sus clientes, entre los
cuales se encuentra gran parte de la banca nacional, los más importantes
operadores del sector inmobiliario, fondos de inversión, y variadas instituciones
del Estado entre otros muchos.
¿Por qué Tinsa?
Calidad Presencia Internacional
= Nuestros Informes cumplen n Más de 32 años de experiencia en el
perfectamente con la normativa IFRS. mercado global ás de 17 añ
y más de 17 años en
: aora de Valoración de Chile en 3 sector inmobiliario y afines.
Activo Fijo. = Europa del Este es la siguiente zona en
nuestro plan de expansión.
Ñ
= Contamos con respaldo de mercado
suficiente para apoyar nuestras
valoraciones.
Áreas de negocio en las que Tinsa Chile participa:
Tasaciones
Consultoría
HTL (Hotel, Tourism 8 Leisure)
Inventarios y Valoración de Activos IFRS
vyvvv
Compromiso Experiencia
m Tinsa es Líder en Valoración y
Consultoría Inmobiliaria.
= Hemos brindado apoyo en este cambio
financiero a grandes empresas desde el
año 2002 en Europa y Latinoamérica.
m Flexibilidad y dedicación
= Seguimiento personalizado
= Adaptación a las necesidades de
nuestros clientes.
= Transparencia en la información
proporcionada y en entregables.
1.1.
Introducción
Identificación General
Entidad Solicitante: Hacienda Chorombo S.A. Revisión Escritura: Si_ CBR Fojas – n – año – Monto –
Rut Entidad Solicitante: 96.572.070-7 Roles: 16-51, 16-297, 16-55, 16-56, 16-57
Propietario SIl: Hacienda Chorombo S.A. Avalúo Fiscal Total: $ 688.606.655 pesos
Rut Propietario Sll: 96.572.070-7 Acogido a: Se desconoce
Tipo de Inmueble: Predio Agrícola Destino Sil: Agrícola
Dirección Parcelas Los Quillayes Uso Actual: Agrícola
Comuna y Sector María Pinto / Los Quillayes Norma IFRS: NIC 41 (Agricultura) / NIC 16 (Activo Fijo)
Región: Región Metropolitana Fecha de Inspección: 15-10-2020 N? Cliente 18443
Nombre Predio P.P Los Quillayes Fecha de Informe: 15-10-2020 N? Tinsa 414940
Imagen Representativa
Plano de Ubicación
Identificación de Inmuebles
1D Terrenos Ale) AA Ett] (MES ETA Y ete] (IO
1 [Parcela 1 Los Quillayes y Sitio 8 lI-R_ [Terreno plano 16-51 Dominio -33.509617, -71.246437 20,80 Hás Escrituras
2 |Sitio 8 Los Quillayes IV-R_ [Terreno plano 16-51 Dominio -33.509617, -71.246437 1,10 Hás Escrituras
3 [Parcela 4 Los Quillayes HER [Terreno plano 16-297 Dominio -33.509617, -71.246437 18,80 ES Escrituras
4 [Parcela 5 Los Quillayes HER [Terreno plano 16-55 Dominio -33.509617, -71.246437 10,06 Hás Escrituras
6 [Parcela 6 Los Quillayes y Sitio 1 lI-R_ [Terreno plano 16-56 Dominio -33.509617, -71.246437 9,90 Hás Escrituras
7 [Parcela 7 Los Quillayes y Sitio 5 lI-R [Terreno plano 16-67 Dominio -33.509617, -71.246437 8,40 Hás Escrituras
7 [Parcela 5 Los Quillayes HER [Terreno plano 16-55 Dominio -33.509617, -71.246437 2,44 Hás Escrituras
Total 71,50
(1) Terrenos clases III-IV se han catalogado bajo condición de riego, son sectores potencialmente regables y en parte cultivados.
Para fines de garantía bancaria su categorización dependerá del caudal asociado a los derechos de aguas legalmente inscritos; independiente que el inmueble posea tranques de acumulación que podrían
asegurar una mayor área de riego.
MATE AS Ale) INES] Situación Municipal ETT Unidad SEO
1 [Casa Trabajador (Sitio 8, Rol 16-51) 16-51 1985 Sin Info. 107,00 m? In Situ
Total 107,00
ID Obras Complementarias Ae) INS] Situación Municipal [eE mieETe Unidad SEO
a Sin obras complementarias – Un In Situ
ID Plantaciones – Especie Variedad Producción Año Plantación Unidades por Há Cantidad Unidad SEO
1 Sin plantaciones Ton. Hás In Situ
Total –
ID Derechos de Agua – Tipo Ale) Numero de Acciones Caudal Unidad MENO
1 [Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercecedes (Rol 16-55) 0,59 11,82 |Lts/Seg| Escrituras
2 [Permanentes Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercecedes (Rol 16-56) 0,41 8,14 |Lts/Seg| Escrituras
Total 19,96
(2) De acuerdo a Excel aportado por el cliente, la propiedad tendría 2,956 acciones. Se recomienda aportar antecedentes.
1.3.
1.4.
Alcance
En el marco de la implementación de IFRS, Hacienda Chorombo S.A. ha solicitado a TINSA Chile S.A. su colaboración para efectuar la valoración IFRS de inmuebles de
propiedad de Hacienda Chorombo S.A., la cual considera la valoración de terreno, edificaciones, OO.CC., plantaciones y derechos de agua bajo el estándar de Valor Justo o
Razonable (Fair Value) a partir de las definiciones de la Norma Contable de Información Financiera NIIF o IFRS.
La presente tasación se ha practicado bajo las exigencias de la normativa IFRS NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo y NIC 41 Agricultura para prescribir el valor contable
de los activos, el cual se señala en el cuadro de valorización de activos. presentándose por separado las superficies y valores asignados al terreno y a cada ítem
constructivo, de obras complementarias, plantaciones y derechos de agua.
Para este efecto, la propiedad fue visitada el 15-10-2020 .La propiedad se identificó completamente con asesoría in situ.
Definiciones
Los siguientes términos se usan en la memoria, con los significados que a continuación se especifican:
Valor Libro (Importe en libros): es el importe por el que se reconoce un activo, una vez deducidas la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro del valor
acumuladas.
Costo: es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable (valor justo) de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el
momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los
requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.
Valor depreciable (Importe depreciable): es el costo de un activo, u otro importe que lo haya sustituido, menos su valor residual.
Depreciación: es la distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil.
Valor específico: es el valor presente de los flujos de efectivo que la entidad espera obtener del uso continuado de un activo y de su disposición al término de su vida útil, o
bien de los desembolsos que espera realizar para cancelar un pasivo.
Valor Razonable (Valor Justo): según la NIIF 13, valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición.
Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que:
. Posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y
. Se esperan usar durante más de un periodo.
1.5.
1.5.1.
Valoración de Edificaciones y Obras Complementarias: Dependiendo del enfoque, se utilizan los siguientes supuestos.
Costo de Reposición a Nuevo (CRN): monto que habría que invertir en un bien nuevo de similares características del que se posee. Este método de valoración está
basado en el principio del costo que ha tenido para la construcción de cada uno de los activos inmuebles, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva. Los
valores son respaldados con base de datos interna.
Valor de Reposición Actualizado (VA): considera el estado de conservación presente y la vida útil de cada activo ubicados al interior del inmueble, teniendo en cuenta
el estado, verificado por los antecedentes facilitados y el levantamiento en terreno por realizado por el tasador. Se ha aplicado una depreciación uniforme para el total de
activos bajo la fórmula de Ross – Heidecke.
