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Corporación GEO Reporta Resultados del 4T12 y 2012
Ciudad de México – 27 de febrero de 2013- Corporación GEO S.A.B de C.V. (BMV: GEOB; GEOB:MM, ADR
Level | CUSIP: 21986V204; Latibex: XGEO) la desarrolladora de comunidades de vivienda más grande de
México enfocada en los segmentos de bajos ingresos, anunció hoy los resultados del cuarto trimestre de
2012. Los Ingresos y EBITDA acumulados disminuyeron 5.1% y 5.3% respectivamente comparados con el año
anterior.
Luis Orvañanos Lascurain, Presidente y Director General de Corporación GEO, comentó: “El año 2012 se
caracterizó por ser un año lleno de retos para la industria de la vivienda en donde trabajamos en acciones
inmediatas para alinear la estrategia de la Compañía hacia una mayor sustentabilidad. Como resultado de los
cambios en la industria, los ingresos acumulados disminuyeron 5.1% comparado con el 2011 derivado de una
reducción del 6.1% en el número de viviendas entregadas.
Para el 2013, estaremos trabajando en una estrategia conservadora fortaleciendo las operaciones. Nuestras
acciones para el año estarán enfocadas en la generación de flujo de efectivo así como en disminuir el nivel de
apalancamiento siendo una prioridad reducir el nivel de inversiones – tanto en tierra como en CAPEX, así
como menores niveles de gastos de administración y ventas. Estamos convencidos que la nueva Política
Nacional de Vivienda brindará oportunidades para continuar avanzando en la industria.”
Resultados Relevantes
Cuarto Trimestre Enero – Diciembre
Resultados 2012 2011 Var. 2012 2011 Var.
Ventas (unidades entregadas) 12,624 16,968 -25.60% 55,485 59,093 -6.11%
Ingresos $4,309.8 $6,248.2 -31.02% $19,078.3 $20,104.8 -5.11%
Utilidad Bruta $1,447.0 $1957.5 -26.08% $6,046.9 $6,386.3 -5.31%
Margen Bruto 33.6% 31.3% 2.25pp 31.7% 31.8% -0.07 pp
Utilidad de Operación $702.9 $1,039.5 -32.38% $3,027.0 $3,214.3 -5.83%
Margen de Operación 16.3% 16.6% -0.33 pp 15.9% 16.0% -0.12 pp
Utilidad Antes de Impuestos $523.2 $618.1 -15.36% $1,981.9 $2,183.2 -9.22%
Margen antes de Impuestos 12.1% 9.9% 2.25 pp 10.4% 10.9% -0.47 pp
EBITDA $973.0 $1,483.0 -34.39% $4,288.2 $4,527.2 -5.28%
Margen EBITDA 22.6% 23.7% -116pp 22.5% 22.5% -0.04 pp
Utilidad Neta $177.5 $452.2 -60.76% $1,053.4 $1,260.5 -16.43%
Margen Neto 4.1% 7.2% -3.12 pp 5.5% 6.3% -0.75 pp
Flujo de Efectivo Libre al Capital ‘* -5636.8 $140.9 -5777.7 -$1,751.1 -52,719.8 $968.7
Trimestre
Estructura 4112 3112 Var.
Efectivo e Inversiones Temporales $2,276.8 $2,126.2 7.09%
Ciclo de Capital de Trabajo 720 días 645 días 75 días
Deuda Total Y $14,230.0 $13,502.5 5.39%
Cobertura de Intereses 2.1x 2.2x -0.1x
Deuda Neta a EBITDA (UDM) 2.8x 2.4x 0.4 x
Cifras auditadas. Las cifras de este documento al 31 de diciembre de 2011 han sido reformuladas para adoptar los efectos de las Normas Internacionales de
Información Financiera (NIIF). Cifras en pesos a la fecha de su emisión. Las tablas presentan cifras en millones de pesos, excepto donde se indique.
(1) Cifras al 2011 no reformuladas bajo las Normas Internacionales de Información Financiera.
(2) Deuda con costo en instituciones financieras y bursátiles.
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RESULTADOS DEL AÑO Y CUARTO TRIMESTRE DE 2012
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
Como parte de la obligación en adoptar las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF),
Corporación GEO presenta sus resultados financieros del 4T12, 2012 y años comparativos bajo estas
normas. Para obtener mayor información sobre los principales cambios, favor de referirse a la sección
“Adopción NIIF” al final de este documento.
Ingresos
Alineado con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), la Compañía ha adoptado el
reconocimiento de ingresos a la entrega de la vivienda. Este resultado da cumplimiento con la NIC 18 y
CINIF 15 indicando que el reconocimiento de los ingresos se realiza cuando termina el involucramiento
continuo con la vivienda, siendo esto al momento de su entrega transfiriendo el control por completo así
como los riesgos y beneficios a los clientes.
Los ingresos para 2012 decrecieron 5.1% comparados con 2011, alcanzando $19,078.3 millones de pesos
para el año como resultado de la entrega de 55,485 unidades, un decremento de 6.1% comparado con
las 59,093 unidades entregadas en 2011. El precio promedio del 2012 aumentó 1.6% hasta llegar a
340,236 pesos.
