ACOSS
DESARROLLO PAÍS
INFRAESTRUCTURA PARA CHILE
HECHO ESENCIAL
Fondo de Infraestructura S.A.
Inscripción en el Registro Especial de Entidades Informante bajo el N* 568, de fecha
12 de junio 2020.
Santiago, 11 de marzo de 2021
MAT.: Comunica Hecho Esencial
ADJ.: Los documentos que indica:
+ Acta de sesión de Comité de Directores
Independientes, de fecha 03 de marzo
2021.
+ Acta de sesión extraordinaria de
Directorio, de fecha 10 de marzo 2021.
+ Informe de Evaluador Independiente.
A : Joaquín Cortez Huerta, Presidente de la Comisión
para el Mercado Financiero.
De e Ricardo Zabala Hevia, Presidente Fondo de
Infraestructura S.A.
Patricio Rey Sommer, Gerente General de Fondo de
Infraestructura S.A.
De conformidad al artículo 9? e inciso segundo del artículo 10% de la Ley N*
18.045 en concordancia con la Norma de Carácter General N* 30 y N” 364 de la
Comisión para el Mercado Financiero, y con el inciso penúltimo del artículo 23* de la
Ley N* 21.082, debidamente facultados, cumplimos con informar el siguiente hecho
esencial de la Sociedad:
En sesión de fecha 03 de marzo de 2021, el Comité de Directores Independientes
de la Sociedad conformado según lo dispuesto en los numeral 1) de la Ley N*21.082,
0 SUECIA 0155, OF. 1101, PROVIDENCIA, SANTIAGO – CHILE | 0 DESARROLLOPAIS.CL
IFAI
DESARROLLO PAÍS
INFRAESTRUCTURA PARA CHILE
acuerda, por unanimidad de sus integrantes, pronunciarse favorablemente respecto
de la materialización del Proyecto de Adquisición de Terminales de Buses del Sistema
de Trasporte Público Metropolitano (RED), de acuerdo a lo dispuesto el numerales 1) y
2) del artículo 23* de la Ley N* 21.082.
Luego, en sesión extraordinaria, de fecha 10 de marzo de 2021, el Directorio de
la Sociedad acuerda, por unanimidad de sus miembros, pronunciarse favorablemente
respecto de la materialización del Proyecto de Adquisición de Terminales de Buses del
Sistema de Trasporte Público Metropolitano (RED), en los términos establecidos en el
numeral 3) del artículo 23* de la Ley N* 21.082.
Asimismo, en cumplimiento con los dispuesto en el inciso penúltimo del artículo
23″ de la Ley N*21.082, en concordancia con el literal g) del punto 3 del literal A del
punto 2.2 de la Sección Il de la Norma de Carácter General N* 30 de la Comisión para
el Mercado Financiero, se adjuntan a esta comunicación los siguientes documentos:
+ Acta de sesión de Comité de Directores Independientes, de fecha 03 de marzo
2021.
+ Acta de sesión extraordinaria de Directorio, de fecha 10 de marzo 2021.
+ Informe de Evaluador Independiente.
Sin otro particular, saludan cordialmente a Ud.
Dart, rro
RICARDO ZABALA HEVIA
PRESIDENTE DEL DIRECTORIO
FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
O SUECIA 0155. OF, 1101. PROVIDENCIA, SANTIAGO – CHILE | ( DESARROLLOPAIS.CL
ACTA
OCTAVA SESIÓN
COMITÉ DE DIRECTORES INDEPENDIENTES
FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
En Santiago, a 3 de marzo de 2021, a las 15:00 horas, tanto en las Oficinas de la sociedad,
Fondo de Infraestructura 5.A. en adelante la “Sociedad”, ubicadas en Suecia 0155, oficina
1101, comuna de Providencia. ciudad de Santiago de Chile, como en forma remota a través
de la aplicación de videoconferencia on-line Meet, se llevó a cabo la sesión del Comité de
Directores Independientes de la Sociedad, en adelante el “Comité”.
Asistieron los directores titulares. don Rodrigo Azócar Hidalgo, don Patricio Rojas Ramos
y don Arnaldo Gorziglia Cheviakotf.
Participaron en su calidad de invitados el Gerente General, don Patricio Rey Sommer y los
ejecutivos don Rodrigo Peón-Veiga y don Nicolás Winter Domínguez. Presidió la sesión
don Rodrigo Azócar Hidalgo, y actuó como secretario don Nicolás Winter Domínguez.
L – CONSTANCIA DE ASISTENCIA REMOTA.
En aplicación de los criterios contenidos en el artículo 47 de la Ley N* 18.046 sobre
Sociedades Anónimas y en la Norma de Carácter General N*450 de 17 de noviembre de
2020 de la Comisión para el Mercado Financiero (CMP), se deja constancia que los
directores titulares don Rodrigo Azócar Hidalgo, don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff. y don
Patricio Rojas Ramos, asisten a esta sesión mediante sistema remoto de videoconferencia,
a través de la plataforma on-line Meet, la que está debidamente habilitada, permitiendo a
todos los directores concurrir, participar y permanecer comunicados entre si, durante toda
la sesión, de manera simultánea y permanente.
Asimismo, el Presidente del Comité dejó constancia que la Sociedad ha puesto a
disposición de los directores, el sistema de asistencia remota antes referido, sin costo para
ellos, tanto para ésta como para las próximas sesiones que utilicen este sistema,
Finalmente, se dejó constancia que el Presidente del Comité deberá certificar: (i) Que el
sistema de asistencia remota estuvo habilitado, permitiendo a todos los directores asistir,
participar y estar comunicados de manera simultánea y permanente, durante toda la sesión;
y (11) La identidad de quienes emplearon dicho sistema de asistencia remota para participar
de la presenten sesión.
A esta certificación también deberá concurrir el Secretario del Comité.
Il. OBJETO DE LA SESIÓN.
El Secretario señala que el objeto de la sesión es revisar el Informe Final del Proyecto
“Adquisición de Terminales de buses del Sistema de Transporte Público Metropolitano”,
en adelante denominado el “Proyecto Terminales”, elaborado por el Consultor “Sociedad
AGS Estudios Inmobiliarios SpA”, en adelante “AGS” o el “Consultor”, para los efectos
indicados en el Artículo 23 de la Ley 21.082.
En relación a la norma antes citada, se señala que por tratarse de un proyecto que requerirá
aportes fiscales, es que se le solicita al Comité de Directores Independientes su
pronunciamiento en relación a los siguientes temas, a saber:
+ Implicancias y condiciones financieras del Proyecto;
+ Evaluar si se está dando cumplimiento a los mecanismos de neutralidad
competitiva que resulten aplicables de acuerdo con los principios generalmente
aceptados; y
e Pronunciarse sobre la conveniencia de la operación para el interés social.
ML ANTECEDENTES.
Informes del Proyccto Terminales.
El secretario hace presente que en sesión del Comité celebrada con fecha 27 de noviembre
de 2020, se acordó designar a AGS como evaluador independiente, de conformidad al
Artículo 23 de la Ley 21.082, para que elabore un informe sobre el Proyecto Terminales
cumpliendo los parámetros del referido Artículo 23. El día miércoles 16 de febrero de 2021,
el Gerente de Estructuración Financiera, señor Nicolás Winter Domínguez, envía a través
de correo electrónico a los integrantes del Comité, el informe preliminar del Consultor
AGS, con la evaluación técnico-económica, del Proyecto Terminales. Posteriormente, el
día 17 de febrero de 2021, se realiza una sesión donde se hacen observaciones al Informe
Preliminar que son incorporadas en la versión final del mismo.
El Secretario deja constancia que la versión final del informe del evaluador independiente
AGS fue enviada a los directores a través de correo electrónico remitido por el Gerente de
Proyectos, señor Rodrigo Pcón-Veiga, de fecha 25 de febrero de 2021, para su análisis y
posterior pronunciamiento.
IV, – DISCUSIÓN
Introducción
El Gerente General, señor Patricio Rey. realiza una breve introducción del proyecto.
Posteriormente, ofrece la palabra a los Directores presentes para que entreguen sus
observaciones, comentarios y alcances respecto del contenido del Informe Final entregado
por el evaluador independiente AGS.
Tras un estudio y análisis, el Comité estima que el informe efectuado por el evaluador
independiente AGS aborda cada uno de los contenidos de evaluación y análisis
establecidos en el numeral 2) del artículo 23″ de la Ley N? 21.082, ya referido.
Y, ACUERDOS
Conforme establecen los numerales 1) y 2) del artículo 23” de la Ley N*21,082, el Comité,
en forma unánime y dentro del plazo legal establecido al efecto, se pronuncia
favorablemente respecto de la materialización del Proyecto Terminales RED,
fundamentando su decisión conforme a las consideraciones y argumentos que a
continuación se detallan:
1. Implicancias y condiciones financieras del Proyecto Terminales RED.
El Comité señala que, el arriendo de los terminales a los valores de mercado definidos en
el informe por el evaluador independiente AGS, permite la obtención de una rentabilidad
en sintonía o mayor a la empleada para proyectos sociales de bajo riesgo, generando así un
proyecto sostenible, que crea valor para la Sociedad en el corto, mediano y largo plazo. Por
otro lado, al considerar un reajuste en los valores de arriendo de los terrenos se logra
mantener la rentabilidad y sostenibilidad del proyecto.
