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Corporación GEO Reporta Resultados del Tercer Trimestre 2012
Ciudad de México – 25 de octubre de 2012- Corporación GEO S.A.B de C.V. (BMV: GEOB; GEOB:MM, ADR
Level | CUSIP: 21986V204; Latibex: XGEO) la desarrolladora de comunidades de vivienda más grande de
México enfocada en los segmentos de bajos ingresos, anunció hoy los resultados del tercer trimestre de 2012.
Los Ingresos, EBITDA y Utilidad Neta acumulados se incrementaron 6.6%, 8.9% y 8.4% respectivamente
comparados con el año anterior.
Luis Orvañanos Lascurain, Presidente y Director General de Corporación GEO, comentó: “Durante los
primeros nueve meses del año, hemos logrado un crecimiento en ingresos del 6.6%, alineado con nuestra
expectativa de un crecimiento conservador para el año lo que nos permite fortalecer la generación de flujo de
efectivo y el balance de la Compañía. No cabe duda que la ejecución de la estrategia correcta nos ha
posicionado como líderes en la transición de la industria hacia una mayor sustentabilidad.
Estamos seguros que con el equipo de trabajo comprometido y con experiencia de GEO, podremos alcanzar
las metas planteadas para 2012 mientras continuamos consolidando nuestra visión de ofrecer mejor calidad
de vida a los clientes”.
Resultados Relevantes
Tercer Trimestre Enero – Septiembre
Resultados 2012 2011 Var. 2012 2011 Var.
Ventas (unidades entregadas) 12,688 14,307 -11.32% 42,861 42,125 1.75%
Ingresos $4,496.8 $4,6319 -2.92% $14,768.5 $13,856.6 6.58%
Utilidad Bruta $1,426.7 $1,515.1 5.84% $4,599.8 $4,428.8 3.86%
Margen Bruto 31.7% 327% -098pp 31.1% 32.0% -0.82 pp
Utilidad de Operación S$657.6 $691.2 4.81% $2,324.1 $2,174.9 6.86%
Margen de Operación 14.6% 149% -0.3 pp 15.7% 15.7% 0.04 pp
Utilidad Antes de Impuestos $568.1 $4990 13.83% $1,458.7 $1,565.2 6.80%
Margen antes de Impuestos 12.60% 108% 136 pp 9.9% 11.3% -1.42 pp
EBITDA $1,047.55 $1,063.0 -1.46% $3,315.2 $3,044.33 8.90%
Margen EBITDA 23.3% 230% 034pp 22.4% 22.0% 0.48 pp
Utilidad Neta $356.6 $2046 7431% $876.0 $808.3 8.38%
Margen Neto 79% 44% 351pp 5.9% 5.8% 0.1 pp
Flujo de Efectivo Libre al Capital % $4123 – -$13792 $1,7915 $1,1143 -52,860.7 $1,746.44
Trimestre
Estructura 3T12 2112 Var.
Efectivo e Inversiones Temporales $2,1262 $2,5498 -16.61%
Ciclo de Capital de Trabajo 645 días 624 días 21 días
Deuda Total % $13,5025 $14,068 8.19%
Cobertura de Intereses 2.2x 2.3x -0.1x
Deuda Neta a EBITDA (UDM) 2.4x 2.6x -0.2x
Las cifras de este documento al 30 de septiembre de 2011 han sido reformuladas para adoptar los efectos de las Normas Internacionales de Información Financiera
(NIIF). Los estados financieros al 30 de septiembre del 2012 fueron objeto de una revisión limitada por parte de los auditores externos de la Compañía.
Cifras en pesos a la fecha de su emisión. Las tablas presentan cifras en millones de pesos, excepto donde se indique.
(1) Cifras al 2011 no reformuladas bajo las Normas Internacionales de Información Financiera.
(2) Deuda con costo en instituciones financieras y bursátiles.
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RESULTADOS DEL TERCER TRIMESTRE DE 2012
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
Como parte de la obligación en adoptar las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF),
Corporación GEO presenta sus resultados financieros del 3T12 y años comparativos bajo estas normas.
Para obtener mayor información sobre los principales cambios, favor de referirse a la sección “Adopción
NIIF” al final de este documento.