Como parte de la estrategia, GEO se ha enfocado en la venta de vivienda en la base de la pirámide y
resultado de lo anterior, el total de unidades que se concentraron en estos segmentos fue de 82.8%,
comparado con el 82.2% en 2011.
En el cuarto trimestre del 2012 los ingresos disminuyeron 31.0% contra el mismo trimestre del año
pasado, alcanzando $4,309.8 millones de pesos. Este resultado, se debe principalmente a los retrasos en
el Programa Especial de Subsidios en donde parte de los recursos fueron liberados hasta la segunda
semana de Diciembre así como a los efectos de la transición de gobierno.
Asimismo, durante 2012 se generaron ingresos adicionales por la venta de locales comerciales y terrenos
alcanzando $200.2 millones de pesos en 2012 y $52.3 millones de pesos en el cuarto trimestre del 2012.
Tabla 1: Ingresos, Unidades y Precio Promedio
4112 4T11 Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Ingresos 4,309.8 6,248.2 -1,938.4 -31.0% 19,078.3 20,104.8 -1,026.5 -5.1%
Unidades (entregadas) 12,624 16,968 -4,344 -25.6% 55,485 59,093 -3,608 -6.1%
Precio Promedio (Pesos) 337,260 365,171 -27,911 -7.6% 340,236 334,827 5,409 1.6%
Ingresos de Vivienda 4,257.5 6,196.3 -1,938.8 -31.3% 18,878.1 19,785.9 -907.8 -4.6%
Ingresos Terrenos /Áreas Comerciales 52.3 51.9 0.4 0.7% 200.2 318.9 -118.7 -37.2%
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Tabla 2: Mezcla de Ventas
4112 Acum. 12
Mezcla de Ventas Ingresos Ventas Ingresos Ventas
– % del total – – % del total –
Segmento Bajo
Económica (hasta $242,539) 9.9% 15.4% 10.4% 16.3%
Tradicional Bajo (hasta $299,383) 29.7% 39.8% 30.4% 41.1%
Tradicional (hasta $435,811) 30.0% 30.0% 25.7% 25.5%
Total Segmento Bajo 69.6% 85.2% 66.6% 82.8%
Segmento Alto
Tradicional Plus (hasta $710,562) 15.7% 9.9% 21.6% 13.0%
Media (hasta $1’400,281) 10.7% 4.3% 9.8% 3.9%
Residencial ( más de $1’400,281) 2.8% 0.6% 1.0% 0.2%
Total Segmento Alto 29.2% 14.8% 32.4% 17.2%
TOTAL DE VIVIENDA 98.8% 100% 99.0% 100%
Locales / Áreas Comerciales 1.2% 1.0%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
*siguiendo la metodología implementada por INFONAVIT.
Las casas vendidas a través de hipotecas otorgadas por INFONAVIT y FOVISSSTE representaron el 90% del
total de créditos para GEO a diciembre 2012 y la distribución de ventas por tipo de hipoteca fue la
siguiente:
Tabla 3: Mezcla de Ventas por Tipo de Hipoteca
4112 4111 Acum. 12 Acum. 11
unid. %detotal unid. %detotal %Var. unid. % de total unid. %detotal %Var.
INFONAVIT 9,009 71% 13,278 78% -6.8 pp 40,781 74% 47,705 81% -7.2 pp
FVSSSTE,Bancos,Sofoles 3,615 29% 3,690 22% 6.8 pp 14,703 26% 11,388 19% 7.2 pp
TOTAL 12,624 100% 16,968 100% 0.00% 55,485 100% 59,093 100% 0.00%
Tabla 4: Precio Promedio 4T12 Tabla 5: Precio Promedio Trimestral
Segmento Bajo 1711 319,305
Económica 221,077 2111 325,384
Tradicional Bajo 254,346 3m11 322,347
Tradicional 341,436 4T11 365,171
Segmento Alto 17112 328,299
Tradicional Plus 540,888 2112 345,771
Medio 845,249 3112 348,700
Residencial 1,591,021 4112 337,260
Precio Promedio Total 337,260
Utilidad de Operación
La utilidad de operación para el año disminuyó 5.8% contra el año anterior, equivalente a $3,027.0
millones de pesos con un margen operativo del 15.9%, el cual disminuyó 12 pb respecto al 2011.
La utilidad de operación para el 4712 fue de $702.9 millones de pesos con un margen de operación de
16.3%, el cual disminuyó 33 pb respecto al 2011.
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Tabla 6: Utilidad de Operación y Margen
4112 4111 Acum. 12 Acum. 11
millones % de millones % de millones % de millones % de
de Pesos Ingresos de Pesos Ingresos % Var. de Pesos Ingresos de Pesos Ingresos % Var.
Ingresos 4,309.8 100.0% 6,248.2 100.0% -31.0% 19,078.3 100.0% 20,104.8 100% -5.1%
Utilidad Bruta 1,447.0 33.6% 1,957.5 31.3% -26.1% 6,046.9 31.7% 6,386.3 31.8% -5.3%
Gastos de Admon. 744.1 17.3% 918.0 14.7% -18.9% 3,019.9 15.8% 3,172.0 15.8% -4.8%
Utilidad de Operación 702.9 16.3% 1,039.5 16.6% -32.4% 3,027.0 15.9% 3,214.3 16.0% -5.8%
EBITDA
El EBITDA del año disminuyó 5.3% ó $239.0 millones de pesos comparado con el año anterior,
alcanzando $4,288.2 millones de pesos con un margen EBITDA de 22.5%, lo que representa una
disminución de 4 pb respecto al 2011.