Vida Útil: es el periodo durante el cual se espera utilizar el activo amortizable por parte de la entidad.
Vida Útil Técnica: corresponde al periodo de tiempo durante el cual un inmueble será utilizable. Al final de este periodo, el bien alcanza su Valor Residual y podría ser
retirado por obsolescencia tecnológica o funcional, lo que implica baja conveniencia económica de su utilización.
Edad Efectiva: corresponde a la antigúedad del inmueble, al periodo de tiempo transcurrido desde la Recepción Final o fecha estimada de construcción hasta el maño
de la valoración.
Vida Útil Remanente: años que se estima que el inmueble permanecerá utilizable.
Valor Residual: es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la enajenación o disposición por otra vía del activo, después de deducir los
costos estimados por tal enajenación o disposición, si el activo ya hubiera alcanzado la antigiedad de las demás condiciones esperadas al termino de su vida útil.
Marco Normativo IFRS
NIC 16 – Propiedades, Planta y Equipo
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 16 de Propiedades, Planta y Equipo, emitida por el Comité de Normas
Internacionales y el contenido de normas de la NIIF 13. A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:
Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo;
El costo del activo para la entidad pueda ser valorado con fiabilidad (Art. 7).
Medición del Valor:
En el reconocimiento inicial: Un elemento de propiedades, planta y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo. El
costo de adquisición de una propiedad de planta y equipo comprenderán su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente
atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costos asociados a la transacción.
Posterior al reconocimiento inicial: la entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación Valor Razonable, y aplicará esa política a
todos los elementos que compongan una clase de propiedades, planta y equipo.
. Modelo de revalorización: con posterioridad a su reconocimiento como activo, un elemento de inmovilizado material cuyo valor razonable pueda medirse con fiabilidad,
se contabilizará por su valor revalorizado, que es su valor razonable, en el momento de la revalorización, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de
las pérdidas por deterioro de valor que haya sufrido.
. Revalorizaciones se hacen con suficiente regularidad según las variaciones de cada caso (anual, cada 3 o 5 años, etc.). (Art 31, 34).
. Terrenos y edificios se determinan a partir de la evidencia de mercado que ofrezca la tasación.
. Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, la entidad podrá estimar el valor razonable a través de métodos que tengan en cuenta los rendimientos del mismo
o su costo de reposición una vez practicada la amortización correspondiente (Art. 33).
. Clases de elementos: terrenos, edificios, maquinaria, buques, aeronaves, vehículos de motor, mobiliario y utillaje y equipos de oficina. (Art. 37).
Depreciación: se depreciará de forma independiente cada parte de un elemento de inmovilizado material que tenga un costo significativo con relación al costo total del
elemento (Art. 43).
. El valor depreciable de un activo se distribuirá de forma sistemática a lo largo de su vida útil. (Art. 50). (Valor depreciable es el costo de un activo, o el valor que lo haya
sustituido, menos su valor residual (definiciones Art 6.).
. La estimación de la vida útil de un activo, es una cuestión de criterio, basado en la experiencia que la entidad tenga con activos similares (Art. 57).
. Los terrenos y edificios son activos independientes y se contabilizarán por separado, incluso si han sido adquiridos en forma conjunta. Los terrenos tienen una vida
útil ilimitada y por tanto no se deprecian. Los edificios tienen una vida limitada y, por tanto, son activos depreciables (Art. 58).
. Los métodos de depreciación (Art. 60-62) son variados y los elige la entidad y mantiene uniformemente en todos los ejercicios (a menos de producirse un cambio).
1.5.1.
NIC 38 – Activos Intangibles
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 38 de Activos Intangibles, emitida por el Comité de Normas Internacionales.
A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
Un elemento de inmovilizado material se reconocerá como activo cuando:
. Es separable, es decir, es susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido, transferido, dado en explotación, arrendado o intercambiado, ya sea
individualmente o junto con un contrato, activo identificable o pasivo con los que guarde relación, independientemente de que la entidad tenga la intención de llevar a
cabo la separación.
. Surge de derechos contractuales o de otros derechos de tipo legal, con independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros
derechos y obligaciones.
Medición del Valor:
En el reconocimiento inicial: Un elemento de Activos Intangibles, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo.
El costo de un activo intangible adquirido de forma separada comprende:
. El precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir los descuentos
comerciales y las rebajas; y
. Cualquier costo directamente atribuible a la preparación del activo para su uso previsto.
Posterior al reconocimiento inicial: La entidad elegirá como política contable el Modelo del Costo o el modelo de revaluación todos los demás activos pertenecientes a la
misma clase también se contabilizarán utilizando el mismo modelo, a menos que no exista un mercado activo para esa clase de activos.
. Modelo de Costo: Con posterioridad a su reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su costo menos la amortización acumulada y el importe
acumulado de las pérdidas por deterioro del valor.
1.5.1.
. Modelo de Revaluación: Con posterioridad al reconocimiento inicial, un activo intangible se contabilizará por su valor revaluado, que es su valor razonable, en el
momento de la revaluación, menos la amortización acumulada, y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor que haya sufrido. Para fijar el importe de
las revaluaciones según esta Norma, el valor razonable se determinará por referencia a un mercado activo. Las revaluaciones se harán con suficiente regularidad, para
asegurar que el importe en libros del activo, al final del periodo sobre el que se informa, no difiera significativamente del que podría determinarse utilizando el valor
razonable.
Si un activo intangible, dentro de una clase de activos intangibles revaluados, no pudiera ser objeto de revaluación porque no existe un mercado activo para el mismo, el
elemento en cuestión se contabilizará según su costo, menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas que le hayan podido afectar.
NIC 38 – Activos Biológicos
El marco normativo utilizado para esta valoración según el tipo de activo, corresponde a la NIC 41 de Activos Biológicos, emitida por el Comité de Normas Internacionales.
A continuación se presentan algunos puntos significativos de la norma a considerar:
La entidad reconocerá un activo biológico o un producto agrícola cuando, y sólo cuando:
. La entidad controle el activo como resultado de sucesos pasados;
. Sea probable que fluyan a la entidad beneficios económicos futuros asociados con el activo; y
. El valor razonable o el costo del activo puedan ser medidos de forma fiable
Medición del Valor:
Un activo biológico se medirá, tanto en el momento de su reconocimiento inicial como al final del periodo sobre el que se informa, a su valor razonable menos los
costos de venta, excepto en el caso, descrito en el párrafo 30, de que el valor razonable no pueda ser medido con fiabilidad.
Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable: Se presume que el valor razonable de un activo biológico puede medirse de forma fiable. Sin embargo, esa
presunción puede ser refutada, sólo en el momento del reconocimiento inicial, en el caso de los activos biológicos para los que no estén disponibles precios o valores fijados
por el mercado, y para los cuales se haya determinado claramente que no son fiables otras estimaciones alternativas del valor razonable. En tal caso, estos activos biológicos
deben ser medidos a su costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro del valor. Una vez que el valor razonable de estos activos
biológicos pase a medirse fiablemente, la entidad debe medirlos a su valor razonable menos los costos de venta.
1.6.
Metodología
De acuerdo a la NIC 16, 38 y 41, los métodos de tasación utilizados por TINSA Chile S.A. corresponden a los siguientes:
Enfoque de Mercado: tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se
puede esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y
ambos plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The fundamentals o Appraising
machinery and Technical Assets. 2? ed. American Society of Appraisers. 2005. Página 566.