Ingresos
Alineado con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), la Compañía ha adoptado el
reconocimiento de ingresos a la entrega de la vivienda. Este resultado da cumplimiento con la NIC 18 y
CINIF 15 indicando que el reconocimiento de los ingresos se realiza cuando termina el involucramiento
continuo con la vivienda, siendo esto al momento de su entrega transfiriendo el control por completo así
como los riesgos y beneficios a los clientes.
Los ingresos para el tercer trimestre del 2012 disminuyeron 2.9% contra el mismo trimestre del año
pasado, alcanzando $4,496.8 millones de pesos. Este resultado se debe principalmente a la estrategia de
crecimiento conservador que se implementó en el 2012, estando en línea con la guía de crecimiento de
ingresos de 5% al 8%.
Asimismo, durante el tercer trimestre se generaron ingresos adicionales por la venta de locales
comerciales y terrenos alcanzando $72.3 millones de pesos.
Tabla 1: Ingresos, Unidades y Precio Promedio
3n2 au Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Ingresos 4,496.8 4,631.9 -135.1 2.9% 14,768.5 13,856.6 9119 6.6%
Unidades (entregadas) 12,688 14,307 1,618 11.3% 42,861 42,125 737 17%
Precio Promedio (Pesos) 348,700 322,347 26,353 8.2% 341,113 322,605 18,508 5.1%
Ingresos de Vivienda 4,424.4 4,611.7 -187.2 4.1% 14,620.6 13,589.6 1,031.0 7.6%
Ingresos Terrenos /Áreas Comerciales 723 20.2 52.2 258.6% 148.0 267.1 119.1 44.6%
Tabla 2: Mezda de Ventas
TQ Acum. 12
Mezda de Ventas Ingresos Ventas Ingresos Ventas
-% del total – – % del total –
Segmento Bajo
Económica (hasta $242,539) 8.2% 13.0% 10.6% 16.5%
Tradicional Bajo (hasta $299,383) 30.3% 42.1% 30.6% 41.5%
Tradicional (hasta $435,811) 24.1% 24.4% 24.4% 24.1%
Total Segmento Bajo 62.7% 79.60% 65.7% 2.1%
Segmento Alto
Tradicional Plus (hasta $710,562) 28.1% 17.3% 23.3% 14.0%
Media (hasta $1’400,281) 7.5% 3.1% 9.5% 3.3%
Residencial ( más de $1’400,281) 0.1% 0.0% 0.5% 0.1%
Total Segmento Alto 35.7% 20.4% 33.3% 17.9%
TOTAL DE VIVIENDA 98.4% 100% 99.0% 100%
Locales / Áreas Comerciales 1.6% 1.0%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
*siguiendo la metodología implementada por INFONAVIT.
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Las casas vendidas a través de hipotecas otorgadas por INFONAVIT y FOVISSSTE representaron el 92% del
total de créditos para GEO a septiembre 2012 y la distribución de ventas por tipo de hipoteca fue la
siguiente:
Tabla 3: Mezcla de Ventas por Tipo de Hipoteca
3amn2 mn Acum. 12 Acum. 11
u % de total unid. %detotal %Var. unid. %detotal %detotal -%Var.
INFONAVIT 9,195 72% 11,825 83% -102pp 31,772 74% 34,427 82% 2.6 pp
FVSSSTE,Bancos, Sofoles 3,493 28% 2,482 17% 10.2 pp 11,089 26% 7,698 18% 7.6 pp
TOTAL 12,683 100% 14,307 100% 0.00% 42,861 100% 42,25 100% 0.00%
Tabla 4: Precio Promedio 3T12 Tabla 5: Precio Promedio Trimestral
Segmento Bajo 1111 319,305
Económica 222,632 2111 325,384
Tradicional Bajo 255,266 3rn4 322,347
Tradicional 350,259 1112 328,299
Segmento Alto 2112 345,771
Tradicional Plus 576,107 3Tn2 348,700
Medio 852,456
Residencial 1,559,570
Precio Promedio Total 348,700
Utilidad de Operación
La utilidad de operación para el 3T12 fue de $657.6 millones de pesos con un margen de operación de
14.6%, el cual disminuyó 30 pb respecto al 2011.
Tabla 6: Utilidad de Operación y Margen
3amn2 mn Acum. 12 Acum. 11
millones % de millones % de millones % de millones % de
dePesos Ingresos dePesos Ingresos % Var. de Pesos ingresos dePesos Ingresos % Var.