En el 4712, el EBITDA fue de $973.0 millones de pesos con un margen EBITDA de 22.6%.
Tabla 7: EBITDA
4112 4T11 Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Utilidad de Operación 702.9 1,039.5 -336.5 -32.4% 3,027.0 3,214.3 -187.3 -5.8%
Margen Operativo 16.3% 16.6% -33 bps 15.9% 16.0% -12 bps
Intereses en Costo 169.2 346.9 -177.7 -51.2% 838.3 901.2 -62.8 -7.0%
Depreciación y Amortización 100.9 96.6 4.2 4.4% 422.9 411.7 11.2 2.7%
EBITDA 973.0 1,483.0 -509.9 -34.4% 4,288.2 4,527.2 -239.0 -5.3%
Margen EBITDA 22.6% 23.7% -116bps 22.5% 22.5% -4 bps
EBITDA en millones de US$ 75.0 106.3 -31.3 -29.4% 330.7 324.6 6.1 1.9%
* Tipo de cambio FIX al cierre del trimestre ($12.9658 Dic 2012, $13.9476 Dic 2011)
Resultado Integral de Financiamiento
El resultado integral de financiamiento aumentó 7.0% en 2012 terminando en $1,010.1 millones de
pesos.
En el cuarto trimestre del 2012 el resultado integral de financiamiento disminuyó 60.6% año sobre año
para llegar a $161.8 millones de pesos.
Tabla 8: Resultado Integral de Financiamiento
4T12 4T11 Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Productos Financieros -9.6 -16.6 7.0 -42.2% -49.7 -90.6 40.9 -45.2%
Gastos Financieros 370.2 350.4 19.8 5.6% 1,198.1 924.3 273.7 29.6%
Pérdida ó (Ganancia) Cambiaria -28.2 16.4 -44.6 NA -195.6 40.8 -236.3 NA
Instrumentos Derivados -170.7 60.0 -230.7 NA 57.3 69.5 -12.2 -0.2
Resultado Integral de Financiamiento 161.8 410.3 -248.5 -60.6% 1,010.1 944.1 66.1 7.0%
Utilidad Neta y Margen
La utilidad neta para 2012 fue de $1,053.4 millones de pesos, lo que representa un decremento de 16.4%
comparada con 2011, con un margen neto de 5.5%. Asimismo, la utilidad por acción (UPA) del año
disminuyó 17.2% a $1.90 pesos desde $2.29 en el 2011. En el cuarto trimestre de 2012, la utilidad neta
fue de $177.5 millones de pesos, un decremento del 60.8% comparada con el 4T11, con un margen neto
de 4.1% lo que representa un decremento de 312 pb.
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Asimismo, la utilidad por acción (UPA) del trimestre fue de $ 0.32 pesos, un decremento del 61.1%
comparada con $0.82 pesos en el 4711.
Tabla 9: Utilidad Neta
4T12 4111 Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Utilidad antes de Impuestos 523.2 618.1 -94.9 -15.4% 1,981.9 2,183.2 -201.3 -9.2%
ISR 238.8 120.4 113.4 98.4% 653.6 599.3 54.3 9.1%
Interés Minoritario 106.9 45.5 61.4 135.0% 274.9 323.5 -48.6 -15.0%
Utilidad Neta 177.5 452.2 -274.8 -60.8% 1,053.4 1,260.5 -207.1 -16.4%
Margen Neto 4.1% 7.2% -312 bps 5.5% 6.3% -75 bps
Utilidad por Acción 0.32 0.82 -0.50 -61.1% 1.90 2.29 -0.39 -17.2%
ESTRUCTURA FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012
Efectivo y Cuentas por Cobrar
El saldo de efectivo al 31 de diciembre de 2012 fue de $2,276.8 millones de pesos, el cual aumentó
$150.7 millones de pesos ó 7.1% comparado con el monto de $2,126.2 millones de pesos registrado al 30
de septiembre 2012.
Las cuentas por cobrar al 31 de diciembre de 2012 fueron de $1,269.2 millones de pesos incrementando
55.4% ó $452.5 millones de pesos comparado con el 3T12. Este incremento se debe por la venta de
vivienda con subsidio el cual, como parte del Programa Especial de Subsidios 2012, sería pagado hasta
principios del 2013.
Ciclo de Capital de Trabajo
El ciclo de capital de trabajo para el cuarto trimestre fue el siguiente:
Tabla 10: Ciclo de Capital de Trabajo
4112 3r12 Var.