Adicionalmente, se menciona que la rentabilidad estimada en el informe es conservadora
debido a que sólo considera Ja Fase 1 del proyecto, correspondiente al arriendo de los
terrenos, Posteriormente, se implementará la Fase 2, la cual consiste en el desarrollo
inmobiliario de equipamientos y servicios (estaciones intermodales, etc.), lo cual generará
rentas adicionales mejorando la rentabilidad futura del Proyecto. De esta manera, la
ejecución de la Fase 2 corresponderá a un beneficio futuro para la Sociedad y la
rentabilidad global del proyecto.
Por último, en relación con la adquisición de los Terminales, y en particular para la
modalidad de adquirirlos a través de un proceso de Expropiación, el evaluador
independiente AGS en su Informe Final, considera que la inversión inicial equivale al valor
de la tasación incrementada en un 20%, de manera de contar con un respaldo de recursos
que permitan afrontar eventuales imprevistos durante el proceso de expropiación.
2. Cumplimiento a los mecanismos de neutralidad competitiva que resulten
aplicables de acuerdo con los principios generalmente aceptados.
El Comité señala que, el hecho que los operadores actuales del Sistema de Trasporte
Metropolitano RED sean a la vez dueños de los Terminales y los encargados de la
operación, genera una barrera de entrada a nuevos actores. Esto adquiere más relevancia a
partir del crecimiento de la ciudad, porque la ubicación de los actuales terminales se ha
vuelto más estratégica, haciendo cada vez más difícil la obtención de sitios o terrenos de
3
características similares que permitan el uso de potenciales nuevos operadores. Lo anterior,
en el marco de un proceso de licitación por partes, genera una ventaja de un operador que
es dueño de un terminal respecto un potencial operador que no es dueño.
En razón de lo anterior, se justifica que la Sociedad adquiera los inmuebles en los que
operan los terminales, entregando a los privados su operación y permitiendo que los
potenciales operadores puedan competir, en igualdad de condiciones, en un eventual
proceso de licitación. De esta manera, el rol que cumpliría la Sociedad, al adquirir los
diferentes terminales de Red, consistiría en delegar en el sector privado la operación, pero
contribuyendo a que aumente el interés y competencia por la operación de los mismos.
Finalmente, el Comité estima que, al utilizar valores de mercado tanto para la adquisición
de los Terminales como para su arriendo, la Sociedad cumple con el principio de
neutralidad competitiva y, de esta forma, no afecta la sana participación del sector privado
en la industria.
3. Conveniencia de la operación para el interés social.
El Comité señala que, desde la perspectiva del interés social, el proyecto cumple con los
criterios de orientar el desarrollo del objeto de la Sociedad hacia la sostenibilidad financiera
y a producir utilidades anuales, según establece el inciso final del artículo 4* de la Ley N*
21.082, para su cartera de proyectos.
Asimismo, el proyecto posee un valor estratégico, al proponer que una entidad pública sea
propietaria de los terminales, entregando con ello, garantías para su correcta utilización y
funcionamiento en el Sistema de Transporte Público Metropolitano. Por otro lado, al estar
la propiedad de los terminales en manos de una sociedad anónima del Estado, se pueden
generar sinergias y eficiencias en la gestión y coordinación del sistema, como por ejemplo,
a través de la coordinación con otros organismos (Metro de Santiago, EFE, Ministerio de
Transportes y Telecomunicaciones, etc.) para el desarrollo futuro de estaciones
intermodales, la coordinación con operadores para el arriendo de los terminales, garantizar
un estándar mínimo infraestructura (pavimentos, baños, servicios, comedores, etc.) y
servicios en los terminales, entre otros.
VI. YARIOS
Finalmente, se deja constancia que, el Secretario del Comité deberá certificar tanto quiénes
suscribieron el acta a través de firma electrónica como que cada una de las firmas electrónicas
que aparecen en el acta corresponde a cada uno de los directores que figuran suscribiendo la
misma.
El Presidente ofrece la palabra para tratar otros temas.
No habiendo otros ternas que tratar, se levantó la sesión siendo las 15:40 horas.
:
Hass
– Rodrigo Azócar Hidalgo
Director
QUCNAT7105
Arnaldo Gorziglía Cheviako(Y “Ni cies —
Ducctor Secretario
CERTIFICADO
En atención a los criterios contenidos en el artículo 47 inciso 5* de la Ley de Sociedades
Anónimas y en la Norma de Carácter General N*450, de 17 de noviembre de 2020, de la
Comisión para el Mercado Financiero (CMF), el señor Presidente del Comité, don
Rodrigo Azócar Hidalgo, y el señor Secretario, don Nicolás Winter Dominguez,
certifican que el sistema de asistencia remota estuvo habilitado permitiendo a los
directores titulares don Rodrigo Azócar Hidalgo, don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff y
don Patricio Rojas Ramos, asistir, participar y estar comunicados de manera simultánea y
permanente, durante toda la presente sesión del Comité de Directores Independientes y
han estado comunicados simultánea y permanentemente, por medio de videoconferencia.
Asimismo, el señor Presidente del Comité, don Rodrigo Azócar Hidalgo, y el señor
Secretario, don Nicolás Winter Dominguez, certifican la identidad de quiénes emplearon
el sistema de asistencia remota para participar de la presenten sesión, los que aparecen
individualizados en el acta, de la cual esta certificación es parte integrante.
Rodrigo Azócar Hidalgo
Presidente
Secretario
CERTIFICADO
Nicolás Winter Dominguez, en mi calidad de Secretario del Comité de Directores
Independientes de Fondo de Infraestructura S.A., en adelante la “Sociedad”, por este acto
certifico que el acta de la sesión del Comité de Directores Independientes de la Sociedad,
de fecha 3 de marzo de 2021, fue firmada electrónicamente por los directores titulares don
Rodrigo Azócar Hidalgo, don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff y don Patricio Rojas Ramos.
Asimismo, certifica que las firmas que aparecen corresponden a las de aquellos directores
que figuran suscribiendo dicha acta.
Deja constancia que, el Comité de Directores Independientes de la Sociedad autorizó
expresamente que las actas puedan ser suscritas electrónicamente, en sesión del Comité de
fecha 27 de noviembre de 2020.
La constancia referida se otorga conforme a los criterios contenidos en la Norma de
Carácter General número 434, de 13 de febrero de 2020, de la Comisión para el Mercado
Financiero.
mbestdoz.
Secretario
SESIÓN EXTRAORDINARIA DE DIRECTORIO
FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
En Santiago, a 10 de marzo de 2021, a las 16:10, tanto en las oficinas de la
sociedad Fondo de Infraestructura S.A., ubicadas en Suecia 0155, oficina 1101,
comuna de Providencia, ciudad de Santiago de Chile, como en forma remota a
través de la aplicación de videoconferencia on-line Zoom, se llevó a cabo la
sesión ordinaria de directorio de la sociedad Fondo de Infraestructura S.A., en
adelante la “Sociedad”.
I. ASISTENCIA.
Asistieron los directores titulares don Ricardo Zabala Hevia, don Erwin Hahn
Huber, don Rodrigo Azócar Hidalgo, don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff y don
Patricio Rojas Ramos. También, la Sesión Extraordinaria de Directorio contó
con la asistencia del director suplente don Ignacio Swett Lazcano; del Gerente
General, don Patricio Rey Sommer, del Gerente de Estructuración Financiera,
don Nicolás Winter Domínguez y del Gerente de Proyectos don Rodrigo Peón-
Veiga Petric.
Presidió la sesión, su titular, don Ricardo Zabala Hevia y actuó como secretaria
de actas doña María Elena Humeres Reyes.
El señor Presidente deja constancia que se ha conformado el quórum necesario
para que el Directorio sesione, conforme a lo dispuesto en los Estatutos de la
Sociedad y en la Ley N*18.046 sobre Sociedades Anónimas. De esta forma, el
Presidente declaró constituida la sesión de directorio.
Il. CONSTANCIA DE ASISTENCIA REMOTA.
En atención a lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley N? 18.046 sobre Sociedades
Anónimas y en la Norma de Carácter General N*450, de 17 de noviembre de
2020 de la Comisión para el Mercado Financiero (CMP), se deja constancia que
los directores titulares don Ricardo Zabala Hevia, don Erwin Hahn Huber, don
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
Rodrigo Azócar Hidalgo, don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff y don Patricio Rojas
Ramos, y el director suplente don Ignacio Swett Lazcano asisten a esta sesión
mediante sistema remoto de videoconferencia, a través de la plataforma on-line
Zoorm, la que está debidamente habilitada, permitiendo a todos los directores
concuttir, participar y permanecer comunicados entre sí, durante toda la sesión,
de manera simultánea y permanente.