Ingresos 4,496.8 100.0% 4,6319 100.0% 29% 14,768.5 100.0% 13,856.6 100% 6.6%
Utilidad Bruta 1,426.7 317% 1,515.1 32.7% 5.3% 4,599.8 31.1% 4,428.8 32.0% 3.9%
Gastos de Admon. 769.1 17.1% 823.9 17.3% 6.1% 2,275.7 15.4% 2,253.9 16.3% 1.0%
Utilidad de Operación 657.6 14.6% 691.2 14.9% 4.9% 2,324.1 15.7% 2,174.9 15.7% 6.9%
EBITDA
En el 3112, el EBITDA fue de $1,047.5 millones de pesos con un margen EBITDA de 23.3% lo que
representa un incremento de 34 pb respecto al 2011.
Tabla 7: EBITDA
3mn2 ama Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Utilidad de Operación 657.6 691.2 -33.6 4.9% 2,324.1 2,174.9 149.2 6.9%
Margen Operativo 14.6% 14.9% -30 bps 15.7% 15.7% 4 bps
Intereses en Costo 257.3 250.1 7.2 2.9% 669.1 554.3 1148 20.7%
Depreciación y Amortización 132.7 121.7 110 9.0% 322.0 315.1 6.9 2.2%
EBITDA 1,047.5 1,063.0 -15.5 -1.5% 3,315.2 3,044.3 270.9 8.9%
Margen EBITDA 23.3% 23.0% 34 bps 22.4% 22.0% 48 bps
EBITDA en millones de US$ 81.4 77.0 4.4 5.7% 257.6 220.6 37.0 16.3%
*Tipo de cambio FIX al cierre del trimestre ($12.8695 Sep 2017, $13.7994 Sep 2011)
El mejor lugar para vivir Ha
“USO
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Resultado Integral de Financiamiento
El resultado integral de financiamiento disminuyó 61.6% en el tercer trimestre terminando en $72.5
millones de pesos. Este decremento se explica principalmente por la ganancia cambiaria registrada
durante el tercer trimestre 2012.
Tabla 8: Resultado Integral de Financiamiento
3Tn2 3n1 Var. %Var. Acum.12 Acum.11 Var. % Var.
Productos Financieros -16.9 34.7 17.8 51.2% 40.1 74.0 33.9 45.8%
Gastos Financieros 245.1 176.6 68.5 38.8% 827.9 573.9 254.0 44.2%
Pérdida ó (Ganancia) Cambiaria -295.0 18.9 -313.9 NA -167.4 24.4 -191.7 NA
Instrumentos Derivados 139.3 27.8 1115 400.6% 228.0 9.5 218.5 23.0
Resultado Integral de Financiamiento 72.5 183.7 -116.2 -61.6% 843.4 533.8 3146 58.9%
Utilidad Neta y Margen
La utilidad neta en el tercer trimestre de 2012 fue de $356.6 millones de pesos, un incremento del 74.3%
comparada con el 3T11, con un margen neto de 7.9% lo que representa un incremento de 351 pb.
Asimismo, la utilidad por acción (UPA) del trimestre fue de $ 0.64 pesos, un incremento del 72.8%
comparada con $0.37 pesos en el 3T11.
Tabla 9: Utilidad Neta
3112 3111 Var. % Var. Acum. 12 Acum. 11 Var. % Var.
Utilidad antes de Impuestos 568.1 499.0 69.0 13.8% 1,458.7 1,565.2 -106.4 -6.8%
ISR 153.9 142.3 11.6 8.1% 414.8 478.9 -64.2 -13.4%
Interés Minoritario 57.7 152.2 -94.5 -62.1% 168.0 278.0 -110.0 -39.6%
Utilidad Neta 356.6 204.6 152.0 74.3% 876.0 808.3 67.7 8.4%
Margen Neto 7.9% 4.4% 351 bps 5.9% 5.8% 10 bps
Utilidad por Acción 0.64 0.37 0.27 72.8% 1.58 1.47 0.11 7.4%
ESTRUCTURA FINANCIERA AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2012
Efectivo y Cuentas por Cobrar
El saldo de efectivo al 30 de septiembre de 2012 fue de $2,126.2 millones de pesos, el cual disminuyó
$423.6 millones de pesos ó 16.6% comparado con el monto de $2,549.8 millones de pesos registrado al
30 de junio 2012.