Cuentas por Cobrar (días) 24 14 10
*Inventarios Materiales y Obra en Proceso (días) 648 563 84
Inventarios de Tierra Totales (días) 147 162 -15
– Proveedores (días) 99 95 5
Ciclo de Capital de Trabajo (días) 720 645 75
Ciclo de Capital de Trabajo a Ingresos 197% 177% 20%
4712 3r12 Var. %
Ingresos (U12M) 19,078.3 21,016.7 -9.2%
Costo de Ventas (U12M) 13,031.4 14,465.5 -9.9%
Cuentas por Cobrar 1,269.2 816.7 55.4%
Inventarios Materiales y Obra en Proceso 22,719.4 21,380.8 6.3%
Pagos Anticipados relacionados con Inventarios 398.1 947.6 -58.0%
Total Inventarios de Obra en Proceso 23,117.5 22,328.4 3.5%
Inventarios de Tierra 5,262.6 6,428.8 -18.1%
Proveedores 3,549.3 3,751.0 -5.4%
Ciclo de Capital de Trabajo = [(Cuentas por Cobrar / Ingresos U12M)*365]
+ ((Total Inventarios de Obra en Proceso + Inventarios de Tierra)/(Costo de Ventas U12M)*365]
– (Proveedores / Costo de Ventas U12M)*365]
* Incluye Pagos Anticipados relacionados con Inventarios
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Inventarios y Reserva Territorial
El saldo de inventarios totales al 31 de diciembre de 2012 disminuyó 1.3% a $ 28,380.1 millones de
pesos, contra el cierre del 3T12, como se aprecia en la siguiente tabla:
Tabla 11: Inventarios
4112 3112 Var. % Var.
Obra en Proceso y Materiales CP 10,765.3 11,404.7 -639.4 -5.6%
Obra en Proceso y Materiales LP 11,954.1 9,976.1 1,978.0 19.8%
Inventario de Terrenos CP 2,353.1 2,469.2 -116.2 -4.7%
Reserva de Terrenos LP 2,909.5 3,959.6 -1,050.1 -26.5%
Pagos Anticipados a Inventarios 398.1 947.6 -549.5 -58.0%
Inventarios 28,380.1 28,757.2 -377.1 -1.3%
El saldo de Obra en Proceso y Materiales a diciembre de 2012 aumentó $ 789.1 millones de pesos netos
(incluyendo los pagos anticipados a inventarios), 3.5% con respecto al tercer trimestre 2012.
Los inventarios totales de reserva territorial disminuyeron $ 1,166.2 millones de pesos, ó 18.1% contra el
cierre del 3T12.
Al 31 de diciembre de 2012, la reserva territorial de GEO es equivalente a 351,508 viviendas, a través de
una combinación de reservas propias, tierra bajo el esquema de outsourcing, opciones de compra y los
joint ventures con Prudential Real Estate Investors y Sólida de Banorte. Con estos esquemas, GEO
controla una reserva territorial suficiente para 4.5 años de producción considerando un crecimiento
anual constante en unidades.
Tabla 12: Reserva Territorial
4112 % del Total 3112 % del Total
Propia 165,431 47.1% 165,670 46.5%
Fondos de Tierra (JV) 147,922 42.1% 154,668 43.5%
Opcionada 26,403 7.5% 23,475 6.6%
Outsourcing de Terrenos 11,752 3.3% 12,131 3.4%
Total Reserva Territorial 351,508 100.0% 355,944 100.0%
La clasificación de la reserva territorial de GEO adquirida (sin incluir tierra opcionada) se presenta en la
siguiente tabla conforme a los criterios de la nueva política de vivienda:
Tabla 12.1 Clasificación de Reserva Territorial
4112 % del Total
Terrenos con Proyectos en Desarrollo e Inversiones en Infraestructura 298,130 91.7%
Terrenos con Uso de Suelo Habitacional e Inversiones en Infraestructura 14,334 4.4%
Terrenos con Uso de Suelo Habitacional sin Inversiones en Infraestructura 6,714 2.1%
Terrenos sin Uso de Suelo Habitacional 5,927 1.8%
Total 325,105 100.0%
Flujo de Efectivo Libre al Capital
Para el cuarto trimestre del 2012, el Flujo de Efectivo Libre fue negativo por $636.8 millones de pesos
mientras que el acumulado a diciembre 2012 fue negativo por $1,751.1 millones de pesos.
Es importante mencionar que la metodología aplicada para el cálculo del flujo de efectivo utiliza los
criterios comúnmente aplicados por el mercado (EBITDA – CAPEX – Cambio en Capital de Trabajo).
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Tabla 13: Flujo de Efectivo Libre
4T12 Dic2012
EBITDA 973.0 4,288.2
(-) Impuestos pagados 61.8 310.9
(-) CAPEX -34.9 156.0
(-) Cambios en Capital de Trabajo
Cuentas por Cobrar 452.5 215.9
Obra en Proceso y Materiales 1,338.6 688.8
Terrenos Corto Plazo -116.2 977.9
Terrenos Largo Plazo -1,050.1 -2,150.0
Propiedades de Inversión Largo Plazo 147.2 1,255.3
Proveedores 201.7 1,439.3
Proveedores de Tierra / Minoritario 110.9 474.8
Obligaciones por Venta de Contratos de Derechos
de Créditos Futuros 1,4281 :1,298.2
Anticipo de Clientes 685.1 1,502.4
(-) Otros Activos y Pasivos 701.9 430.1
Flujo Operativo -97.4 285.3
(-) Gastos Financieros Netos 539.4 2,036.4
Flujo de Efectivo Libre al Capital* -636.8 -1,751.1
* Excluye efecto del Valor Razonable de la Deuda
Deuda y Estructura de Pasivos Financieros
La deuda total al cuarto trimestre de 2012 se ubicó en $ 14,230.0 millones la cuál aumentó $727.5
millones de pesos contra el trimestre anterior, ó 5.4%.