Asimismo, el Presidente dejó constancia que la Sociedad ha puesto a disposición
de los directores, el sistema de asistencia remota antes referido, sin costo pata
ellos.
Finalmente, se dejó constancia que el Presidente del Directorio deberá certificar:
(1) Que el sistema de asistencia remota estuvo habilitado, permitiendo a todos los
directores asistir, participar y estar comunicados de manera simultánea y
permanente, durante toda la sesión; y (1) La identidad de quiénes emplearon
dicho sistema de asistencia remota para participar de la presente sesión.
A esta certificación también deberá concurrir la Secretaria del Directorio.
Ill. FORMALIDADES DE LA CITACIÓN.
El Presidente deja constancia que, en atención que a la presente sesión han
asisudo, según lo previsto, la unanimidad de los directores titulares de la
Sociedad, se omitieron las formalidades para su citación conforme lo establece el
artículo 84 del Decreto N? 702, que aprueba el nuevo Reglamento de Sociedades
Anónimas.
IV. ACTA DE SESIÓN ANTERIOR.
Se dio lectura al acta de la anterior Sesión Extraordinaria de Directorio de la
Sociedad celebrada con fecha 27 de septiembre de 2019, la que se encontraba
firmada por todos los asistentes a dicha sesión y, por lo tanto, aprobada en
conformidad al artículo 48 de la Ley N? 18.046 sobre Sociedades Anónimas (en
adelante la Ley”).
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
V. TABLA.
e Pronunciamiento conforme estable el numeral 3) del artículo 23? de la
Ley N? 21.082 respecto de Proyecto Terminales de Sistema de
Transporte Metropolitano RED.
VI. DISCUSIÓN Y ACUERDOS.
Pronunciamiento conforme establece el numeral 3) del artículo 23% de la
Ley N* 21.082 respecto de Proyecto Terminales de Sistema de Transporte
Metropolitano RED.
El señor Presidente hace presente que, con fecha 2 de diciembre 2020 se llevó a
cabo la cuarta Junta Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad, oportunidad
en la cual se acordó un aumento del capital de la Sociedad en la cantidad de
$41.188.136.000.-, mediante la emisión de 143.743 nuevas acciones de pago
nominativas, Ordinarias, de una misma serie y sin valor nominal, el que será
destinado a la adquisición de terminales de buses utilizados por el Sistema de
Transporte Público Metropolitano (RED). Dicho aumento de capital fue
enteramente suscrito por el accionista FISCO de Chile, el que fue pagado con
activos financieros equivalentes a $16.797.128.000, el día 28 de diciembre del año
2020. Por su parte, los $24.391.008.000 restantes deberán ser pagados dentro del
plazo de tres años, mediante el aporte de bienes fiscales y/o nacionales de uso
público valorados económicamente.
Asimismo, el Presidente informa que, en el acta de la junta de accionistas, antes
referida, se hizo constar que el Proyecto Terminales del Sistema de Transporte
Público Metropolitano RED, en adelante “Proyecto Terminales RED”, asociado
al aumento de capital, de manera previa a su materialización, esto es, de manera
previa a la adquisición de terminales del Sistema RED, debe cumplir con los
procedimientos, requisitos y formalidades establecidas en el artículo 23? de la Ley
N?21.082, cuestión que, fue recogida por el Oficio N* 2204, de fecha 22 de
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
septiembre de 2020, de la Dirección General de Presupuestos (DIPRES), el que
señala que se entenderá como paso necesario para que el proyecto de adquisición
de terminales del sistema de transporte público de la Región Metropolitana RED
se encuentre “totalmente resuelto”, cl cumplimiento de los requisitos y
procedimientos establecidos en el artículo 23? de la Ley N*21.082, toda vez que
se trata de un proyecto que requiere de aporte fiscal.
También, el señor Presidente agrega que, el Proyecto Terminales RED, se
encuentra contenido en el numeral 4.3.2 del Plan de Negocios Quinquenal de la
Sociedad 2019-2023 Versión 2, aprobada por la Junta Extraordinaria de
Accionistas de la Sociedad, en sesión de fecha 26 de mayo de 2020.
Considerando lo anteriormente expuesto, el Presidente informa que, en sesión
del Comité de Directores Independientes de la Sociedad, en adelante, el
“Comité”, de fecha 27 de noviembre de 2020, tras un proceso de licitación
privada, acordó seleccionar y designar a la empresa consultora Sociedad AGS
Estudios Inmobiliarios SpA, como evaluador independiente del Proyecto
Terminales RED, con el objeto que éste elabore un informe técnico-económico
sobre dicho proyecto, cumpliendo con los parámetros referidos en el artículo 23?
de la Ley N*21.082. Luego, con fecha 10 de febrero de 2021, se envía a los
integrantes del Comité, a través de correo electrónico, el informe preliminar del
Evaluador Independiente, para su conocimiento y análisis. Posteriormente, el día
17 de febrero de 2021, se realiza una sesión del Comité, en la cual éste plantea
sus observaciones y comentarios al Informe Preliminar. Enseguida, a través de
correo electrónico fecha 25 de febrero de 2021, se envía al Comité el informe
final elaborado por el Evaluador Independiente. Finalmente, con fecha 03 de
marzo de 2021, teniendo en vista tanto el informe final entregado por el
Evaluador Independiente como las consideraciones relativas a los criterios
contenidos en los numerales 1) y 2) del artículo 23% de la Ley N*21.082, el
Comité, en forma unánime y dentro del plazo legal establecido al efecto, se
pronunció favorablemente respecto de la materialización del Proyecto
Terminales RED, según consta en el acta respectiva.
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
Posteriormente, el Presidente indica que, en sesión ordinaria de Directorio de
fecha 03 de marzo de 2021, el Presidente del Comité, director Rodrigo Azócar
Hidalgo, dio cuenta de la sesión sostenida previamente por el Comité en esa
misma fecha, informando que éste, en forma unánime y dentro del plazo legal
establecido al efecto, se pronunció favorablemente respecto de la materialización
del Proyecto Terminales RED, entregando un resumen de las consideraciones
que fueron, al efecto, tenidas en vista.
Luego, a través de correo electrónico de fecha 03 de marzo 2021, fue enviado a
todos los integrantes del Directorio, para su análisis y posterior pronunciamiento,
la versión final del informe del Evaluador Independiente, conforme establece el
numeral 2 IT de la Norma de Carácter General N? 450, de la Comisión para el
Mercado Financiero.
De esta forma corresponde que, a continuación, el Directorio se pronuncie sobre
el Proyecto Terminales RED, en cumplimiento y de acuerdo con los criterios
contenidos en el numeral 3) del artículo 23% de la Ley N*21.082.
Tras un análisis y discusión de los antecedentes tenidos en vista respecto del
Proyecto Terminales RED, el Directorio plantea las siguientes consideraciones
conforme a los criterios contenidos en el numeral 3) del artículo 23%, ya referido:
1. Conclusiones del Informe del Evaluador Independiente.
El Directorio señala que, las conclusiones contenidas en el informe de evaluación
técnica-económica elaborado por el Evaluador Independiente, indican que el
modelo de negocio previsto para la materialización del Proyecto Terminales
RED considera, mediante la adquisición de terminales de buses, el arriendo de
los terminales (Desarrollo País como arrendador), a los valores de mercado
definidos en el informe pot dicho evaluador, lo que permite la obtención de una
rentabilidad satisfactoria, generando así un proyecto sostenible, que crea valor
para la Sociedad en el corto, mediano y largo plazo. Por otro lado, al considerar
precios de mercado para los valores de arriendo de los terrenos, se logra
mantener la rentabilidad y sostenibilidad del proyecto.
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
El Directorio también tiene en vista que, la rentabilidad estimada por el
Evaluador Independiente es conservadora, debido a que solo considera la Fase
1 del proyecto, correspondiente al arriendo de los terrenos. Posteriormente, se
implementará la Fase 2, la cual consiste en el desarrollo de infraestructura de
equipamientos y servicios (estaciones intermodales, etc.), lo cual generará rentas
adicionales, mejorando la rentabilidad futura del Proyecto. De esta manera, la
ejecución de la Fase 2 corresponderá a un beneficio futuro adicional para la
Sociedad y la rentabilidad global del proyecto.
2. Reparos u objeciones que hubiere expresado el Comité de
Directores Independientes.
El Comité no efectuó reparos u objeciones respecto del Proyecto Terminales
RED.
3. Criterios de equidad territorial y los intereses de cada región del
país.
El Directorio considera que el Proyecto Terminales RED incorpora criterios de
equidad territorial y los intereses de cada región del país, toda vez que la
adquisición de terminales de buses ubicados en varias comunas de la Región
Metropolitana, mejora el sistema del transporte metropolitano en su conjunto,
beneficiando en forma equitativa, desde la perspectiva territorial, a la población
de más de 35 comunas del Gran Santiago, impactando positivamente en la
accesibilidad y conectividad del sistema RED.