Las cuentas por cobrar al 30 de septiembre de 2012 fueron de $ 816.7 millones de pesos incrementando
29.5% ó $185.8 millones de pesos comparado con el 2712.
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ma 20:
Ciclo de Capital de Trabajo
El ciclo de capital de trabajo para el tercer trimestre fue el siguiente:
Tabla 10: Ciclo de Capital de Trabajo
3rn2 212 Var.
Cuentas por Cobrar (días) 14 11 3
*Inventarios Materiales y Obra en Proceso (días) 563 552 au
Inventarios de Tierra Totales (días) 162 151 au
– Proveedores (días) 95 90 5
Cido de Capital de Trabajo (días) 645 624 21
Ciclo de Capital de Trabajo a ingresos 177% 171% 6%
3T12 212 Var. %
Ingresos (U12M) 21,016.7 21,151.8 0.6%
Costo de Ventas (U12M) 14,4655 14,512.1 0.3%
Cuentas por Cobrar 816.7 630.9 29.5%
Inventarios Materiales y Obra en Proceso 21,380.8 20,929.1 2.2%
Pagos Anticipados relacionados con Inventarios 947.6 1,030.2 8.0%
Total Inventarios de Obra en Proceso 22,328.4 21,959.3 1.7%
Inventarios de Tierra 6,428.8 5,993.8 7.3%
Proveedores 3,7510 3,580.0 4.8%
Ciclo de Capital de Trabajo = [Cuentas por Cobrar / Ingresos U12M)*365]
+ [Total Inventarios de Obra en Proceso + Inventarios de Tierra/(Costo de Ventas U12M)*365]
– [Proveedores / Costo de Ventas U12M)*365]
* Incluye Pagos Anticipados relacionados con Inventarios
Inventarios y Reserva Territorial
El saldo de inventarios totales al 30 de septiembre de 2012 aumentó 2.9% a $ 28,757.2 millones de
pesos, contra el cierre de 2T12, como se aprecia en la siguiente tabla:
Tabla 11: Inventarios
3n2 2112 Var. % Var.
Obra en Proceso y Materiales CP 11,404.7 11,328.7 76.0 0.7%
Obra en Proceso y Materiales LP 9,976.1 9,600.5 375.6 3.9%
Inventario de Terrenos CP 2,469.2 1,835.9 633.4 34.5%
Reserva de Terrenos LP 3,959.6 4,157.9 -198.3 4.8%
Pagos Anticipados a Inventarios 947.6 1,030.2 82.6 8.0%
Inventarios 28,757.2 – 27,953.1 804.1 2.9%
El saldo de Obra en Proceso y Materiales a septiembre de 2012 aumentó $ 369.1 millones de pesos netos
(incluyendo los pagos anticipados a inventarios), 1.7% con respecto al segundo trimestre 2012.
Los inventarios totales de reserva territorial se incrementaron $ 435.1 millones de pesos, ó 7.3% contra
el cierre del 2712.
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Al 30 de septiembre de 2012, la reserva territorial de GEO es equivalente a 355,944 viviendas, a través
de una combinación de reservas propias, tierra bajo el esquema de outsourcing, opciones de compra y
los joint ventures con Prudential Real Estate Investors y Sólida de Banorte. Con estos esquemas, GEO
controla una reserva territorial suficiente para 4.5 años de producción considerando un crecimiento
anual constante en unidades.
Tabla 12: Reserva Territorial
3112 % del Total 2112 % del Total
Propia 165,670 46.5% 188,719 52.3%
Fondos de Tierra (JV) 154,668 43.5% 141,916 39.3%
Opcionada 23,475 6.6% 22,338 6.2%
Outsourcing de Terrenos 12,131 3.4% 8,138 2.3%
Total Reserva Territorial 355,944 100.0% 361,111 100.0%
Flujo de Efectivo Libre al Capital
Para el tercer trimestre del 2012, el Flujo de Efectivo Libre fue positivo por $412.3 millones de pesos
mientras que el acumulado a septiembre 2012 fue negativo por $1,114.3 millones de pesos.
Es importante mencionar que la metodología aplicada para el cálculo del flujo de efectivo utiliza los
criterios comúnmente aplicados por el mercado (EBITDA – CAPEX – Cambio en Capital de Trabajo).