Enfoque de Ingreso: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, como consecuencia de la naturaleza específica del bien y porque rara vez es vendido, salvo como
parte de una unidad de negocio en funcionamiento, el valor razonable se debe estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que genera el mismo. Para
aquellos bienes que fueron posibles encontrar comparables de renta, el ingreso considera la actualización de los flujos asociados a los bienes bajo análisis. Los flujos
proyectados se estimaron proyectando arriendos proyectados. Para la proyección de arriendos se consideraron cánones mensuales de arriendos de bienes similares,
superficies potenciales arrendables, vacancias estimadas, corredor de propiedades, administración de contratos e impuestos esperados, para un periodo definido según el
tipo de bien.
Enfoque de Costos: Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el Costo de Reposición a Nuevo
(C.R.N.) del inmueble tasado. Posteriormente se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica. La lógica
detrás de este enfoque es el principio de sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta de utilidad
equivalente. IBID, página 560.
10
2.1.
2.2.
2.3.
Principales Supuestos Utilizados
Fecha del Informe y Referencias Monetarias
La valorización fue realizada con fecha: 15-10-2020
Se utilizaron la siguientes referencias monetarias:
+ CLP (moneda de Chile)
* UF: $ 28.749,73 pesos
+ Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl
Información Utilizada
La presente valoración está basada en los antecedentes aportados por el cliente en los documentos aportados, y por la información obtenida por el tasador en la dirección de
obras correspondiente, en donde se detallan los bienes a valorar.
Planos Xx Avalúo Fiscal Detallado Xx Auxiliar Contable o Valor Libro
Permiso de Edificación Especificaciones técnicas Estados de Pago Construcción
Recepción Final Tasación Anterior Certificado de Expropiación
Listado de Roles Xx Escrituras Xx Certificado de Informes Previos
Costo Reposición a Nuevo (CRN)
Es el costo de construir actual de una edificación similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se
utilizaron estas metodologías para la estimación el costo nuevo reposición CRN.
Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes. Se estimaron los costos
de reposición a nuevo CRN en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio, y
para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible. Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones se han ponderado aspectos técnicos
como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura, terminaciones, y estado de conservación, considerando además sus obras complementarias. Esta información ha
sido comparada y ponderada con información de nuestra base de datos interna con fuente en presupuestos reales de ejecución de este tipo de construcciones proveniente de
evaluaciones de proyectos realizados por nuestra compañía.
Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor de adquisición original por coeficientes de actualización de los precios de la industria. Este método de
valoración de edificaciones se utiliza para obtener el CRN en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen un mercado definido donde se obtenga información
sobre precios. Por lo tanto, la valoración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicado en un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de
actualización, correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumulado desde el año de funcionamiento.
+ CRM: Costo nuevo de reemplazo o valor reposición + ICE%”: Variación Índice de Costos de Edificación (CChC) acumulado
CRN=VC x (1+ICE%*)
+ VC: Valor de construcción del activo aportado por cliente + enel tiempo en años desde la edificación del activo a la fecha de valoración
11
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
Descomponetización del CRN
Para aplicar la valoración por componentes, hemos estimado un porcentaje del CRN unitario para cada elemento de la edificación (obra gruesa, terminaciones e instalaciones).
La descomposición del valor se realiza una vez obtenido este valor, siendo desglosado en obra gruesa, terminaciones e instalaciones con un factor de acuerdo al tipo de bien,
realizando una estimación sobre su composición. El factor está calculado en base a los estados de pago de una construcción de similares características, separando los
costos incurridos en cada ítem, y asignando un porcentaje respecto del valor total.
Ponderadores (Modo de Ejemplo) Factor C.R.N Modelo Depreciación
Obra Gruesa 0,45 Ross – Heidecke
Terminaciones 0,35 Ross – Heidecke
Instalaciones 0,20 Ross – Heidecke
C.R.N. Total 1,00
Tabla Factores de descomponetización del CRN (modo de ejemplo).
Vida Útil Técnica (VU)
Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que un activo puede ser utilizado en la función para la cual fue diseñado. Para esta valoración se presentan vidas
útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.
Antiguedad (VUTrans)
Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la
construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.
Vida Útil Remanente (VUR)
Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida útil
remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigúedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.
A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.
12
2.8.
2.9.
2.10.
Depreciación
Para estimar la depreciación las edificaciones se utilizó la fórmula de Ross – Heidecke, método para depreciar edificaciones civiles. Este considera:
e . Ed Nuevo o muy bueno
> La edad de la edificación que se va a valorar. oda Estado muy bueno.
> Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. + Estado bueno
. GA mes sa Estado de desgaste normal
xx Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. Ross Nocesiado de reparaciones sencilas
Necesitado de
| Necesitado de
Línea Recta
Incluyendo la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación a l Necesitado de
calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será: nd Estado de demolición
VA =CRN – [ (CRN _ VR) Xx K] DS Tabla con escala de estados de conservación R-H
+ Va: valor actual + VR: valor residual
+ CRN: Costo de Reposición Nuevo + K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H
Valor Residual (VR)
Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del activo al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor
residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.
Comparables de Mercado
Según la NIIF 13, para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e información a revelar relacionada, se establece una jerarquía del
valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. La jerarquía del valor razonable concede la
prioridad más alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de
entrada no observables (datos de entrada de Nivel de 3).
Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la
medición. Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o
indirectamente. Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo.
Jerarquías del Valor Razonable:
xx Nivel 1: Precios cotizados sin ajustar
xx Nivel 2: Variables observables en el mercado distintas al nivel 1
xx Nivel 3: Variables no observables en el mercado.
Los niveles de jerarquías utilizados en la presente valoración se encuentran indicados en el punto 4.2 de Valoración para cada activo analizado.
13
3.
3.1.
3.2.
3.3.
Descripción del Trabajo Realizado
Procedimientos Realizados
Dentro de los procedimientos realizados se consideraron los siguientes:
Definición del alcance y elaboración de propuesta
Aprobación de propuesta
Designación de coordinador general del proyecto para
enlace en entrega de información y respuestas
Análisis de mercado
Estimar vidas útiles acordes a criterios técnicos
Estimar el valor residual
Aplicación de Modelo de Depreciación
Trabajo de Campo
TRABAJO DE
CAMPO
Solicitud de antecedentes
Recepción de antecedentes, reconocimiento de los bienes
Coordinación de visitas a terreno
Recopilación de antecedentes técnicos y registro fotográfico
Determinación del Valor Razonable (Fair Value)
Conciliación con registro contable, ajuste contable
Identificación de observaciones con cliente
Corrección de informe y entrega final
RESULTADOS
Dentro de la inspección de los bienes en terreno se identifico la siguiente información; la cual es registrada en una planilla de Excel, y posteriormente convenida.
La Información antes mencionada es la siguiente:
n Si corresponde a un Activo Inmueble:
xx- Tipo bien (terreno, construcción, OO.CC.)
b- Ubicación del bien
TRABAJO DE
CAMPO xx Rol
Limitaciones de nuestro Trabajo
Vyvyvvvv
Si corresponde a una Edificación u Obra Complementaria:
Nombre del Inmueble
Clase de Construcción
Estado de Conservación
Nivel de Terminaciones
Año de Construcción
Situación Municipal
El contenido de esta memoria de valoración junto con los antecedentes expuestos y analizados, fueron preparados exclusivamente para , los cuales se encuentran sujetos a
las políticas que TINSA Chile S.A. posee en materia de retención y confidencialidad. No se acepta ninguna responsabilidad ante un tercero, ni acepta responsabilidad en caso
que este informe se utilice en circunstancias ajenas al propósito establecido.