Asimismo, el Proyecto en su Fase 2 pretende integrar usos de transporte con
infraestructura pública, tales como estaciones intermodales, las que se prevé
estén provistas de equipamientos y servicios en terminales que cuentan con
norma mixta o de equipamiento, mejorando los déficits de equipamiento y
servicio que actualmente existen en varias comunas del Gran Santiago, lo cual
contribuye a mejorar la equidad territorial. También, se destaca que la utilización
de esta nueva infraestructura no solo beneficiará a aquellas personas que habiten
en las comunas en las cuales se encuentran emplazadas, sino que también a
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
aquellos que transiten por éstas, que provengan de cualquier ubicación del
territorio nacional.
Además, la materialización de este proyecto ofrece la posibilidad de implementar
un modelo pionero, que puede ser replicado en regiones, el que complementa
virruosamente a los sistemas de transporte público de pasajeros, toda vez que
provee al sistema de terminales que sean independientes de sus actuales
operadores. De esta manera, al licitar los distintos recorridos, se puede realizar
en igualdad de condiciones y no con las distorsiones actuales, donde los
operadores que poseen las mejores ubicaciones para sus terminales tienen
ventajas competitivas sobre el resto. Se busca que la selección de los operadores
de transporte público de pasajeros se base en parámetros de servicio y eficiencia
en costos, y no en ventajas derivadas de la localización de sus terminales.
4. Conveniencia de la operación para el interés social.
1:1 Directorio, desde la perspectiva del interés social, estima que cumple con los
criterios de orientar el desarrollo del objeto de la Sociedad hacia la sostenibilidad
financiera y a producir utilidades anuales, según establece el inciso fimal del
artículo 4? de la Ley N? 21.082, para su cartera de proyectos.
El modelo de negocio previsto para la materialización del Proyecto Terminales
RED considera, mediante la adquisición de terminales de buses, el arriendo de
éstos a una entidad pública, a valores de mercado, con una rentabilidad mayor al
6%, a través de la suscripción de contratos de atriendo de largo plazo.
Por otra parte, tal como ya se aludió en el punto anterior, un impacto positivo
de este Proyecto Terminales RED para la comunidad, es que en su Fase 2 prevé
utilizar los terminales de los ejes de transporte para la generación futura de
infraestructura urbana relevante, tal como, puntos de interconexión vial para
acoplar diferentes sistemas de transportes (interurbanos, metro, rural, etc.), así
como también, el desarrollo de locales comerciales, como ocurte en el caso del
Terminal Intermodal ubicado en la comuna de La Cisterna. Esto es muy
relevante desde el punto de vista de la potencialidad de ofrecer distintos tipos de
servicios a la población, en ubicaciones que, por definición están mejor
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
conectadas y concentran posibles usuarios, abarcando gran parte del territorio
del Gran Santiago.
Asimismo, otro impacto positivo del Proyecto Terminales RED es la posibilidad
de coordinación y sinergias entre diversos actores institucionales del transporte
público de pasajeros, toda vez que, una sociedad anónima del Estado es la que
adquiere la propiedad de los terminales de buses del sistema de transporte
público de pasajeros. Ejemplo de aquello sería que, pata el desarrollo de futuras
estaciones intermodales, entre la Sociedad y Metro S.A., Grupo EFE o el
Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, se pudieran definir y establecer
estándares conjuntos de infraestructura (tales como pavimento, baños, servicios,
comedores, etc.) y servicios, en cada uno de los terminales. Ejemplos de esto son
La Cisterna y Los Libertadores (Integración Metro-Buses) y Lo Valledor
(integración Metro-Metrotren a Nos).
A continuación, cada uno de los integrantes del Directorio, con derecho a voto,
procede a pronunciarse, individualmente, respecto de la materialización del
Proyecto Terminales RED, conforme a los criterios contenidos en el numeral 3)
del artículo 23? de la Ley N*21.082:
a. Teniendo en vista las consideraciones antes detalladas, el Presidente del
Directorio, señor Ricardo Zabala Hevia, vota favorablemente respecto de
la materialización del Proyecto Terminales RED, agregando que valora el
aporte que este proyecto representa para el interés social de la Sociedad,
para mejorar la competitividad del Sistema de “Transporte Metropolitano,
y al impacto positivo del modelo negocio escogido, ya que podrá ser
replicado en otras regiones del país.
b. Teniendo en vista las consideraciones antes detalladas, el Vicepresidente
del Directorio, señor Erwin Hahn Huber, vota favorablemente respecto
de la materialización del Proyecto Terminales RED. Para fundar su voto
indica que teniendo como antecedentes, el Informe Final emitido por el
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
Evaluador Independiente; las actas del Comité de Directores
Independientes; las consideraciones relativas al proyecto, presentadas por
el Presidente de este Directorio; la presentación efectuada por el Gerente
General de la Sociedad en esta sesión, le permiten concluir que el proyecto
cumple con las tres exigencias contenidas en el artículo 23? de la Ley N*
21.082, a saber: conveniencia para el interés social, equidad territorial y
neutralidad competitiva. Adicionalmente, el Vicepresidente agrega que los
parámetros utilizados para evaluar el proyecto le parecen, en general,
conservadores. Asimismo, indica que el modelo de negocio planteado,
puede ser un muy eficaz vehículo para solucionar los serios problemas de
equipamiento y transporte, del que adolecen numerosas ciudades y
regiones del país. Además, estima que, al no considerarse flujo alguno en
la evaluación, por concepto de desarrollar la Fase 2, (el desarrollo de
equipamiento en los terrenos adquiridos), existe un importante resguardo
financiero para el proyecto. Finalmente, el señor Erwin Hahn recomienda
que, para efectos de fijarse los valores de expropiación y posterior arriendo
de los terminales, se deben respetar como “techo y piso” respectivamente,
los valores utilizados en el informe del Evaluador Independiente.
c. Teniendo en vista las consideraciones antes detalladas, el Director, señor
Rodrigo Azócar Hidalgo, vota favorablemente respecto de la
materialización del Proyecto Terminales RED, agregando que, tal como
se hubiera analizado por el Comité de Directores Independientes, este
proyecto permite obtener una rentabilidad que satisface el interés social y
restablece las condiciones de competitividad del Sistema de Transporte
Metropolitano, contribuyendo a mejorar el sistema de transporte en su
integridad, respetando el principio de neutralidad competitiva. De esta
forma, es un proyecto cuyo desarrollo es conveniente para la Sociedad,
para el Gran Santiago y pata el país en su conjunto
d. Teniendo en vista las consideraciones antes detalladas, el Director, señor
Arnaldo Gorziglia Cheviakoff, vota favorablemente respecto de la
materialización del Proyecto Terminales RED, agregando que, tal como
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
se hubiera analizado por cl Comité de Directores Independientes, y
conforme a los antecedentes tenidos en vista, este proyecto, satisface el
interés social y cumple con el principio de equidad territorial, siendo un
aporte para el sistema de transporte público en su conjunto.
e. Teniendo en vista las consideraciones antes detalladas, el Ditectot, señor
Patricio Rojas Ramos, vota favorablemente respecto de la materialización
del Proyecto Terminales RED, agregando que, tal como fue analizado por
el Comité de Directores Independientes, este proyecto se orienta a
corregir una falla de mercado, yendo más allá del cumplimiento del
principio de neutralidad competitiva, puesto que introduce más
competencia al sistema de transporte en su integridad, bajando las barreras
de entrada de eventuales nuevos operadores como oferentes en futuros
procesos de licitación pública de transporte público, a partir de la
separación de propiedad de terminales y operadores. Adicionalmente, el
director indica que los antecedentes revisados permiten sostener que el
proyecto satisface el interés social, exhibe rentabilidad positiva en un
escenario conservador y, además, cumpliría con el principio de equidad
territorial. Esto último no solo porque favorecerá y mejorará el sistema de
transporte de numerosas comunas de la Región Metropolitana y podrá ser
replicado en las demás regiones del país, sino que también, se orienta a
hacer más eficiente la operación del sistema de transporte público de la
Región Metropolitana, con lo cual debiese acotar y/o liberar recursos
fiscales futuros para ser destinados y utilizados en la política de transporte
público de pasajeros de las demás regiones del país.
Asimismo, el Presidente le ofrece al Director suplente, señor Ignacio Swett
Lazcano, entregar su patecer respecto de la materialización del Proyecto
Terminales RED. Él señala que visto el informe del Evaluador
Independiente y las conclusiones a las que llegó el Comité de Directores
Independientes, que no efectuó reparos mi objeciones a dicho Informe,
estima que este Directorio debiera aprobar, conforme establece el numeral
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021,
10
3) del artículo 23 de la Ley N* 21.082, el Proyecto de Terminales RED,
dado que permitirá a la Sociedad la obtención de una rentabilidad
adecuada, por ser este un proyecto sostenible en el tiempo, creando así
valor para Desarrollo País. Indica que lo anterior es válido, aunque no se
llevara a cabo la Fase 2 del Proyecto, fase que aumenta la rentabilidad del
mismo. Sostiene que, al ser los terminales propiedad de una empresa del
estado y no estar en manos de algunos operadores, quienes solo los
operarían, se eliminan barreras a la entrada de nuevos operadores, lo que
aumentará el interés en participar en futuras licitaciones, aumentando la
competencia, lo cual redundará en beneficios para los usuarios. Señala que,
la selección de operadores solo se hará por calidad de servicio y costos.