Tabla 13: Flujo de Efectivo Libre
3T12 Sep2012
EBITDA 1,047.5 3,315.2
(-) Impuestos pagados 17.3 249.1
(-) CAPEX 9.3 190.8
(-) Cambios en Capital de Trabajo
Cuentas por Cobrar 185.8 515.5
Obra en Proceso y Materiales 451.7 -1,409.1
Terrenos Corto Plazo 633.4 1,094.0
Terrenos Largo Plazo -198.3 -1,099.9
Propiedades de Inversión Largo Plazo 0.3 1,049.2
Proveedores -170.9 1,237.6
Proveedores de Tierra / Minoritario 53.0 142.5
Obligaciones por Venta de Contratos de Derechos 326 129.9
de Créditos Futuros
Anticipo de Clientes -257.3 836.3
(-) Otros Activos y Pasivos -313.6 264.8
Flujo Operativo 669.6 114.4
(-) Gastos Financieros Netos 257.3 1,228.7
Flujo de Efectivo Libre al Capital* 412.3 -1,114.3
* Excluye efecto del Valor Razonable de la Deuda
El mejor lugar para vivir. xx. dá www.corporaciongeo.com Página 6 de 16
32 So
Deuda y Estructura de Pasivos Financieros
La deuda total al tercer trimestre de 2012 se ubicó en $ 13,502.5 millones la cuál disminuyó $1,204.3
millones de pesos contra el trimestre anterior, u 8.2%.
Por otro lado, el 14.7% de la deuda total corresponde a créditos puente hipotecarios, los cuales financian
88 proyectos para la construcción de aproximadamente 41,925 viviendas. El crédito puente se contrata
por cada proyecto en específico y el pago está ligado al ciclo del mismo, conforme se cobra la vivienda.
GEO cuenta con líneas de créditos disponibles y sin utilizar por $8,559 millones de pesos, de los cuales
$3,710 millones corresponden a créditos puente y $4,849 millones están conformados por créditos para
compra de terrenos, créditos directos, papel comercial, el programa de certificados bursátiles y
arrendamientos financieros. Este acceso a líneas de crédito permite a GEO contar con mayor flexibilidad
para el financiamiento de sus operaciones.
El total de deuda que mantiene la Compañía en dólares al tercer trimestre equivale a $714 millones de
dólares, de los cuales $13 corresponden a créditos refaccionarios para adquisición de maquinaria y
equipo y $701 millones de dólares que corresponden a tres bonos a largo plazo. La primera colocación
del bono se realizó en septiembre del 2009 por $250 millones de dólares a 5 años con un cupón fijo de
8.875% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 9%. En el primer trimestre del 2012, se pagó el
equivalente a $196 millones de dólares quedando un remanente de $54 millones de dólares. La segunda
corresponde a la colocación del bono que se realizó en junio del 2010 por $250 millones de dólares a 10
años con un cupón fijo de 9.25% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 9.50%. Finalmente, la
tercera colocación se realizó a finales de marzo del 2012 por $400 millones de dólares a 10 años con un
cupón fijo de 8.875% y una tasa de rendimiento al vencimiento del 8.875%.
Con la finalidad de mitigar la exposición de los bonos a riesgos cambiarios y de tasa de interés, se cuenta
con instrumentos de cobertura para los bonos 2014 y 2020. En el caso del bono 2022, la Compañía
cuenta con instrumentos de cobertura para el pago de los cupones por los primeros 5 años, asimismo se
seguirán evaluando las opciones de cobertura para cubrir el resto de los cupones y el principal.
Al 30 de septiembre del 2012 el valor de mercado de los derivados de la Compañía era de -$27.8
millones de dólares.
Tabla 14: Indicadores de Deuda
3T12 212 Var. % Var.