El trabajo se ha realizado en base a la información disponible a la fecha del estudio; se asume que la información presentada por el cliente se ajusta a la realidad.
Este informe no podrá ser reproducido o citado completamente o en parte sin la autorización previa por escrito de TINSA Chile S.A.
14
4.2.
Antecedentes
Antecedentes Normativos
El predio según el Plan Regulador Comunal se emplaza: fuera del límite urbano
Subdivisión Predial Coef. [MOT NC Er ÓN EC EIA]
ES Constr. Suelo MO Mínimo | Medianero
1. [Predios rústicos Hab/Há 5000 m2 OGUC OGUC OGUC OGUC OGUC OGUC OGUC OGUC Aislado/Pareado
ESCUETO E
AE SEE
Descripción del Sector
Localización
La propiedad se emplaza en la comuna de María Pinto, Provincia de Melipilla, Región Metropolitana. Sector Chorombo.
Características
El sector de Chorombo se caracteriza por ser principalmente agrícola. Dentro de su entorno directo se encuentran principalmente parcelas de explotación agrícola y en menor
cantidad parcelaciones de agrado con viviendas aisladas, las cuales presentan un nivel socio-económico medio-bajo; además se observa sector residencial de la
comuna. La propiedad presenta acceso directo por camino publico.
Infraestructura y Urbanización
El sector presenta una urbanización básica, los caminos en general cuentan con calzadas pavimentadas, posee tendido eléctrico aéreo, red de agua potable
rural, alcantarillado por solución particular, características que definen la infraestructura del sector como satisfactorias a las necesidades actuales.
Conectividad
El inmueble posee buena accesibilidad en automóvil, debido a que se encuentra próximo a rutas principales, accediendo de forma rapida al centro de Santiago
(60 min). No se observa movilización local.
15
5.
5.1.
Descripción de la Propiedad
[Características Generales
Propiedad agrícola denominada “P.P Los Quillayes”, compuesta por 5 roles, algunos
colindantes entre sí, los cuales corresponden a: Rol 16-51: Parcela 1 y Sitio 8, Rol
16-297: Parcela 4, Rol 16-55: Parcela 5, Rol 16-56: Parcela 6, Rol 16-57: Parcela 7
y Sitio 5. Con una superficie total de 71,5 hás totales, según títulos de domino y 70,9
hás según SIl; para términos contables se considera la superficie según títulos de
dominio.
Inmueble destinado a la producción de cultivos anuales, sin plantaciones frutales
incluibles como activos biológicos.
Posee sectores de topografía plana, destinado a la agricultura tradicional (cultivos
anuales).
Cuenta con derechos de aguas superficiales inscritos.
NOTAS:
1) Para efectos de valoración, se considera superficie según títulos de
dominio; lo cual es coincidente con información de contacto y planimetría de
la propiedad.
2) Polígonos estimados según imagen satelital son coincidentes con
polígonos indicados según Ide Minagri y cartografía de Sl. Sin embargo, estos
últimos no muestran escrito el rol 16-297, correspondiente a Parcela 4 (se
muestra como rol 16-54).
3) Según antecedentes aportados, existen bienes comunes asociados a la
propiedad. Dichos bienes comunes no se valoran en el presente informe de
tasación.
4) Según planilla resumen aportada por cliente, propiedad cuenta con
derechos de aguas asociados al canal Chorombo, sin embargo, no se aporta
ni se cuenta con antecedentes asociados a dichos derechos, por lo tanto, no
se valoran en el presente informe de tasación. Se valoran los derechos de
agua superficiales correspondientes a Canal Las Mercedes que figuran en la
documentación legal aportada.
5) Terrenos clases lIl-IV se han catalogado bajo condición de riego, son
sectores potencialmente regables y en parte cultivados. Para fines de garantía
aguas legalmente inscritos; independiente que el inmueble posea tranques de
acumulación que podrían asegurar una mayor área de riego.
Imagen Google Satelital / Physical
Imágenes obtenidas de: http://ide.minagri.gob.cl/visor/external/cargarmapa.do
16
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
[Atributos Generales
Fortalezas de la propiedad:
+ El clima predominante en la comuna de María Pinto es favorable para la
producción agrícola.
+ Buen metraje de terreno.
+ Buena calidad de suelos para la producción agrícola.
Debilidades de la propiedad:
+ Cuenta con gran retazo de forma irregular, lo cual imposibilita su aprovechamiento
máximo.
+ Propiedad cuenta con emplazamiento en sector rural de la comuna.
Oportunidades y Amenazas externas:
+ Amenaza: Ausencia de equipamiento cercano (Salud, Comercio, Servicios).
+ Oportunidad: Cuenta con buena conectividad y vías expeditas hacia Melipilla y
María Pinto.
Imagen Clasificación de Suelos
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl
5.3.
>
>
>
Terreno
Descripción Detallada
La propiedad corresponde a una unidad productiva, que se emplaza en la comuna de María Pinto, Provincia de Melipilla, Región Metropolitana. Sector Chorombo.
Compuesta por 5 roles, algunos colindantes entre sí, los cuales corresponden a:
Rol 16-51: Parcela 1 y Sitio 8, Rol 16-297: Parcela 4, Rol 16-55: Parcela 5, Rol 16-56: Parcela 6, Rol 16-57: Parcela 7 y Sitio 5. Dichos roles presentan una superficie de 71,5
hás totales, según títulos de domino y 70,9 hás según SII. Para el presente informe se asume superfice indicada en títulos de dominio. La propiedad posee suelos de aptitud
agrícola destinado a la producción de cultivos anuales, cuenta con topografía plana. Propiedad cuenta con derechos de aguas inscritos superficiales y una construcción
correspondiente a casa de trabador.
Los suelos de esta propiedad, corresponden a suelos Clase II! y IV. Suelos de la propiedad corresponden a suelos de la Serie Las Perdices (LAP), los suelos de la serie Las
Perdices corresponden a suelos de origen residual, presentan topografía variada, poseen textura franco arcillo arenosa predominante, permeables, moderadamente
profundos a profundos y buena fertilidad natural. Sin limitaciones significativas para cultivos y plantaciones frutales.
El sector presenta una urbanización básica, los caminos en general cuentan con calzadas pavimentadas, posee tendido eléctrico aéreo, red de agua potable
rural, alcantarillado por solución particular, características que definen la infraestructura del sector como satisfactorias a las necesidades actuales.
El predio evaluado posee buena accesibilidad en automóvil, debido a que se encuentra próximo a rutas principales, accediendo de forma rapida al centro de Santiago
(60 min).
Climatología (http://es.climate-data.org/)
El clima es templado y cálido en María Pinto. En invierno hay en María Pinto mucho más lluvia que en verano. La clasificación del clima de Kóppen-Geiger es Csa. La
temperatura promedio en María Pinto es 17.0 *C. La precipitación es de 453 mm al año. El mes más seco es enero. Hay 2 mm de precipitación en enero. 127 mm, mientras
que la caída media en junio. El mes en el que tiene las mayores precipitaciones del año. Con un promedio de 22.9 *C, enero es el mes más cálido. El mes más frío del año es
de 11.4 *C en el medio de julio. La precipitación varía 125 mm entre el mes más seco y el mes más húmedo. Las temperaturas medias varían durante el año en un 11.5 *C.