Por otro lado, el 15.1% de la deuda total corresponde a créditos puente hipotecarios, los cuales financian
96 proyectos para la construcción de aproximadamente 48,924 viviendas. El crédito puente se contrata
por cada proyecto en específico y el pago está ligado al ciclo del mismo, conforme se cobra la vivienda.
GEO cuenta con líneas de créditos disponibles y sin utilizar por $7,718 millones de pesos, de los cuales
$3,591 millones corresponden a créditos puente y $4,127 millones están conformados por créditos para
compra de terrenos, créditos directos, papel comercial, el programa de certificados bursátiles y
arrendamientos financieros. Este acceso a líneas de crédito permite a GEO contar con mayor flexibilidad
para el financiamiento de sus operaciones.
El total de deuda que mantiene la Compañía en dólares al cuarto trimestre equivale a $717 millones de
dólares, de los cuales $12 corresponden a créditos refaccionarios para adquisición de maquinaria y
equipo y $705 millones de dólares que corresponden a tres bonos a largo plazo. La primera colocación
del bono se realizó en septiembre del 2009 por $250 millones de dólares a 5 años con un cupón fijo de
8.875% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 9%. En el primer trimestre del 2012, se pagó el
equivalente a $196 millones de dólares quedando un remanente de $54 millones de dólares. La segunda
corresponde a la colocación del bono que se realizó en junio del 2010 por $250 millones de dólares a 10
años con un cupón fijo de 9.25% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 9.50%. Finalmente, la
tercera colocación se realizó a finales de marzo del 2012 por $400 millones de dólares a 10 años con un
cupón fijo de 8.875% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 8.875%.
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Con la finalidad de mitigar la exposición de los bonos a riesgos cambiarios y de tasa de interés, se cuenta
con instrumentos de cobertura para los bonos 2014 y 2020. En el caso del bono 2022, la Compañía
cuenta con instrumentos de cobertura para el pago de los cupones por los primeros 5 años, asimismo se
seguirán evaluando las opciones de cobertura para cubrir el resto de los cupones y el principal.
Al 31 de diciembre del 2012 el valor de mercado de los derivados de la Compañía era de -$17.6 millones
de dólares.
Tabla 14: Indicadores de Deuda
4T12 3112 Var. % Var.
Deuda Total 14,230.0 13,502.5 727.5 5.4%
Deuda Neta 11,953.2 11,376.4 576.8 5.1%
Deuda Total a EBITDA 3.3 x 2.9x 0.4x
Deuda Neta a EBITDA 2.8x 2.4x 0.4x
Deuda de Corto Plazo a Deuda Total 29.4% 24.9% 4.5%
Deuda de Largo Plazo a Deuda Total 70.6% 75.1% -4.5%
Liquidez (ACP / PCP) 1.2x 1.3x -0.1x
El costo promedio de la deuda en el trimestre se ubicó en 8.89%, tomando en cuenta las tasas
equivalentes en pesos de la emisión en dólares. La siguiente tabla indica la composición del costo
promedio de la deuda para el cuarto trimestre de 2012:
Tabla 15: Pasivos con Costo al 31 de Diciembre de 2012
% del Costo Tasa
Monto . .
Total Promedio Promedio
Créditos Puente Hipotecarios 2,146.6 15.09% TIE+3.5 8.37%
Créditos Hipotecarios para Compra de Terrenos 697.3 4.90% TIE +3.3 8.17%
Crédito Simple 1,184.8 8.33% TIIE+4.3 9.17%
Crédito Refaccionario 97.8 0.69% TIE+3.1 8.00%
Certificados Bursátiles Largo Plazo 400.0 2.81% TIE +3.2 8.04%
Crédito Revolvente 1,200.0 8.43% TIIE+4.9 9.80%
Bono Largo Plazo 8,503.5 59.76% TIE+4.1 8.96%
Total 14,230.0 100% TIIE+4.1 8.89%
OPERACIONES DEL FONDO DE RECOMPRA
Durante el cuarto trimestre del año, GEO no vendió ni compro acciones del fondo de recompra. De esta
forma el número de acciones que el fondo de recompra tenía en posición al cierre del trimestre era de
341,924 acciones. Como resultado, el número de acciones en circulación al 31 de diciembre de 2012 era
de 554’309,185.
GUIA 2013
Como parte de la estrategia conservadora para el 2013, GEO planea un decrecimiento en Ingresos en un
rango del 10% al 12% con un margen EBITDA del 21% – 23% estando alineados a la generación de flujo
de efectivo positivo para el año. Esta decisión tiene como principal objetivo el consolidar las operaciones
enfocados en la venta de vivienda en los segmentos de interés social. La Compañía mantendrá niveles
bajos de inversión en Capital de Trabajo principalmente en inventarios en donde esperamos inversiones
mínimas en tierra y CAPEX de mantenimiento. Adicionalmente, trabajaremos en una estrategia de
control de gastos de administración y ventas para continuar generando eficiencias en la operación.