Este proyecto, además de beneficiar a más de 35 comunas del Gran
Santiago, en su Fase 2 permite generar infraestructura urbana para entregar
diferentes servicios a la población, con la consiguiente mejoría de equidad
territorial, por estar los terminales en siete diferentes comunas y ser este
modelo de negocio replicable, también, en regiones. Por último, agrega
que se deben tener presente las recomendaciones estratégicas del
Evaluador Independiente, en cuanto a validar los montos de inversión de
los terminales ya expropiados y los valores de tasación de los terrenos a
expropiar, haciendo un seguimiento a los Planes Reguladores Comunales
donde se ubican los terminales.
Teniendo en vista la votación individual expresada por cada uno de los directores
de la Sociedad con derecho a voto, antes individualizados, el Directorio acuerda,
en forma unánime, pronunciarse favorablemente respecto de la materialización
del Proyecto Terminales RED, en los términos establecidos en el numeral 3) del
artículo 23″ de la Ley N? 21.082.
Luego, el Directorio solicita a la Administración de la Sociedad pueda avanzar en
la adquisición de los terminales del proyecto que serán expropiados conforme
establece el artículo 14? de la Ley N*21.082.
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
11
Asimismo, el Directorio solicita a la Administración apoyar activamente a los
servicios públicos involucrados, en el ingreso al patrimonio de la Sociedad de los
terminales que serán aportados en capital a ésta última.
Finalmente, el Presidente deja constancia que, el informe del Evaluador
Independiente, el pronunciamiento del Comité de Directores Independientes, y
el acuerdo recién adoptado por el Directorio, serán comunicados a la Comisión
para el Mercado Financiero como hecho esencial, y un resumen de éstos serán
publicados en la página web de la Sociedad, conforme establece el inciso
penúltimo del artículo 23? de la Ley N*21.082.
No habiendo más materias que tratar, y siendo las 17:45 horas, se levanta la
sesión.
ERWIN OTTO Fuesanuces
Mil oran TA
HAHN HUBER 27:13:23 -03’00
Ricardo Zabala Hevia Erwin Hahn Huber
Presidente Director
| | – pa a
Patricio Rojas Ramos /Rodrigo Azócar Hidalgo
Director % Director
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
12
E
Arnaldo Gorziglia Cheviakoff Ignacio Swett Lazcano
Director Director (S)
Patricio Firmado digitalmente
por Patricio Alberto
Alberto Rey ReySommer
Fecha: 2021.03.11
Hr AXÁA Sommer 17:17:53 -03’00’
María Elena Humeres Reyes Patricio Rey Sommer
Secretaria Gerente General
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
13
CERTIFICADO
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 47 inciso 5 de la Ley de Sociedades
Anónimas y en cumplimiento de la Norma de Carácter General N*450, de 17 de
noviembre de 2020, de la Comisión para el Mercado l’inanciero (CME), el señor
Presidente, don Ricardo Zabala Hevia, y la señora Secretaria, doña María Elena
Humeres Reyes, certifican que el sistema de asistencia remota estuvo habilitado
perminiendo a los directores utulares don Ricardo Zabala Hevia, don Erwin
Hahn Huber, don Rodrigo Azócar Hidalgo, don Atnaldo Gorziglia Cheviakoff
y don Patricio Rojas Ramos, y el director suplente, don Ignacio Swett Lazcano,
asistir, participar y estar comunicados de manera simultánea y permanente,
durante toda la presente sesión de Directorio y han estado comunicados
simultánea y permanentemente, por medio de videoconferencia.
Asimismo, el señor Presidente, don Ricardo Zabala Hevia, y la señora Secretaria,
doña María llena Humeres Reyes, certifican la identidad de quienes emplearon
el sistema de asistencia remota para participar de la presenten sesión, los que
aparecen individualizados cn el acta, de la cual esta certificación es parte
Pot iraern
Ricardo Zabala Hevia
Presidente
integrante.
==
María Flena Humercs Reyes
Secretaria
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 de Directorio Fondo de Infraestructura S.A. de fecha
10 de marzo 2021.
14
CERTIFICADO
María Elena Humeres Reyes, en mi calidad de Secretaria del Directorio de Fondo
de Infraestructura S.A., en adelante la “Sociedad”, por este acto certifica que, el
acta de la sesión extraordinaria del Directorio de la Sociedad, de fecha 10 de
marzo de 2021, fue firmada electrónicamente por los directores titulares don
Ricardo Zabala Hevia, don Erwin Hahn Huber, don Rodrigo Azócar Hidalgo,
don Arnaldo Gorziglia Cheviakoff y don Patricio Rojas Ramos, y el director
suplente, don Ignacio Swett Lazcano, y por el Gerente General, don Patricio Rey
Sommer. Asimismo, certifica que la firma que aparece corresponde a la de
aquellos directores que figuran suscribiendo el acta.
Deja constancia que, el Directorio autorizó expresamente que las actas puedan
ser suscritas electrónicamente, en sesión ordinaria de directorio de fecha 29 de
abril de 2020.
La constancia referida se otorga de acuerdo con lo establecido en la Norma de
Carácter General número 434, de 13 de febrero de 2020, de la Comisión para el
Mercado Financiero.
-“___ A
“
María Elena Humeres Reyes
Secretaria
Sesión Extraordinaria de Directorio N*5 Fondo de Infraestructura S.A. de fecha 10 de marzo
de 2021.
VIYVITISONNI
NOISIA
CONTENIDO
Vi.
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Identificación del problema
OBJETIVOS Y METODOLOGÍA
ANÁLISIS DE VALORES DE SUELO
Análisis de valores de tasación
Análisis de valores de venta y renta
MODELO FINANCIERO
Supuestos de evaluación
Parámetros de evaluación
Flujo de caja operacional
Resultados
Sensibilizaciones
REVISIÓN MODELO DE NEGOCIO
Ley 21.082, Art. 23: Análisis de beneficios y riesgos
CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA
MAA
Terminales del Sistema de Transporte Público Metropolitano (RED)
Proyecto
Este proyecto busca dos objetivos fundamentales. El primero, el de proveer al sistema de transporte público de terminales que sean independientes a los
operadores. De esta manera, al licitar los distintos recorridos se puede realizar en igualdad de condiciones y no con las distorsiones actuales, donde los
operadores que poseen las mejores ubicaciones tienen ventajas competitivas sobre el resto. Se busca que la selección de los operadores se base en parámetros
A de servicio y eficiencia en costos, no en su localización.
(NEAR E]
> Ñ En un segundo lugar este proyecto permite a Desarrollo País utilizar los terminales de los ejes de transporte para la generación futura de infraestructura urbana
royecto
relevante como puntos de interconexión vial para acoplar diferentes sistemas de transportes (interurbanos, metro, rural, etc), así como también el desarrollo de
locales comerciales que conviertan positivamente los terminales, como ocurre en el caso del Terminal Intermodal ubicado en la comuna de la Cisterna. Esto es
muy relevante desde el punto de vista de la potencialidad de ofrecer distintos tipos de servicios a la población en ubicaciones que por definición están mejor
conectadas y concentran posibles usuarios.
Consiste en la adquisición ya sea compra y/o expropiación, de los Terminales del Sistema de Transporte Público Metropolitano para aportar en la generación y
Descripción mejoramiento de la infraestructura de transporte, mejorando la conectividad y acceso a servicios y equipamientos urbanos. De esta manera, se espera impactar
positivamente la movilidad y calidad de vida, incentivando modos e infraestructura sustentables que mejoren la equidad territorial en nuestras ciudades.
eatad El día 1 de diciembre de 2020, se envía un oficio por oficina de partes a la Secretaria Regional Ministerial de la Región Metropolitana, Ministerio de Desarrollo
Estatus al y Social y Familia para solicitar su pronunciamiento sobre si el proyecto de Terminales de Red, considerando que se trata de un gasto o inversión de carácter físico
pS edi Y de bienes inmuebles (de naturaleza no financiera), debe someterse al proceso de Evaluación técnico-económica de proyectos, conforme establecen los
Familia lineamientos generales del NIP vigentes en el SNI.
NES
total La inversión total está estimada en MM$41.188 de pesos.
(eL
IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA
MA Ñ Ñ A ‘
Terminales del Sistema de Transporte Público Metropolitano (RED)
Proyecto
– Desarrollo País adquiere los Terminales a través de su compra, expropiación o bien, a través del traspaso como aportes en bienes de parte de sus accionistas.