[ Clasificación de Kóppen: [ Csa Temperaturas Extremas: | Max 31,0% Min 4,0* | Lluvias (en mm): [ 453 [ N? de el – ]
1) Parcela 1 (rol 16-51)
Clases ly IV Norte ¡Asentamiento Chorombo Alto, rol 16-4, Pc 2, reserva
Orientación Norte Sur Reserva, Bien Común General 2, Asentamiento Chorombo Alto
T Plana Oriente Pe2, reserva, parte con N¡Bien Común General 2
Forma Poniente Reserva, Bien Común General 2, Asentamiento Chorombo Alto
Frente / Fondo Adecuada Inscripción CBR |Fj. 2030 vta. N*3602, año 2008 CBR Melipilla
Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
2) Sito N%8 (rol 16-51)
Escritura Clases HL y IV Norte Asentamiento Chorombo Pc3 Asentamiento Medialuna
ún Planos Orientación Norte Sur Camino a Asentamiento Medialuna
ún Levantamiento T Plana Oriente Pc3
ún SI Forma Poniente Asentamiento Asentamiento Chorombo Alto
Frente / Fondo Adecuada CBR 2031, N* año 2008 CBR:
3) Parcela 4 (rol 16-297)
Deslindes
Pc 5, reserva camino público de por medio, bien común general 1, Sitio 3, 2 y 1,
Escritura Clases ml Norte reserva
ún Planos Orientación Norte Sur Pc 3, 5 y 6, Asentamiento Medialuna, reserva sitio 1
ún Levantamiento Ti Plana Oriente Bien común General 1, sitio 3 y 1, reserva, Asentamiento Medialuna
ún Sil Forma Poniente Parcela 6, 5, 3, sitio 2, parte sitio 5
Frente / Fondo ¡Adecuada Inscripción CBR _ |Fj. 2046, N*3631, año 2008 CBR Melipilla
18
>xx 4) Parcela 5 (rol 16-55)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
xx 5) Parcela 6 (rol 16-56)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
>xx 6)Si
1 (rol 16-56)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
>xx 7) Parcela 7 (rol 16-57)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
>xx 8) Sitio 5 (rol 16-57)
ún Escritura
ún Planos
ún Levantamiento
ún Sil
Clases
Orientación
Te
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Te
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Te
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Te
Forma
Frente / Fondo
Clases
Orientación
Te
Forma
Frente / Fondo
t”
Norte
Plana
Adecuada
1
Norte
Plana
Adecuada
t”
Norte
Plana
Adecuada
t”
Norte
Plana
Adecuada
m1
Norte
Plana
Adecuada
xx Afecciones utilidad pública, servidumbres y/o expropiaciones: No
Propiedad no afecta a expropiación según información extraoficial; no se tuvo a la vista certificados de no expropiación, por lo que se recomienda corroborar información con
certificados oficiales.
E Gl
Superficie Bruta Adoptada 71,50
Superficie Cesión
Superficie Servidumbres
Superficie Neta 71,50
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Norte
Sur
Oriente
Poniente
CBR
Pe 3, Pc 4, bien común 1
Pc 7 camino de bien común 1
Pc 4, bien común 1, Pc 6, Pc 7 con camino de por medio
Pc 7, camino de Pc3
2053 N*3646, año 2008 CBR.
Pc7, Pc 5,Pc4
Asentamiento Pc7
Pc 4, asentamiento Medialuna
Pc7, Pc 5
2054 año 2008 CBR.
Pc 4, reserva camino de por medio
Reserva Pc 4
Reserva camino de por medio
Pc4
2055, N*3649, año 2008 CBR
Pc4
Bien Común del señor con camino de por medio
¡Sector Reserva con camino de por medio
Pc N’8 y bien Común N*2
2080, año 2008 CBR.
Sitio N’ 6
Sitio N? 3, con camino de por medio
Asentamiento La con camino de por medio
Reserva
2080, año 2008 CBR.
19
5.4.
Edificaciones
11) Casa Trabajador (Sitio 8, Rol 16-51)
Descripción / Uso:
Casa estructura de albañilería, techumbre madera, cubierta zinc, piso radier
Antecedentes Generales
Calidad general: 3. Regular Superficie Total: (M?) 107,00
Estado general: 3. Regular N? Pisos: 1
Año de Construcción: 1985 Permiso de Edificación: _ |Sin información
Adosamiento: Aislada Recepción Final: Sin información
Programa:
Estructura
Calidad:
Estado de conservación:
Calidad:
Estado de conservación:
Renovación reciente:
Revestimiento Exterior:
Revestimiento Interior:
Cielos:
Calidad:
Estado de conservación:
Renovación reciente:
Alcantarillado:
Potable:
No se tuvo acceso al interior
D. Alb. Armada Daños Sismo
3. Regular
3. Regular
2.5 Corriente
2.5 Normal
No
2.5 Corriente
2.5 Normal
No
A colector
De red pública
Techumbre: Cercha de madera
Cubierta: Acero zincado acanalado
Ti ues:
Escalera:
Pavimentos secos:
Pavimentos húmedos:
Puertas:
Ventanas:
Artefactos de baño:
Mobiliario
Electricidad: De red pública
Gas:
Climatización:
Calefacción:
Sistema de alarma:
Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada
Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada
Útil
Trans.
Rem.
R Adicionada
Observaciones:
Obra gruesa en estado de conservación general Regular ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones
recientes. Instalaciones de calidad Corriente, en estado de conservación Normal, sin renovaciones recientes.
20
5.7.
Derechos de Agua – Valor desglosado
El predio cuenta con derechos inscritos de aguas superficiales, consistentes en:
– 0,591 acciones del Canal Las Mercedes, aguas que riega la parcela N*5, del proyecto de Parcelación “Los Quillayes”
– 407 milésimos de acción (0,407 acciones) del Canal Las Mercedes con que se riega la parcela N% del proyecto de Parcelación “Los Quillayes”
Según antecedentes obtenidos de la Asociación Canal Las Mercedes, cada acción del Canal Las Mercedes tiene una equivalencia de 20 l/seg, por lo tanto, propiedad cuenta con un
caudal total asociado de 19,96 l/seg.
NOTA: De acuerdo a Excel aportado por el cliente, la propiedad tendría 2,956 acciones. Se recomienda aportar antecedentes.
Antecedentes Generales
Inscripción CBR de: Meliplla Fojas / N* / Año: 383 / 560 / 2008
Región / Provincia / Comuna __| Metropolitana / Melipilla / María Pinto. NP de acciones: 0,591
Nombre del bien Derechos de aguas Canal Las Mercedes Caudal Its/seg: 11,82
Inscripción CBR de: Meliplla Fojas / N* / Año: No visibles / 303 / 1992
Región / Provincia / Comuna _ | Metropolitana / Melipilla / María Pinto NP de acciones: 0,407
Nombre del bien Derechos de aguas Canal Las Mercedes Caudal Its/seg: 8,14
CUADRO DE REFERENCIAS. Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73
05-08-2019 1,7 acc. Canal Rio F. 197, N? 2019 14.500.000 2.665.441
01-08-2019 ‘Álveo Río. 11 Sección F.ON* 2019 8.050.000 3.500.000
Publicación http://www.aguacircular.cl/00560-
2020 11 Sección Río 149.393.977 | 1.597.797
20-06-2019 ‘Álveo Río 11 Sección F.ON* 2019 31.250.000 1.250.000
28-06-2019 Rio Provincia de F. 167 N? 2019 180.000.000. 1.200.000
Promedio Venta Real CBR 76.638.795 | 2.042.648
(*) Escrituras revi en la DGA, no señalan Fojas asociadas (de ligitali en formato PDF).