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CONFERENCIA TELEFÓNICA DE RESULTADOS DEL CUARTO TRIMESTRE DE 2012
Fecha: Jueves, 28 de febrero de 2013
Hora: 11:00 hrs. Ciudad de México (CST) – 12:00 hrs. EE.UU. (EST)
Para asegurar la conexión de la llamada, favor de marcar con 20 minutos de
anticipación al inicio de la conferencia, o pre-registrarse en línea (mayor
información en la sección de pre-registro)
Conferencistas: Arq. Luis Orvañanos, Presidente y Director General; Saúl Escarpulli, Director
General Adjunto de Finanzas; y Francisco Martínez, Director de Relación con
Inversionistas
Teléfonos: EE.UU. +1 888.679.8034
Internacional +1 617.213.4847
Clave de Acceso: 75032062
Audio Conferencia: Acceso a la conferencia y su repetición se encontrarán disponibles en
www.corporaciongeo.com
Resultados del 4T12: Miércoles 27 de febrero de 2013 (al cierre del mercado)
Repetición: La conferencia estará disponible para su repetición desde el jueves 28 de febrero
de 2013 a las 12 hrs (CST) hasta las 24 hrs del jueves 7 de marzo de 2013 en los
siguientes teléfonos:
EE. UU. +1 888.286.8010
Internacional +1 617.801.6888
Clave de acceso 65940685
Pre-registro: Si desea pre-registrarse a la conferencia favor de ingresar a la siguiente liga
https://www.theconferencingservice.com/prereg/key.process?key=PVNQGIQMT
Le recomendamos pre-registrarse. Esto le proporcionará acceso inmediato a la llamada. Recibirá un
código que le permitirá entrar a la llamada directamente. El proceso de Pre-registro solo dura unos
minutos y lo puede realizar en cualquier momento, inclusive hasta el inicio de la conferencia. Para pre-
registrarse, favor de ingresar a la liga superior. Alternativamente, si desea conectarse a la llamada a través
de una operadora, por favor llame al menos 20 minutos antes del inicio de la llamada.
ki
Acerca de Corporación GEO S.A.B. de C.V.
Corporación GEO es la desarrolladora de vivienda de bajos ingresos líder en México y América Latina. A través de sus empresas
subsidiarias posicionadas en las ciudades más dinámicas del país, GEO está involucrada en todos los aspectos de adquisición de
tierra, diseño, desarrollo, construcción, mercadotecnia, comercialización y entrega de viviendas de interés social y medio en
México. GEO es una de las empresas de vivienda más diversificadas en México, operando en 22 estados de la República. En sus
más de 39 años de experiencia, GEO ha producido y comercializado más de 600,000 casas en las que habitan más de 2”200,000
de mexicanos. El modelo de negocios de GEO se enfoca principalmente en el segmento de interés social y económico, los cuales
son apoyados por las políticas gubernamentales y organismos de vivienda como INFONAVIT y FOVISSSTE. Para más información,
visite www.corporaciongeo.com
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Declaración de Safe Harbor
Este comunicado contiene estimados futuros acerca de los resultados de la Compañía y de sus prospectos de negocio. El lector
debe saber que los resultados obtenidos pueden ser distintos a los aquí presentados. Los resultados anteriores no garantizan el
comportamiento futuro del desempeño. La compañía se deslinda de toda obligación para actualizar cualquiera de los estimados,
sea como resultado de nueva información, acciones futuras u otros eventos relacionados.
CONTACTOS
Francisco Martínez Marco Rivera Melo
Relación con Inversionistas Relación con Inversionistas
fmartinezgOcasasgeo.com mriveramOcasasgeo.com
Tel. +(52) 55-5480-5071 Tel. +(52) 55-5480-5115
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32 So
ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
BALANCE GENERAL CONSOLIDADO
* Cifras en miles de pesos NE]
Concepto 11052 Dic 2011 o %
Efectivo y Equivalentes de Efectivo 2,276,838 2,721,166 -444,328 -16.3%
Cuentas por Cobrar – Neto – 1,269,192 1,053,315 215,877 20.5%
Inventarios Obra en Proceso y Mat. 10,765,262 12,807,637 -2,042,375 -15.9%
Inventarios Terrenos Corto Plazo 2,353,094 1,375,196 977,898 71.1%
Otros Activos Circulantes 1,647,393 1,382,828 264,565 19.1%
Activo Circulante 18,311,779 19,340,142 -1,028,363 -5.3%
Inventarios Obra en Proceso y Mat. Largo Plazo 11,954,104 9,222,969 2,731,135 29.6%
Inventarios Terrenos Largo Plazo 2,909,504 5,059,533 -2,150,029 -42.5%
Propiedades de Inversión Largo Plazo 3,223,022 1,967,772 1,255,250 63.8%
Inversión en Acciones Asociadas 337,849 441,694 -103,845 -23.5%
Inmuebles, Maquinaria y equipo – Neto 3,275,577 3,217,908 57,669 1.8%
Otros Activos – Neto 1,431,743 1,886,235 -454,492 -24.1%