– Desarrollo País arrienda los Terminales al sistema Red Metropolitana de Movilidad ya sea al Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones (MTT) o al
Modelo d Directorio de Transporte Público Metropolitano (DTPM), el cual a su vez los cederá vía comodato a los respectivos operadores.
ES
n Ñ – En el mediano plazo, a través de la obtención de recursos financieros, Desarrollo País, podrá apalancar los Terminales previamente adquiridos sin deuda, para
Tales
la compra de más terminales para así cumplir los Objetivos descritos anteriormente.
– Adicionalmente, se busca que Desarrollo País pueda utilizar los terminales para la generación futura de infraestructura urbana como se describe en el
segundo Objetivo descrito anteriormente.
NE No existirá una concesión para la adquisición de lo Terminales, dado que la compra y/o expropiación de los mismos, se realizará directamente por Desarrollo
Licitación País.
En la Junta Extraordinaria de Accionistas, sostenida el 2 de diciembre de 2020, los Accionistas de Desarrollo País, acuerdan realizar a) un aporte de recursos o
activos financieros de aprox. MMS$17.000, destinados para la adquisición de los terminales de buses utilizados por el Sistema de Transporte Público; y b) dentro
A de un plazo de tres años contados desde dicha fecha, se aportarán MMS$24.000 mediante aporte de bienes fiscales y/o nacionales de uso público valorados
IS económicamente en los instrumentos administrativos conforme se establece en el artículo 11 de la ley número 21.082. Ambos montos, señalados en las letras
a) y b) anteriores totalizan un valor de MM$41.188 de pesos.
Es importante mencionar que, en el mediano plazo, a partir de los terminales que serán aportados como bienes fiscales y/o nacionales de uso público,
APMNETEIEA AN Desarrollo País buscará obtener financiamiento bancario el que se estima será como máximo un 60%-70% del valor comercial de los mismos, para la
adquisición de más Terminales del Sistema de Transporte.
AN La rentabilidad proyectada es VAN Desarrollo País: =UF 166.947 y TIR: =6,89%. Estos cálculos suponen que Desarrollo País adquiere a través de un proceso de
Rentabilida expropiación un total de 7 terminales y recibe como aporte de sus Accionistas otros 7 terminales en bienes de capital.
Conforme establece el numeral 3 del artículo 4 de la Ley 21.082, esta operación corresponde a la compra o expropiación de los terminales realizando gastos de
Restricciones inversión de carácter físico, para nuevos proyectos, fomentando su futura construcción y desarrollo.
Legales En los proyectos de infraestructura que se construyan en los terminales, las licitaciones a realizar deberán ser públicas y abiertas. Las bases de estas deberán
ser aprobadas por el Directorio y no podrán contravenir las disposiciones con las cuales se rige Desarrollo País.
Es importante mencionar que se han excluido del análisis de la Sociedad, aquellos terminales que no es posible explotarlos como tales dado que la normativa
vigente explícitamente impide su uso.
OBJETIVOS Y METODOLOGIA
OBJETIVOS
(AMANDA
Realizar una evaluación técnico-económica de
14 terrenos, a ser expropiados por Desarrollo
ATTE Tr AR
NTE MR MAS
ser arrendados al Sistema de Red
Metropolitana de Movilidad (RED), a través del
Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones
(MTT) o del Directorio de Transporte Público
Metropolitano (DTPM), el cual a su vez los
cederá, vía comodato, a los respectivos
TNA e tren
OBJETIVO ESPECIFICOS
NT MRS NE AR MATA ES
CN AA YAA
NTE ARAN ATTE AER US
NR MR EM AIN ER e ET!
CIA ISR ITA ME RI ITAM
IST ESA
Revisar la propuesta de modelo de negocios elaborada por el mandante, desde una perspectiva
económica, financiera e inmobiliaria, identificando las fortalezas, debilidades y riesgos asociados
ELE Tolon
Elaborar una estrategia de desarrollo y plan de acción a partir de la evaluación de diferentes
EOI ARAN RISA AER AA
METODOLOGÍA
A continuación, se presenta la metodología para la realización del presente estudio:
xx Revisión de tasaciones de los 14 terminales a fin de validar el valor
de tasación (inversión) y arriendo mediante el análisis de los
testigos empleados (ofertas y compraventas), metodología, entre
otros.
Revisión de
Tasaciones
Análisis
Mercado del
Suelo
Análisis de la oferta de suelo actual a fin de actualizar los valores de
tasación y arriendo para los 14 terminales.
xx Elaboración de evaluación económica de renta para los 14 terminales
a partir de la actualización de los parámetros de mercado: valor de
tasación UF/m2 (inversión), valor de arriendo (UF/mensual),
etc.
Modelo
Financiero
Revisión Revisión del modelo de negocios, definido por Desarrollo País, desde una
Modelo de perspectiva económica, financiera e inmobiliaria, identificando las
Negocio fortalezas, debilidades y riesgos asociados.
xx Elaboración de ficha técnica de cada terminal considerando
ubicación, superficie (m2), m2 construidos, accesibilidad,
conectividad, normativa, fajas AUP, factibilidades técnicas,
valor de renta (UF/mensual).
Ficha Técnica
Terminales
Conclusiones y
‘ecomendaciones
Estratégicas
FUENTES DE INFORMACIÓN:
+ Información proporcionada por el mandante
+ Geodatabase AGS Asesoría Estratégica
+ Planes Reguladores Comunales de Puente Alto,
La Pintana, La Florida, Huechuraba, Estación
Central, San Bernardo, Quilicura
+ Plan Regulador Metropolitano de Santiago
+ Google Earth Pro, Google Maps, Bing Maps
+ Servicio de Impuestos Internos
+ Conservador de Bienes Raíces de Santiago, San
Bernardo, Puente Alto
+ Portal Inmobiliario, Toc Toc
ANÁLISIS DE VALORES DE SUELO
ANÁLISIS DE VALORES DE SUELO
ANÁLISIS DE TESTIGOS:
+ Uso de ofertas y/o compraventas con potencial residencial en áreas exclusivas de equipamiento o industrial.
+ Nose homologan superficies de referentes.
+ Algunos casos utilizan sólo testigos de ofertas en zonas que tienden a ser altamente especulativas, por lo que
compraventas catastradas (valores reales de venta) tienden a tener una gran diferencia respecto a ellas.
+ Si bien se constata la normativa, en algunos casos no se toma en consideración tendencia del entorno hacia un
enfoque residencial.
Revisión de
Tasaciones
Revisión Avalúo
ANÁLISIS DE AVALÚO FISCAL:
Fiscal HR
+ Se requiere actualizar roles para dos propiedades para obtener avalúo fiscal real.
Análisis de
Mercado del Suelo
ANÁLISIS DE VALORES DE SUELO:
+ Actualización de terrenos con normas industriales y de equipamiento tienden a mostrar un estancamiento de
mercado.
+ Mercados de norma mixta se mantienen estables y al alza.
Síntesis y Ajuste
de Valores
MODELO FINANCIERO
SUPUESTOS DE EVALUACIÓN
xx Se efectúa evaluación económica de 14 terrenos habilitados para terminales de buses que se encuentran en proceso de (expropiación) adquisición por parte
de Desarrollo País, ubicados en distintas comunas de la Región Metropolitana.
xx La evaluación se desarrolla con un modelo financiero que reconoce como único ingreso el arriendo de los terrenos y de las construcciones existentes en cada
terminal. No proyecta ingresos por futuras ampliaciones ni eventuales nuevas construcciones en cada recinto.
xx La estimación de los ingresos en cada terminal se realizó mediante el análisis de las tasaciones y estudio de mercado de arriendo de terrenos homologables, a
partir del cual, se estimó un valor de renta para los 14 terminales. Se calcula un valor de arriendo promedio, ponderado por superficie, de 0,0331 UF/m2 mensual
para el caso de los terminales a expropiar y de 0,0321 UF/m2 bruto mensual para el caso de los terminales ya expropiados, resultando un valor promedio de
0,0326 UF/m2 mensual para los 14 terminales. Ahora bien, dicho valor representa el valor base de arriendo promedio, ponderado por superficie, de los terminales de
acuerdo a los valores de mercado actuales, ajustándose al alza en un 15%, llegando a 0,0376 UF/m2 mensual, como valor objetivo de arriendo dado el valor
estratégico de los terminales y ante eventuales costos adicionales de la operación que puedan surgir a futuro, que corresponde al piso del rango (entre 15% y
25%) que se emplea para este tipo de casos a juicio experto. Por último, se considera un reajuste anual del 1% en el valor del arriendo.
xx Respecto a los egresos, se reconocen gastos de administración asociados a la gestión de cobro, contabilidad, pagos de impuestos y seguros (en el caso de
existir construcciones).
xx El modelo de evaluación considera un plazo de 25 años, al fin del cual se introduce un valor de desecho estimado como una hipotética venta del terreno. Esta venta considera
el valor original de compra del terreno y una estimación de la plusvalía acumulada.
xx El negocio está afecto a impuesto a la renta y pago de contribuciones.
xx Se contempla el efecto de la depreciación en los flujos, en el caso de que los terminales hayan sido adquiridos con construcciones y tengan aún saldo contable
por depreciar. En el modelo, preliminarmente, se considera un plazo remanente para depreciar un saldo del valor de tasación de las construcciones. No obstante, es una
información contable con la que se debe contar a futuro.