Derechos de aguas se valorizan en litros/segundo (considerando el caudal nominal), por lo que, la comparación de mercado se asocia a derechos de aguas superficiales en dicha unidad.
Referencias expresadas en forma nominal (valor de transacción a la fecha en pesos)
21
6. Metodologías de Valoración
>xx Metodologías de Valoración Según Tipo de Activo
Para este trabajo, el método de valoración utilizado por TINSA Chile S.A. corresponde al siguiente, determinado según el tipo de bien y análisis del mercado.
xx Valoración de los inmuebles
Mercado (Capital. Renta) Residual
Terreno Y
Edificaciones (Obra gruesa, Terminaciones e Instalaciones)
Obras Complementarias
Plantaciones
Derechos de
xx Valor Global Empresa
Enfoques
Mercado Ingreso (Flujo de Caja) Costo Residual
UTN)
ILEE (inmueble ligado a explotación económica)
Nota: Los bienes muebles o prendables no son considerados en la presente valoración.
22
6.1. Enfoque de Mercado – Terreno
xx Terreno
Se utilizó enfoque de mercado debido a que existe evidencia suficiente de que el activo se transa con regularidad en un mercado de compra y venta con bienes de atributos
similares, por lo tanto, la valoración del activo será considerando su valor de mercado.
Valoración: Para estimar el valor del bien, se realizó una búsqueda de predios ofertados, equivalentes en atributos, dentro del mismo sector o equivalente y con destino
similar. Es importante señalar que existe una diversa oferta de predios, con superficies disimiles al bien tasado. Los bienes catastrados arrojan una superficie diferente a la
que posee el inmueble analizado, pero con características de uso y ubicación similares.
xx Comparables de Mercado
En el análisis de comparación, se ha considerado desglosar y analizar el valor del bien. Se observa una buena oferta de predios, cada uno con diferencias respecto al bien
en análisis y otros factores que afectan su valor y plusvalía. Las muestras que corresponden a valores de oferta están sujetas a descuentos por negociación al momento del
cierre de negocio entre un -5% a -10%.
>xx Homologación de Testigos:
En el análisis se homologaron los comparables de mercado según: tipo de referencia, accesibilidad, superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, para
determinar un valor razonable ajustado a las características del activo analizado.
xx- Datos de entrada Nivel 1 (NIIF 13):
En esta evaluación se consideran precios cotizados en un mercado activo con bienes similares a los analizados en la fecha de la medición. En el análisis de comparación,
se ha considerado desglosar y analizar el valor por componentes. Se observa una buena oferta de inmuebles, cada uno con diferencias en atributos específicos respecto al
bien en análisis, y otros factores que afectan su valor y plusvalía.
El siguiente recuadro de testigos esta asociado a terrenos de riego, los que poseen capacidad de uso IV o superior.
[ Enfoque de Mercado – Testigos de Venta Fecha: 15-10-2020 ValorUF: $ 28.749,73
22-05-2019 Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Mucho Conservador_| F.1172,N2176, 2019 372.690.113 [31.583.908 1098,
05-07-2019 Rol 2009- Pc.3 PP El Conservador _ |F1393w, 175.513.434 | 25.073.348 872,12
08-04-2019 Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Similar. Conservador _ | F1019,N1887,2019 650.026.395 [| 26.001.056 904,39
. y
13-02-2019 Similar Conservador | F335,N624,2019 213.382.617 | 28.451.016 0,00
24-07-2019 Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Similar Conservador _|F1356v,N2520,201′ 1.112.750.066 | 22.078.374 0,00
15-05-2018 Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto Similar Conservador _ | F1086,N1985,2018 1.362.177.125 [| 29.013.357 1009,17
28-02-2019 Rol 16-233, Pc 75 PP. Loleo, María Pinto Similar Conservador F1082,N2001,201 356.834.217 [36.411.655 1266,50
09-05-2019 Rol 2020- 16 PP San Similar Conservador | F992v, 19 196.616.787 | 21.846.310 759,
07-08-2020 Maria Pinto Similar Economicos.cl 345.000.000 [| 26.953.125 937,51
17-06-2019 Similar P.Inmobiliario 541.832.004 19.351.143 673,09
Promedio Venta Real CBR 554.998.844 | 27.557.378
Promedio Ofertas De Mercado 551.537.580 || 26.978.530
OMITE
(ERE ENS IG VENUS
Homologado Velero
LSO % Acce: ETE TIENES %
1 CBR 0,00 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,07 12.056 | $ 346.601.805 [29.373.034 1021,68
2 CBR 0,00 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,07 5678 |$ 163.227.493 | 23.318.213 811,08
3 CBR 0,00 | Levemente Peor | -0,03 Menor. 0,05 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,02 22.158 |$ 637.025.867 [25.481.035 886,31
4 CBR 0,00 | Levemente Peor | -0,03| Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,04 – $ 204.847.312 || 27.312.975 0,00
5 CBR 0,00 | Levemente Peor | -0,03 Menor 0,05 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,02 – $ 1.090.495.065 || 21.636.807 0,00
6 CBR 0,00 Similar 0,00 Menor. 0,05 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,05 45.011 $ 1.294.068.269 | 27.562.689 958,71
7 CBR 0,00 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,07 11.543 |$ 331.855.822 [33.862.839 1177,85
8 CBR 0,00 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 | 0,07 6.360_|$ 182.853.612 | 20.317.068 706,69
9 Oferta 0,00 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar Similar Similar 0,00 | 0,07 11.160 |$ 320.850.000 | 25.066.406 871,88
110] Oferta 0,00 Similar 0,00 Menor 0,05 Similar Similar Similar 0,00 | 0,05 17.904 | $ 514.740.404 18.383.586 639,44
Promedios Homologados Sup. Terreno (Hás) 20,83 16.484 | $ 508.656.565 [25.231.465 884,20
Sectores arables (III y IV) bajo condición de riego Sup. Terreno (Hás) 19,96 17.058 |$ 489.020.000 [24.500.000 852,18
[Tasación Sup. Terreno (Hás) 71,50 63.168 | $ 1.810.916.425 || 25.327.502 880,96
Testigos homologados con un intervalo de confianza (al 95%) de $25.231.465/ha a $24.500.000/ha. Inmueble (zona arable) se valoriza en la cota alta de las muestras, por cuanto en su mayoría las muestras
poseen destino “frutícola”, proyectándose para estas una mejor renta a través de la explotación de plantaciones frutales. Se considera la buena calidad de suelos del predio y su topografía plana en su
totalidad, lo que facilita labores agrícolas y un mejor aprovechamiento, predio evaluado no cuenta con plantaciones frutícolas.
La homologación técnica de los testigos consiste en aplicar ajustes de valor dentro de un margen acotado y razonable que disminuyan la dispersión de valores de la
muestra. Entre los factores más incidentes se consideran: ajustes por cierres de negociación, ubicación, superficie, morfología, normativa y potencial.
Ubicación aproximada de referentes
Las referencias corresponden a predios emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la región con condiciones
similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares características, con similar atractivo y buena
conectividad.