Activo Total 41,443,578 41,136,253 307,325 0.7%
Instituciones de Crédito 4,183,691 4,642,823 -459,132 -9.9%
Proveedores 3,549,264 4,988,582 -1,439,318 -28.9%
Obligaciones por Venta de Contratos de Derechos de Créditos Futuros 4,651,599 3,353,372 1,298,227 38.7%
Anticipos de Clientes 1,176,368 2,678,725 -1,502,357 -56.1%
Impuestos, gastos acumulados y otros 2,152,685 2,804,251 -651,566 -23.2%
Pasivo Circulante 15,713,607 18,467,753 -2,754,146 -14.9%
Proveedores de Terrenos 68,956 194,727 -125,771 -64.6%
Pasivo Largo Plazo 10,046,332 8,912,915 1,133,417 12.7%
Impuestos Diferidos 472,368 639,335 -166,967 -26.1%
Otros Pasivos Largo Plazo 3,812,363 2,815,375 996,988 35.4%
Pasivo Total 30,113,626 31,030,105 -916,479 -3.0%
Capital Social 124,502 124,502 0 0.0%
Utilidades Retenidas 6,261,858 5,001,368 1,260,490 25.2%
Utilidad del Ejercicio 1,053,419 1,260,490 -207,071 -16.4%
Otras partidas de Capital 2,046,135 1,801,641 244,494 13.6%
Capital Mayoritario 9,485,914 8,188,001 1,297,913 15.9%
Capital Minoritario 1,844,038 1,918,147 -74,109 -3.9%
Capital Contable 11,329,952 10,106,148 1,223,804 12.1%
Total Pasivo y Capital Contable 41,443,578 41,136,253 307,325 0.7%
El mejor lugar para vivir Ha
Po Seo
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ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO TRIMESTRAL
* Cifras en miles de pesos
Ingresos 4,309,795 6,248,177
Costos 2,862,752 4,290,692
rc mel 1,447,043 ALL
Gastos de Administración 744,123 913,034
% Incidencia / Ingresos 17.3% 14.7%
Utilidad Operativa yl) EEN
938,382 -31.0%
27,940 33.3%
Uy, -26.1%
-173,911 -18.9%
2.6%
-336,531 ES
(3111073 973,018 1,482,953 EE
Otros Gastos – (Ingresos) 18,000 11,072
Productos Financieros -9,573 -16,554
6,928 0.0%
6,981 -42.2%
19,790 5.6%
-44,607 NA
-230,704 -384.3%
-248,540 -60.6%
-94,919 ES
Gastos Financieros 370,200 350,410
Pérdida (Ganancia) Cambiaria -28,201 16,406
Instrumentos Derivados -170,667 60,037
Resultado Integral de Financiamiento 161,759 410,299
Utilidad antes de Impuestos 523,161 618,080
118,444 98.4%
AEJETE] Y
61,420 135.0%
-274,783 TES
Provisiones de Impuestos 238,799
Tasa Efectiva de Impuestos 45.6%
AAA di lil 284,362 497,725
Interés Minoritario 106,909 45,489
Utilidad Neta 177,453 452,236
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de
ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO ACUMULADO
* Cifras en miles de pesos
19,078,310 20,104,821
13,031,420 13,718,533
O ATEN] 6,386,288 EEES
Gastos de Administración 19,856 3,171,958 -152,102
% Incidencia / Ingresos 15.8% 15.8%
TETENE 3,027,034 3,214,330 -187,296 7
EBITDA 4,288,218 CS -238,986
Otros Gastos – (Ingresos) 35,000 87,034 -52,034
Productos Financieros -49,662 -90,569 40,907
Gastos Financieros 1,198,086 924,340 273,746
Pérdida (Ganancia) Cambiaria -195,582 40,759 -236,341
Instrumentos Derivados 57,301 69,531 -12,230
Resultado Integral de Financiamiento 1,010,143 944,061 66,082
MEA TES ACTI: 5N 2,183,235 -201,344 -9.2%
Provisiones de Impuestos 599,286 54,280
Tasa Efectiva de Impuestos 27.4%
EE SR li) 1,328,325 1,583,949 -255,624 -16.1%
274,906 323,459 -48,553 -15.0%
MELNG 1,053,419 1,260,490 LAY LS
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de
ADOPCIÓN NIIF
Como parte de la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), Corporación GEO ha
tomado una postura de cumplimiento sobre la implementación de normas que mejor reflejen la naturaleza del
negocio adoptando en su totalidad las NIIFs, encaminado a una mayor uniformidad y transparencia en los
resultados apegado a los estándares requeridos por la globalización.
La información financiera trimestral y anual del 2011, ha sido reformulada por la Compañía realizando una revisión
por los auditores externos bajo un procedimiento de revisión limitada verificando el cumplimiento de las Normas
Internacionales de Información Financiera. Los estados financieros consolidados al 31 de marzo de 2012 han sido
preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) No. 34 “Información financiera
intermedia”, aplicando las disposiciones NIC 8 Políticas Contables, Cambios en Estimaciones Contables y Errores y la
NIIF 1 Adopción Inicial de las Normas Internacionales de Información Financiera (Reportes Intermedios).
Asimismo, es importante mencionar que la elección preliminar de las políticas contables en los estados financieros
trimestrales es sujeta a cambios y a partir de la publicación de los estados financieros anuales 2012, se
considerarán estas políticas contables y los resultados de su aplicación como definitivos.