+ El VAN del proyecto se calcula a una tasa de descuento del 6% anual.
+ Se definen parámetros generales y específicos para cada terminal evaluado.
PARÁMETROS GENERALES DE EVALUACIÓN
A continuación, se presentan los parámetros generales empleados en el modelo financiero para los
14 terminales:
Reajuste anual de arriendo: se reconoce la posibilidad de incrementar
moderadamente los arriendos reales durante el plazo del contrato. Se
utiliza un 1% anual, considerado conservador a la luz de contratos
conocidos de arriendos de locales comerciales y de terrenos.
Costos de Administración: En el caso del modelo de negocios evaluado, se
considera que estos costos serán bajos, de un 1.5% de los ingresos
asociados sólo a contabilidad y mantención de contratos. En el negocio del
retail, el porcentaje puede llegar al 5% de los ingresos, pero pagando un
Seguros anuales: En el caso que la propiedad adquirida tenga
construcciones, es un estándar de mercado común para asegurar incendios
Reajuste anual de valores reales de arriendo 1,0%| de los ingresos
Plazo de reajuste consecutivo 25| años corridos
Costos de administración del arriendo 1,5%| de los ingresos
Seguros anuales sobre construcciones 0,15%| del valor de las construcciones
Saldo por depreciar en construcciones 100%| del valor de tasación
staff completo de personal.
Plazo para depreciar saldo contable 20| años
Plusvalía Terreno hasta año 25 (para efectos de valor residual) 2,0%| anual
Tasa de contrubuciones (no habitacional + sobretasa fiscal) 1,113%| anual
Tasa de impuesto a las utilidades 25%| anual y sismos.
Tasa de descuento base Flujos 6,0%| anual
Tasa de descuento: Se utilizó un 6%, similar la exigida para proyectos sociales y algo inferior a las
tasas WACC que prevalecen en los mercados de rentas. Los proyectos de renta, y en este caso
respaldadas por el Estado, debieran utilizar tasas incluso menores a las del mercado, por lo cual se
sensibilizan resultados con posterioridad. Las siguientes son tasas WACC para el 3” trimestre de
2020 publicas por BDO consultores, que son muy similares a otras publicadas por Colliers Chile.
Oficinas Residencial Comercial Industrial Desarrollo
Costo patrimonial 8,12% 6,6% 8,64% 6,77% 9,69%
Costo de la deuda después 2,03% 1,24% 1,64% 4,69% 3,93%
de impuestos
WACC 3T 2020 4,79% 4,53% 4,96% 5,95% 6,85%
Fuente: Elaboración propia en base a información de BDO consultores.
Depreciación: En el caso que la propiedad adquirida tenga construcciones,
es un estándar de mercado común para asegurar incendios y sismos.
Plusvalía: El método de cálculo del valor terminal del proyecto se
considera como la liquidación del terreno, a un precio que debió haberse
incrementado en el tiempo. Se considera un conservador 2%, como
incremento de valor anual de terrenos urbanos no beneficiados por
cambios importantes en atributos de emplazamiento. Según Boletín de
Pablo Trivelli, el suelo promedio de Santiago menos a 5 ha se incrementó
aprox. a 2,5% anual entre 2000 y 2010. Con posterioridad a 2013 se
incrementó aprox. el 12% anual promedio.
Tasa de impuesto a utilidades: Se emplea una tasa del 25% debido a que
Desarrollo País si bien obtiene rentas afectas al Impuesto de primera
categoría (IDPC), carece directa o indirectamente de propietarios que
resulten afectos con la tributación de los impuestos finales, según lo
establecido en la Circular N249 del Servicio de Impuestos Internos
publicada el 14 de julio de 2016.
RESULTADOS: FLUJO DE CAJA OPERACIONAL CONSOLIDADO TODOS LOS TERMINALES
A continuación, se presenta el resultado consolidado para los 14 terminales expropiados y a expropiar:
FLUJOS CONSOLIDADOS
Año. o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 | 26 [| 27 [ 28
Ingresos
Arriendo Total 58.700 59.287 59.880 126.595 127.861 129.140 130.431 131.736 133.053 134.383 135.727 137.085 138.455 139.840 141.238 142.651 144.077 145.518 146.973 148.443 149.927 151.427 152.941 154.470 156.015 82.297 83.120 83.951
Total Ingresos 58.700 59.287 59.880 126.595 127.861 129.140 130.431 131.736 133.053 134.383 135.727 137.085 138.455 139.840 141.238 142.651 144.077 145.518 146.973 148.443 149.927 151.427 152.941 154.470 156.015 82.297 83.120 83.951
Gastos
Administración -880 -889 -898 -1.899 -1918 -1.937 -1956 -1.976 -1.996 -2.016 -2.036 -2.056 -2.077 -2.098 -2.119 -2.140 -2.161 -2.183 -2.205 -2.227 -2.249 -2.271 -2.294 -2317 -2.340 -1.234 -1.247 -1.259
Seguros -97 -97 97-194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -194 -19% -194 -98 -98 -98
Depreciación años remanentes -3.220 -3.220 -3.20 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -6.472 -3.252 -3.252 -3.252 0 0 0 0 0
Total Gastos -4.197 -4,206 -4.215 -8.565 -8.584 -8.603 -8.622 -8.642 -8.661 -8.681 -8.702 -8.722 -8.743 -8.763 -8.784 -8.805 -8.827 -8.848 -8.870 -8.892 -5.695 -5,717 -5.740 -2.511 -2.534 -1.332 -1.344 -1.357
Utilidad Antes de Impuestos 54.503 55.081 55.665 118.031 119.278 120.537 121.809 123.094 124.391 125.702 127.026 128.363 129.713 131.077 132.454 133.845 135.250 136.670 138.103 139.551 144.233 145.710 147.201 151.959 153.481 80.965 81.775 82.594
Impuesto a la Renta -13.626 -13.770 -13.916 -29.508 -29.819 -30.134 -30.452 -30.773 -31.098 -31.425 -31.756 -32.091 -32.428 -32.769 -33.114 -33.461 -33.813 -34,167 -34.526 -34.888 -36.058 -36.427 -36.800 -37.9900 -38.370 -20.241 -20.444 -20.649
Contribuciones -2.616 -2.616 -2.616 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -6.038 -3.421 -3.421 -3.421
Utilidad Después de Impuestos 38.261 38.694 39.132 82.485 83.420 84.365 85.319 86.283 87.256 88.239 89.231 90.234 91.247 92.270 93.303 94.346 95.400 96.464 97.539 98.625 102.137 103.244 104.363 107.932 109.073 57.302 57.910 58.524
Depreciación 3.220 3.220 3.220 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 6.472 3.252 3.252 3.252 0 0 0 0 0
Valor de Desecho 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 O 969.393 0 O 859.724
Inversión -682.910 o O -801.128 0 o 0 0 0 0 0 o 0 0 0 0 o o 0 0 0 0 o 0 0 0 0 0 0
[Flujo de Caja [ -682.910] 41.481] 41.914] -758.776| 88.957| 89.892] 90.837] 91.791] 92.754] 93.727| 94.710[ 95.703] 96.706] 97.718] 98.741] 99.774] 100.818| 101.872] 102.936] 104.011] 105.097| 105.388] 106.406] 107.615] 107.932] 1.078.465] 57.302| 57.910] 918.248
VAN (UF) 166.947
TIR 6,89%
terminales.
xx Los resultados globales del proyecto arrojan un VAN positivo, siendo la TIR (6,89%) mayor a la tasa de descuento empleada por lo que el proyecto crea valor.
+ Los flujos de los terminales a expropiar están desfasados 3 años, de acuerdo a los supuestos. Esto hace que el VAN total no sea la suma de los VAN al inicio de cada proyecto de
SENSIBILIZACIÓN DE RESULTADOS ANTE CAMBIO EN PARÁMETROS DE INGRESO Y GASTO
Incremento Arriendo anual hasta año 25
Tasa anual VAN TIR
1% 166.947 6,89% Escenario Base
0% 62.276 6,34%
Gastos de Administración
Sobre Ingresos VAN TIR
1,5% 166.947 6,89% Escenario Base
2,5% 154.934 6,83%
REVISIÓN MODELO DE NEGOCIO
LEY 21.082 – FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
Según lo señalado en el Art. 23 de la Ley 21.082 del Fondo de Infraestructura S.A. se analizan los principales aspectos de la ley respecto de su implicancia en el proyecto analizado:
ART. 23 NOS
a) Las condiciones de la
operación (proyecto),
sus efectos, su
potencial impacto para
Desarrollo País.
b) Las condiciones
financieras del
proyecto.
c) El cumplimiento con
los mecanismos de
neutralidad
competitiva.