Deuda Total 13,502.5 14,706.8 -1,204.3 8.2%
Deuda Neta 11,376.4 12,157.0 -780.7 4%
Deuda Total a EBITDA 2.9x 3.1x 0.2 x
Deuda Neta a EBITDA 2.4x 2.6x -0.2x
Deuda de Corto Plazo a Deuda Total 24.9% 25.8% 0.2%
Deuda de Largo Plazo a Deuda Total 75.1% 74.2% 0.9%
Liquidez (ACP / PCP) 13x 13x 0.0x
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El costo promedio de la deuda en el trimestre se ubicó en 8.77%, tomando en cuenta las tasas
equivalentes en pesos de la emisión en dólares. La siguiente tabla indica la composición del costo
promedio de la deuda para el tercer trimestre de 2012:
Tabla 15: Pasivos con Costo al 30 de septiembre de 2012
Monto % del Costo Tasa
Total__ Promedio Promedio
Créditos Puente Hipotecarios 1,979.0 14.66% TNE+3.5 8.30%
Créditos Hipotecarios para Compra de Terrenos 727.3 5.39% – TNE+3.1 7.93%
Crédito Simple 636.2 4.71% TIE+4.0 8.81%
Crédito Refaccionario 923 0.68% TIE+26 7.44%
Certificados Bursátiles Largo Plazo 400.0 2.96% TNE+3.2 8.00%
Crédito Revolvente 1,150.0 8.52% TIE+4.2 9.05%
Bono Largo Plazo 8,517.7 63.08% TIE+4.2 8.96%
Total 13,502.5 100% TIE+4.0 8.77%
OPERACIONES DEL FONDO DE RECOMPRA
Durante el tercer trimestre del año, GEO no vendió ni compro acciones del fondo de recompra. De esta
forma el número de acciones que el fondo de recompra tenía en posición al cierre del trimestre era de
341,924 acciones. Como resultado, el número de acciones en circulación al 30 de septiembre de 2012
era de 554’309,185.
GUÍA FINANCIERA 2012
Como parte de la estrategia de la Compañía de mantener una sólida posición en la industria de vivienda
priorizando un equilibrio financiero y rentabilidad, GEO planea obtener un crecimiento en Ingresos en
un rango del 5% – 8% y un margen EBITDA del 21% – 23%. Asimismo un Flujo de Efectivo Libre al Capital
en un rango de $200 – $400 millones de pesos.
Durante el 2012, se tiene como principal objetivo la disminución de los niveles de endeudamiento así
como la generación de flujo de efectivo a capital.
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CONFERENCIA TELEFÓNICA DE RESULTADOS DEL TERCER TRIMESTRE DE 2012
Fecha: Viernes, 26 de octubre de 2012
Hora: 11:00 hrs. Ciudad de México (CDT) – 12:00 hrs. EE.UU. (EDT)
Para asegurar la conexión de la llamada, favor de marcar con 20 minutos de
anticipación al inicio de la conferencia, o pre-registrarse en línea (mayor
información en la sección de pre-registro)
Conferencistas: Arq. Luis Orvañanos, Presidente y Director General; Saúl Escarpulli, Director
General Adjunto de Finanzas; y Francisco Martínez, Director de Relación con
Inversionistas
Teléfonos: EE.UU. +1 888.680.0892
Internacional +1 617.213.4858
Clave de Acceso: 47723149
Audio Conferencia: Acceso a la conferencia y su repetición se encontrarán disponibles en
www.corporaciongeo.com
Resultados del 3T12: Jueves 25 de octubre de 2012 (al cierre del mercado)
Repetición: La conferencia estará disponible para su repetición desde el viernes 26 de octubre
de 2012 a las 12 hrs (CDT) hasta las 24 hrs del viernes 2 de noviembre de 2012 en
los siguientes teléfonos:
EE. UU, +1 888.286.8010
Internacional +1 617.801.6888
Clave de acceso 34276254
Pre-registro: Si desea pre-registrarse a la conferencia favor de ingresar a la siguiente liga
https: //www.theconferencingservice.com/prereg/key.process?key=PDQBLERRA
Le recomendamos pre-registrarse. Esto le proporcionará acceso inmediato a la llamada. Recibirá un
código que le permitirá entrar a la llamada directamente. El proceso de Pre-registro solo dura unos
minutos y lo puede realizar en cualquier momento, inclusive hasta el inicio de la conferencia. Para pre-
registrarse, favor de ingresar a la liga superior. Alternativamente, si desea conectarse a la llamada a través
de una operadora, por favor llame al menos 20 minutos antes del inicio de la llamada.
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Alo
Acerca de Corporación GEO S.A.B. de C.V.