Ref. 1: Rol 2026-173, Pc. 3 PP Viña El Campesino, Melipilla. Capacidad de uso según SI! Ir, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 2: Rol 2009-108, Pc.3 PP El Pabellón, Melipilla. Capacidad de uso según SI! llr, no incorpora derechos de
aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del Sl.
Ref. 3: Rol 2630-896, Lote 1 Reserva F. La Viluma, Melipilla. Capacidad de uso según SI! IIlr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 4: Roles 2029-145/357/113, Pc 26 PP Pimiento y Sta Elisa, Melipilla. Capacidad de uso según SI! llr, no
incorpora derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del
Sil.
Ref. 5: Rol 2009-40,Pc. 14 PP Sn Carlos Cholqui, Melipilla. Capacidad de uso según SI! IIl-IVr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 6: Rol 9-1, Parte del Fundo Porvenir, María Pinto. Capacidad de uso según SI! lllr, no incorpora derechos
de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SI!.
Ref. 7: Rol 16-233, Pc 75 PP Esperanza Loleo, María Pinto. Capacidad de uso según SI! Il-IIlr, no incorpora
derechos de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SII.
Ref. 8: Rol 2020-183,Pc. 16 PP San Rafael, Melipilla. Capacidad de uso según SII Vr, no incorpora derechos
de aguas (predio de riego, solo venta de terrenos). Ubicación de acuerdo a cartografía del SI!.
Ref. 9: Parcela plana bajo condición de riego, ubicada a 200 m de carretera y a 6 km de Municipalidad, incluye
derechos de agua. Ubicación aproximada.
Ref. 10: Terreno en parte plantados con tunas, posee construcciones y derechos de aguas asociados.
Ubicación aproximada.
Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderación en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicación, superfi
geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, explicadas en proceso de homologación, bajo esta metodología (comparativa de mercado), podemos establecer
un valor preliminar de:
25.231.465 $/Hás, equivalentes a: 877,62 UF/Hás, para el activo analizado
25
7. Resumen de Valoración
[Cuadro Resumen de Valorización
Parcela 1 Los Sitio 8 Terreno
Sitio 8 Los Terreno
Parcela 4 Los Terreno
Parcela 5 Los Terreno
Parcela 6 Los Sitio 1 Terreno
Parcela 7 Los Sitio 5 Terreno
Parcela 5 Los
Dominio.
Dominio.
Dominio.
Dominio.
Dominio.
Dominio.
Dominio.
TS LOTES ONE
[Casa Trabajador (Sitio 8, Rol 16-51) Sin Info. D. Alb. Armada 3. Regular
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
59 Superficie
3. Regular 107,00
AS
16,50
Total UF CRN
1.765,50
A
DAT
LR
336,64
LOS
261,83
139
149,62
Fecha
Valor UF:
17.775,69
863,32
16.066,49
8.597,28
8.460,55
7.178,65
2.085,23
61.027,
NA
748,09
$
15-10-2020
28.668,36 |
509.600.000
24.750.000
460.600.000
246.470.000
242.550.000
205.800.000
59.780.000
1.749.550.000
V. Razonable $
21.446.425
Subtotal
107,00
m 16,50
1.765,50
748,09
21.446.425
Obras Complementarias 0 Sit. Munic. GE] ONE
Sin obras complementarias
Er Cantidad
ANS
A
A
NA
V. Razonable $
Subtotal
Plantaciones – Especie y Variedad ñ TT Calidad
Er ETE
OS
UF /Hás
NA
V. Razonable $
a_| Sin plantaciones – Ton. – – – Hás 0 244,17 – $ –
[Subtotal ] 244,17 | – ls -]
TEN Ta N’ Acciones Caudal 0 NA LAO
a_|Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercecedes (Rol 16-55) Per 1 11,82 Lts/Seg 69,76 2.000.000,00 82460 |$ 23.640.000
b_|Derechos de aguas superficiales provenientes del Canal Las Mercecedes (Rol 16-56) Per 0 8,14 Lts/Seg 69,76 2.000.000,00 567,87 | $ 16.280.000
Subtotal 19,96 139,53 1.392,48 1$ 39.920.000
Valor de Tasación (Valor Razonable): Índice S/Há Global_$ 25.327.502 UF 63.167,77 |$ 1.810.916.425
Costo de a Nuevo (CRN) Edif y 00.CC. UE 176550 1$ 50.613.990
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Cond
6-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – w
Tel
26
7.1.
Conclusión
Teniendo en cuenta el análisis y lo señalado anteriormente, consideramos que la mejor metodología para obtener el valor razonable de los activos valorados corresponde al Enfoque de Mercado.
Mediante esta metodología se obtuvo un VALOR de TASACIÓN de UF 63.167,77 para los activos analizados.
El valor final recomendado se considera como el valor más razonable que se podría esperar recibir un vendedor por la venta de los activos en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan
libremente y sin un interés particular en la operación.
NOTAS:
1) Las edificaciones que no cuentan con Recepción Final se consideran regularizables; se recomienda aportar certificados de regularización para complementar análisis.
2) El valor contable IFRS, no necesariamente es coincidente con el valor comercial en el sistema financiero nacional, por cuanto las plantaciones son un activo riesgoso (con tasas de
mortalidad elevadas en períodos de 12 a 18 meses sin riego), así como existen inversiones de corta vida útil (coberturas plásticas) que son castigadas por entidades financieras.
TASADOR TINSA: Denmniss Soto Lagos – Ing. Agrónoma
VISADOR TINSA: Viviana Fuentes C. – Ing. Agrónoma
El tasador declara lo siguiente:
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 7
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación ni con las personas que participen en la operación (
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que en esta ficha presenta es totalmente verdadera, y no ha obviado nada de ?
importancia. S
4. Que los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la propiedad y su vecindario están mencionados O
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante MoS
TINSA Chile S.A. / 96.907.350-1
27
9.1. Registro Fotográfico de los Activos
ACCESO PRINCIPAL CAMINO DE ACCESO INMUEBLE
– pr A
INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE
Pon =
INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE
28
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
9.2. Documentos / Planimetría
TUI a e mu A a E
ROL Bien Orrección: PARCELA £ CHOROMBO:
Desa Gorra Pa tota Común sea
pS ES ma 201 Camino Distancia pes pe
Doc PRE? DIRE DA – a Co Mosaico. Destino Agrícola Mennica, poes:
es
nt
te.
Somuna Preta pio, par Ear, Comuna Maria pinto nor 10-297
AOL Bien ‘
Dirección ¡SHOMOMBO PO- 07 $708 ¡Común r Dirección PARGELA 4 CHOROMBO PS
Camino | Distancia Camino | Distancia
Mosaico Dentino Agrícola don Destino Agrícola
en ol de del Gs de Bi 0 insor .n ol se xx’ del O: de Bienes
Fecha de inscripción Foja Número Año
Datos para el Cobro de Contribuciones – A 201.
Avalúo Total 00,103,049 Avalúo Total Terreno
Avalúo Exento 12,422, bla 0 e:
Construcciones
Exenciones
Año Término
1% de Exención
Superficie
¡e Suelo Sector Exención (oct)
1 2R 6.30
2 93m | 1.30
3.4 | | 0.10
” 0.10
Fecha de insoripoción Foja omar Ano
Datos para el Cobro de Contribuciones – Segundo Semestre de 2019
Arado Toral TE 003,432 Avaido. Total Terreno
Avalgo Exento 1222 00 más Total
Exenciones
Codigo Exención Descrpción
[cede denia A de Exención
N 4 0.80
2 4R 15.80
a 6 1.40
. 7 0.80
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl
29
9.2.