En relación con los estados financieros que serán emitidos trimestralmente durante 2012, no podemos asegurar de
que no existirán cambios por el Consejo Internacional de Normas Financieras (IASB) a las NIIF vigentes dentro de
nuestro periodo inicial de adopción. En caso de que ocurrieran cambios a las NIIF, se realizarán los ajustes
necesarios en el balance general y se comunicarán y revelarán en los reportes trimestrales o en su caso, en los
estados financieros anuales 2012.
A partir del 1 de enero de 2012 en cumplimiento con el requerimiento de la CNBV, Corporación GEO realizó la
adopción total de las Normas Internacionales de Información Financiera y a continuación se detallan los cambios
principales reflejados en el Estado de Resultados y Balance General:
ESTADO DE RESULTADOS
1) INGRESOS
Las NIIFs requieren el reconocimiento de los ingresos cuando la vivienda sea entregada ya que es el momento en el
que termina el involucramiento continuo de la Compañía con la vivienda y no solamente titulada siendo el criterio
que se había asumido bajo la INIF-14 (norma local).
Como se indica en la CINIIF-15 y NIC 18, los ingresos deben ser reconocidos al trasferir el control de la vivienda así
como los riesgos y beneficios por completo al comprador, lo cual ocurre al momento de la entrega de los bienes
previamente escriturados.
Cuentas por Cobrar y Anticipo de Clientes
a) Disminución en la cuenta por cobrar por el efecto en el reconocimiento de ingresos antes mencionado,
registrando únicamente la vivienda entregada no cobrada en la cuenta por cobrar
b) La vivienda cobrada no entregada (no reconocida como ingresos) se registra como anticipo de clientes
Inventarios
a) Incremento por el reconocimiento de los ingresos hasta la entrega de la vivienda bajo los lineamientos del
periodo contractual con el cliente para la entrega posterior a la escrituración
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Obligaciones por Venta de Contratos de Derecho de Cobro Futuro
a) Incremento por el reconocimiento de los programas de venta de cartera que de acuerdo a la NIC-39 se
consideran obligaciones garantizadas por contratos de derecho de crédito futuro. Esta norma no permite
disminuir las obligaciones de derechos futuros de cobro de la Compañía contra la cuenta por cobrar.
2) ACTIVO FIJO – DEUDA
Inmuebles, Maquinaria y Equipo
a) Incremento resultado de reconocer como arrendamientos financieros los arrendamientos puros
principalmente de maquinaria y equipo así como equipo de cómputo como se indica en la NIC -17. A partir
del cambio, los activos fijos totalmente depreciados se valuaron a valor razonable de conformidad con la
NIC-16.
Arrendamientos
a) Incremento en la deuda financiera derivado de asumir los arrendamientos puros como arrendamientos
financieros como se indica en la NIC -17.
Gastos de Emisión de Deuda
a) Disminución debido al requerimiento de presentar estos gastos compensando la deuda que les dio origen
para la determinación del interés efectivo de acuerdo a la NIC-39.
3) PROPIEDADES DE INVERSIÓN
a) Separación del inventario las propiedades que tienen fines distintos a la venta de vivienda de conformidad
con la NIC-40. Se crea la partida de propiedades de inversión que integra inmuebles mantenidos con la
finalidad de obtener apreciación de capital o ventas distintas al desarrollo de vivienda. Las propiedades de
inversión se miden a su valor razonable.
Proveedores de Tierra
a) En aquellas operaciones que se adquiere inventario de tierra a plazos financiados por el dueño sin cobro
de intereses, disminuirá por el registro del cálculo del interés implícito no devengado resultado de la
adquisición de terrenos en los que no contemplan un costo financiero de acuerdo a la NIC-39.
4) PROVISIONES
Provisión por Obligaciones de Entrega de Urbanización, Infraestructura y Obras de Equipamiento
a) La provisión se reconoce cuando se tiene una obligación presente (ya sea legal o asumida) como resultado
de un suceso pasado, esta obligación nace cuando a la Compañía se le han otorgado permisos para la
construcción de viviendas, derivado de esto la Compañía se obliga a invertir y entregar a los gobiernos
estatales o municipales ciertas obras de urbanización e infraestructura, las cuales se provisionan con base
en el proyecto de inversión en base anual y se revisan conforme se realice la construcción de los
desarrollos inmobiliarios de conformidad con la NIC-37.
El mejor lugar para vivir He www.corporaciongeo.com Página 15 de 16
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Obligaciones con Empleados
a) Disminución en la provisión de las indemnizaciones consideradas como obligaciones con empleados de
conformidad con la NIC-19.
5) IMPUESTOS A LA UTILIDAD
a) La Compañía recalculó los impuestos diferidos de acuerdo con la NIC 12, Impuestos a la utilidad, con los
valores ajustados de los activos y pasivos según las NIIF
6) INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
a) De conformidad con la NIC-39, el riesgo de crédito debe ser incluido como uno de los componentes en las
valuaciones de pasivos a su valor razonable de los instrumentos financieros derivados.
Adicionalmente, GEO reclasificó inventario de corto plazo a largo plazo alineado con la estrategia de
sustentabilidad, considerando los criterios de mayor densidad de construcción. Es importante mencionar, que esta
reclasificación no está relacionada con las NlIFs.
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Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=94b525c258f0a3791d29d24343444bceVFdwQmVFMTZRWGxOUkVGNFQwUlJORTlSUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682366909