Corporación GEO es la desarrolladora de vivienda de bajos ingresos líder en México y América Latina. A través de sus empresas
subsidiarias posicionadas en las ciudades más dinámicas del país, GEO está involucrada en todos los aspectos de adquisición de
tierra, diseño, desarrollo, construcción, mercadotecnia, comercialización y entrega de viviendas de interés social y medio en
México. GEO es una de las empresas de vivienda más diversificadas en México, operando en 22 estados de la República. En sus
más de 39 años de experiencia, GEO ha producido y comercializado más de 600,000 casas en las que habitan más de 2’200,000
de mexicanos. El modelo de negocios de GEO se enfoca principalmente en el segmento de interés social y económico, los cuales
son apoyados por las políticas gubernamentales y organismos de vivienda como INFONAVIT y FOVISSSTE. Para más información,
visite www.corporaciongeo.com
Declaración de Safe Harbor
Este comunicado contiene estimados futuros acerca de los resultados de la Compañía y de sus prospectos de negocio. El lector
debe saber que los resultados obtenidos pueden ser distintos a los aquí presentados. Los resultados anteriores no garantizan el
comportamiento futuro del desempeño. La compañía se deslinda de toda obligación para actualizar cualquiera de los estimados,
sea como resultado de nueva información, acciones futuras u otros eventos relacionados.
CONTACTOS
Francisco Martínez Marco Rivera Melo
Relación con Inversionistas Relación con Inversionistas
fmartinezg (Mcasasgeo.com mriveram (Mcasasgeo.com
Tel. +(52) 55-5480-5071 Tel. +(52) 55-5480-5115
kk
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ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
BALANCE GENERAL CONSOLIDADO
* Cifras en miles de pesos Variación
Concepto CPI v] CLAN E ys
Efectivo y Equivalentes de Efectivo 2,126,180 1,774,136 352,044 19.8%
¡Cuentas por Cobrar – Neto – 816,723 528,277 288,446 54.6%
Inventarios Obra en Proceso y Mat. 11,404,700 11,414,907 -10,207 0.1%
Inventarios Terrenos Corto Plazo 2,469,245 2,256,468 212,777 9.4%
Otros Activos Circulantes 2,391,904 1,766,361 625,543 35.4%
Activo Circulante 19,208,752 17,740,149 1,463,603 8.3%
Inventarios Obra en Proceso y Mat. Largo Plazo 9,976,079 9,457,925 518,154 5.5%
Inventarios Terrenos Largo Plazo 3,959,598 4,108,061 -148,463 -3.6%
Propiedades de Inversión Largo Plazo 3,075,856 2,677,728 398,128 14.9%
Inversión en Acciones Asociadas 425,628 515,065 -89,437 -17.4%
Inmuebles, Maquinaria y equipo – Neto 3,154,255 2,471,609 682,646 27.6%
Otros Activos – Neto 777,616 915,941 -138,325 -15.1%
Activo Total 40,577,784 37,886,478 2,691,306 7.1%
Instituciones de Crédito 3,358,179 3,621,494 -263,315 7.3%
Proveedores 3,750,950 4,232,740 -481,790 -11.4%
Obligaciones por Venta de Contratos de Derechos de Créditos Futuros 3,223,492 3,403,569 -180,077 -5.3%
Anticipos de Clientes 1,861,510 2,828,702 -967,192 -34.2%
Impuestos, gastos acumulados y otros 2,793,188 2,358,010 435,178 18.5%
Pasivo Circulante 14,987,319 16,444,515 -1,457,196 3.9%
Proveedores de Terrenos 60,905 32,057 28,848 90.0%
Pasivo Largo Plazo 10,144,352 8,657,139 1,487,213 17.2%
Impuestos Diferidos 537,341 652,145 -114,804 -17.6%
Otros Pasivos Largo Plazo 3,577,008 2,572,464 1,004,544 39.0%
Pasivo Total 29,306,925 28,358,320 948,605 3.3%
Capital Social 124,502 124,502 0 0.0%
Utilidades Retenidas 6,417,246 5,143,616 1,273,630 24.8%
Utilidad del Ejercicio 875,966 808,254 67,712 8.4%
Otras partidas de Capital 1,997,096 1,801,641 195,455 10.8%
Capital Mayoritario 9,414,810 7,878,013 1,536,797 19.5%
¡Capital Minoritario 1,856,049 1,650,145 205,904 12.5%
Capital Contable 11,270,859 9,528,158 1,742,701 18.3%
Total Pasivo y Capital Contable 40,577,784 37,886,478 2,691,306 7.1%
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ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO TRIMESTRAL
* Cifras en miles de pesos
Ingresos 4,496,790 4,631,857
Costos 070,097 116,708
Aa TNT MTRTO
Utilidad Operativa 657,571 691,207
SU) MOV) 1,063,032
Otros Gastos – (Ingresos) 17,000
Productos Financieros -16,934
Gastos Financieros 245,126
Pérdida (Ganancia) Cambiaria -294,985
Instrumentos Derivados 139,291
Resultado Integral de Financiamiento 72,498
Utilidad antes de Impuestos 568,073 MIME) 69,034 13.8%
11,553
A |
EY LES
Ey A 07 74.3%
Provisiones de Impuestos 153,852 142,299
[Tasa Efectiva de Impuestos 27.1% 28.5%
ER e LL 356,740
Interés Minoritario 57,656 152,181
Utilidad Neta 356,565 204,559
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de
ESTADOS FINANCIEROS
Corporación GEO, S.A.B. de C.V.