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
Documentos / Planimetría
Er ma A
Io acid dio
o
era nd at Y Time iman Carra.
CONVENIO JUCA-CORA Nx
aa
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)
Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 – www.tinsa.cl
30
N’ 3602 MELIPILLA, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho. N* 3603 MELIPILLA, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho.
HACIENDA CHOROMBO S,A., Rol Único Tributario N* APORTE HACIENDA CHOROMBO S.A. Rol Único Tributario N’ :
APORTE
96.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga 96.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga
HACIENDA Fuenzalida, chileno, casado, empresario, cédula de identidad N> HACIENDA Fuenzalida, chileno, casado, empresario, cédula de identidad N*
. CHOROMBO > . CHOROMBO _. . 6
S.A. 3.424.803-5, ambos domiciliados en Prat 728, Oficina 208, S.A. 3.424.803-6, ambos domicillados en Prat 728, Oficina 208,
de Valparaíso, es dueña de la Parcela número Uno del Proyecto de Valparaíso, es dueña del Sitio Número Ocho, del Proyecto de
INDUSTRIAS de Parcelación “Los Quillayes”, ubicado en la Comuna de INDUSTRIAS Parcelación “Los Quillayes”, ubicado en la Comuna de María
ALIMENTICIAS , ALIMENTICIAS . eE mm. a
CAROZZIS.A. María Pinto, Provincia de Melipilla, que tiene una superficie CAROZZ¡S.A. Pinto, Provincia de Melipilla, que tiene una superficie aproximada:
aproximada de veinte coma ocho hectáreas y deslinda: AL REP. N* 8802 de once mil metros cuadrados y deslinda: AL NORTE, /
V
N’ 3646 a : 6 a
W3631 Meipila, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho. HACIENDA Melipills, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho.
PP. CHOROMBO S.A, Rol Único Tibutario NP 965720707, ! APORTE HACIENDA CHOROMBO S.A. Rol Único Tributario N
representada por don Jorge Aspillaga Fuenzalida, chieno, casado, 96.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga
HACIENDA ida, chi de o
HACIENDA empresario, cédula de identidad N* 3,424,803, ambos domicilados en CHOROMBO Fuenzalida, chileno, casado, empresario, cédula de identidad N
CHOROMBO S.A. 424, ici ,
SA Pre 728, Ofiina 208, Valparaíso, es dueña de la MINIADN 3.424.803-6, ambos domiciliados en Prat 728, Oficina 208,
, xxde- Valparaíso, es dueña de la Parcela Número Cinco, del
xxde Cuatro del Proyecto de Parcelación Los Quillayes, ubicado en la
INDUSTRIAS Proyecto de Parcelación “Los Quillayes”, ubicado en la
INDUSTRIAS Comuna de María Pinto, Provincia de Melipila, que según su título ALIMENTICIAS y Ey
ALIMENTICIAS CAROZZ1S.A.
: . . Comuna de María Pinto, de la Provincia de Melipilla, tiene una
CAROZZIS.A, – tene una supericie aproximada de diciocho coma ocho heciáreas y
superfiio, aproximada de doce coma cinco hectáreas y desinda:
deslinda: AL NORTE, parcela cinco, reserva camino púbico de por
Esti : NO 55m Br 30da Melipilla, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho.
lu o
S.C.H/M.B./e.0,| Santiago, doce de Diciembre del 2ñ0 des-es1 APORTE HARINA AEOONEO $4, Rot Dre: Tesco 1
926.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga
APORTE ocho.- La sociedad i ¡ Í
¿|_£cho.- La sociedad HACIENDA CHOROMBO S.A., es. HACIENDA
CHOROMDÓ Fuenzalida, chileno, casado, empresario, cédula de
INDUSTRIAS -,| dueña de los derechos de aprnuschanianto de sa identidad NP 3.424.803:, ambos comiiados en Prat 728,
ALIMENTICIAS , | aguas, que consisten en cero coma quinientas. e- Oficina 208, Valparaíso, es dueña de la Parcela Número
INDUSTRIAS Seis del Proyecto de Parcelación “Los Quillayes”,
CAROZZI S.A. ¿| noventa y una acciones del Canal Las Messedes A
CAROZZ1S.A. ubicado en la Comuna de María Pinto, Provincia de
A 7 | aquas que riega ls parcela núners cinco del. Melipilla, con una
HACIENDA ¿| Proyecto de Parceláción “los Quillayes” e _siete hectáreas y deslinda: AL_NORTE, Parcela siete,
N 3649
APORTE
HACIENDA
CHOROMBO
S.A
xxde-
INDUSTRIAS
ALIMENTICIAS
CAROZZIS.A.
Melipilla, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho.
HACIENDA CHOROMBO S.A., Rol Único Tributario N*
96.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga
Fuenzalida, chileno, casado, empresario, cédula de
identidad N” 3.424.803-6, ambos domiciliados en Prat 728,
Oficina 208, Valparaíso, es dueña del Sitio Número Uno
del Proyecto de Parcelación “Los Quillayes”, ubicado en
la Comuna de María Pinto, Provincia de Melipilla, con una
superficie aproximada de dos mi metros cuadrados y
deslinda: AL NORTE, Parcela cuatro, reserva camino
COMPRA-VENTA
3 “CASO Y CIA. S.A.
cn
1 A
“HACIENDA CHOROM-
BO S.A.”
| Rep.74568
C.770557
Ll
Chorombo
con que se: riega la: parcela *
.
ZST “
Santiago, veinticuatro xxde ¡Agosto de mil ‘nóve-
cientos noventa y dos.- La sociedad “Hacienda
S.4.”, Rut.96:572.070=7y domiciliada
en Melipilla, es:dueña de
del
proyecto de parcelación” denominado” “Los Quitta-
yes”,
2
N? 3692 Melipilla, treinta y uno de Diciembre de dos mil ocho. HACIENDA CHOROMBO S.A., Rol
RTE Único Tributario N* 96.572.070-7, representada por don Jorge Aspillaga Fuenzalida,
chileno, casado, empresario, cédula de identidad N* 3.424.803-6, ambos domiciliados en Prat
HACIENDA 72, Oficina 208, Valparaiso, es dueña de de La Parcela número siete, sitio número.
CHOROMBO .
S.A. _cínco y una siete ava parte de los meros uno y dos del
HA A -__=_=
-de- Proyecto de Parcelación “Los Quillayes” Comuna de María Pinto, que se individualizan
INDUSTRIAS como sigue”A) Parcela número siete, tiene una superficie de siete coma ocho hectáreas y
ALIMENTICIAS –
CAROZZIS.A. deslinda: NORTE, parcela número cuatro, ORIENTE, Sector Reserva con camino de por
medio; SUR, Bien Común Número dos, propiedad del señor Izquierdo, con camino de por
REP. N* 8891 35 Medio; PONIENTE, parcela número ocho y Bien Común número dos; B) Sitio Cinco, tiene
una superficie aproximada de seis mil metros cuadrados y deslinda: NORTE, sitio número
ubicado en “La: :Comuna de’ Marta Pinto,
O A E
32
SON AO 0
EAS E (Oo)
A OO
ONE
33
Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=8557d9044efd8f7e37af73f6da89400fVFdwQmVVMVVRWGhOUkVGM1RucEJNMDFSUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682376108