El modelo de negocio planteado por Desarrollo País considera, mediante la adquisición de los terminales del Sistema de Transporte Público
Metropolitano (RED), el arriendo de dichos terrenos y construcciones existentes, a valores de mercado y con una rentabilidad en sintonía a la empleada
para un proyecto social, a una entidad fiscal (DTPM) mediante un contrato de arriendo a largo plazo (25-30 años), resulta en un proyecto de bajo riesgo
y sostenible en el tiempo.
Como observación, considerar el riesgo reputacional asociado al buen manejo y gestión de los recursos, desarrollo del proyecto, administración de la
operación, entre otros, dado que ante cualquier inconveniente durante la ejecución y/o operación podría afectar la reputación de Desarrollo País ante
los accionistas, operadores, grupos de interés, entre otros.
El arriendo de los terminales a los valores de mercado definidos en el presente informe y con una rentabilidad en sintonía a la empleada para proyectos
sociales (de bajo riesgo), genera un proyecto sostenible y que crea valor para Desarrollo País en el mediano y largo plazo. Por otro lado, al considerar un
reajuste en los valores de arriendo de los terrenos se logra mantener la rentabilidad y sostenibilidad del proyecto en el corto, mediano y largo plazo.
Ahora bien, cabe precisar que la rentabilidad estimada es conservadora ya que corresponde a la Fase 1 del proyecto, que sólo considera el arriendo de
los terrenos y edificaciones existentes. Posteriormente, se implementará la Fase 2, que incorpora el desarrollo inmobiliario de equipamientos y
servicios (estaciones intermodales, etc) los cuales, al generar rentas adicionales, mejorarán la rentabilidad futura del proyecto.
En relación al principio de neutralidad competitiva, entendido como “garantizar la igualdad de condiciones entre la empresa o entidad estatal y la
empresa privada, sin ningún tipo de privilegio en el marco legal, regulatorio y normativo, ni en la forma que deben interpretarse las mismas, para el
desarrollo de actividades económicas”; a continuación, se señalan los principales ítems, que a juicio del consultor, respaldan la neutralidad competitiva
de Desarrollo País:
– La implementación de un Gobierno Corporativo asegura la autonomía e independencia de su directorio respecto a los accionistas (Fisco de Chile y
Corfo) en la gobernanza y dirección de la empresa estatal, lo que permite no estar sujeta a los cambios políticos del gobierno de turno.
– Por otro lado, dicha estructura se encuentra en sintonía con los estándares internacionales de los países de la OCDE, al incorporar las variables ASG
(Gobierno Corporativo, Social y Ambiental), que apuntan al cumplimiento de una ética empresarial, transparencia de la información y buenas
prácticas frente a los accionistas, mercado de capitales e inversionistas privados, minimizando con ello, el riesgo de la entidad estatal.
LEY 21.082 – FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
ART. 23 AAN
d) La incorporación de
criterios de equidad territorial
y los intereses de cada región
del país.
Respecto al modelo de negocios del proyecto evaluado, a juicio del consultor, se cumple con el principio de neutralidad competitiva ya que el
proyecto introduce más competencia al sistema de transporte (baja barreras de entrada a partir de la separación de propiedad de terminales
y operadores), abriendo la posibilidad de participación a nuevos operadores del sistema. Asimismo, el modelo de negocio permite que
actores del mercado participen en la adquisición y arriendo de terminales del Sistema de Transporte Público Metropolitano, pudiendo hacerlo
en igualdad de condiciones que la Sociedad.
A juicio del consultor, el proyecto de adquisición de los terminales del Sistema de Transporte Público Metropolitano (RED), cumple con el
criterio de equidad territorial ya que incorpora los siguientes ítems:
La adquisición de los primeros 14 terminales ubicados en diversas comunas del Gran Santiago, que constituye el 1” paquete de terrenos a ser
adquiridos por Desarrollo País, apunta al mejoramiento del Sistema de Transporte Público Metropolitano (RED) en su conjunto, beneficiando
con ello, de forma equitativa desde una perspectiva territorial, a la población de las 35 comunas que conforman el Gran Santiago, mejorando
la accesibilidad y conectividad al sistema RED.
En segundo lugar, el proyecto busca a futuro integrar usos de transporte con infraestructura pública (por ejemplo, estaciones intermodales)
con equipamientos y servicios en terminales que cuentan con norma mixta o de equipamiento, emplazados en comunas que presentan altos
niveles de déficits de equipamientos según la información del Sistema de Indicadores y Estándares del Desarrollo Urbano (SIEDU) del Instituto
Nacional de Estadísticas (INE), por lo que el proyecto representa una oportunidad para acotar las brechas actuales, apuntando a una mayor
equidad territorial.
La realización del proyecto ofrece una gran oportunidad para implementar un modelo pionero, que pueda ser replicado en otras regiones, a
fin de mejorar y optimizar el sistema de transporte público en las principales ciudades del país, contribuyendo con ello, a mejorar la
accesibilidad y conectividad, generando una mayor equidad territorial y calidad de vida de la población.
Desde la perspectiva del interés social, el proyecto posee un valor estratégico al proponer que una entidad pública sea propietario de los
terminales, entregando con ello, garantías para su correcta utilización y funcionamiento en el Sistema de Transporte Público
Metropolitano. Por otro lado, al estar la propiedad de los terminales en manos de una sociedad anónima del Estado se pueden generar
sinergias y eficiencias en la gestión y coordinación del sistema, como por ejemplo, a través de la coordinación con otros organismos (Metro
de Santiago, EFE, Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, etc) para el desarrollo de futuras estaciones intermodales, la coordinación
con operadores para el arriendo de los terminales, garantizar un estándar mínimo infraestructura (pavimentos, baños, servicios, comedores),
entre otros.
LEY 21.082 – FONDO DE INFRAESTRUCTURA S.A.
ART. 23 (ANNO
Los parámetros entregados por el mandante cumplen con los requerimientos para la elaboración del modelo financiero del proyecto de renta de
e) Los parámetros entregados los terminales.
por Desarrollo País para la
evaluación técnico – A modo de recomendación, se sugiere revisar el valor de tasación de los 7 terminales a expropiar, a ser adquiridos directamente por Desarrollo
económica del proyecto. País, a fin de precisar en el modelo financiero el monto de inversión para cada uno de los terminales, particularmente, en aquéllos donde se
observan las mayores diferencias en el valor de tasación y el valor ajustado definido en el presente informe.
CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES ESTRATÉGICAS
CONCLUSIONES
+ Los resultados globales del proyecto, considerando los 7 terminales a expropiar (a ser adquiridos de forma directa por Desarrollo País) y 7 terminales expropiados (a ser aportados
como capital al patrimonio de Desarrollo País), arrojan un VAN positivo, siendo la TIR (6,89%) superior a la tasa de descuento empleada (6%) por lo que el proyecto crea
valor.
xx Dicha rentabilidad corresponde a la Fase 1 del proyecto, que considera solo el arriendo de los terrenos y edificaciones existentes, mientras que la Fase 2 incorpora el
desarrollo inmobiliario de infraestructura, equipamientos y servicios (estaciones intermodales, etc). Por lo tanto, la rentabilidad estimada es
conservadora, debido a que no se consideran las rentas adicionales, en el mediano y largo plazo, que se obtendrán a partir de las futuras inversiones
sobre los terrenos.
+ Los resultados globales del proyecto muestran que los valores de arriendo de mercado estimados para cada terminal, en base al estudio de mercado realizado, resultan algo
inferiores al valor de renta calculado a partir del valor de tasación de los terrenos, definiéndose para los 14 terminales un valor de arriendo promedio, ponderado
por superficie, de 0,0326 UF/m2 mensual.
xx Dicho valor representa el valor base de arriendo de los terminales de acuerdo a los valores de mercado actuales, ajustándose al alza en un 15%, llegando a un valor promedio,
ponderado por superficie, de 0,0376 UF/m2 mensual, como valor objetivo de arriendo dado el valor estratégico de los terminales y para dar cobertura a
eventuales costos adicionales de la operación que puedan surgir a futuro. Dicho ajuste corresponde al piso del rango (entre 15% y 25%) que se emplea para este tipo
de casos a juicio experto.
<
e
xx
d
o
o
z
2
El presente Informe ha sido elaborado
Por: AGS Asesoría Estratégica
presente archivo digital e o editable de
ntación Power Point (.; confidencial, y no puede
r usada o modificade vo expresa autorización de /
uso no autor o o la retención, sió 1lgación,
hivo editable
puede ser sancionado criminalmente
acuerdo a los artículos 161 A y B del Código Penal chileno
Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=9e918f77391ddc6debba7d6b3e584839VFdwQmVVMVVRWHBOUkVFMVRXcEJNazVSUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682376108