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO ACUMULADO
* Cifras en miles de pesos
Ingresos .!
Costos 10,168,668 %
E 4,599,847 4,428,803 CEM 3.9%
Gastos de Administración 2,275,733 2,253,924 || 218089 | 10% |
% Incidencia / Ingresos 15.4% 16.3% -0.9%
TENA 2,324,114 RUN) 149,235 Eu
(po 3,315,200 3,044,251 270,949
Otros Gastos – (Ingresos) -58,962
Productos Financieros 33,926
Gastos Financieros 253,956
Pérdida (Ganancia) Cambiaria -191,734
Instrumentos Derivados 218,474
Resultado Integral de Financiamiento 314,622
Utilidad antes de Impuestos 1,458,730 IES SINS -6.8%
Provisiones de Impuestos 414,767 478,931 -64,164 | -134% |
[Tasa Efectiva de Impuestos 28.4% 30.6%
ER IETES MEL
Interés Minoritario 167,997 277,970
Utilidad Neta EEES EU
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de
ADOPCIÓN NIIF
Como parte de la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), Corporación GEO ha
tomado una postura de cumplimiento sobre la implementación de normas que mejor reflejen la naturaleza del
negocio adoptando en su totalidad las NIIFs, encaminado a una mayor uniformidad y transparencia en los
resultados apegado a los estándares requeridos por la globalización.
La información financiera trimestral y anual del 2011, ha sido reformulada por la Compañía realizando una revisión
por los auditores externos bajo un procedimiento de revisión limitada verificando el cumplimiento de las Normas
Internacionales de Información Financiera. Los estados financieros consolidados al 31 de marzo de 2012 han sido
preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) No. 34 “Información financiera
intermedia”, aplicando las disposiciones NIC 8 Políticas Contables, Cambios en Estimaciones Contables y Errores y la
NIIF 1 Adopción Inicial de las Normas Internacionales de Información Financiera (Reportes Intermedios).
Asimismo, es importante mencionar que la elección preliminar de las políticas contables en los estados financieros
trimestrales es sujeta a cambios y a partir de la publicación de los estados financieros anuales 2012, se
considerarán estas políticas contables y los resultados de su aplicación como definitivos.
En relación con los estados financieros que serán emitidos trimestralmente durante 2012, no podemos asegurar de
que no existirán cambios por el Consejo Internacional de Normas Financieras (IASB) a las NIIF vigentes dentro de
nuestro periodo inicial de adopción. En caso de que ocurrieran cambios a las NIIF, se realizarán los ajustes
necesarios en el balance general y se comunicarán y revelarán en los reportes trimestrales o en su caso, en los
estados financieros anuales 2012.
A partir del 1 de enero de 2012 en cumplimiento con el requerimiento de la CNBV, Corporación GEO realizó la
adopción total de las Normas Internacionales de Información Financiera y a continuación se detallan los cambios
principales reflejados en el Estado de Resultados y Balance General:
ESTADO DE RESULTADOS
1) INGRESOS
Las NIIFs requieren el reconocimiento de los ingresos cuando la vivienda sea entregada ya que es el momento en el
que termina el involucramiento continuo de la Compañía con la vivienda y no solamente titulada siendo el criterio
que se había asumido bajo la INIF-14 (norma local).
Como se indica en la CINIIF-15 y NIC 18, los ingresos deben ser reconocidos al trasferir el control de la vivienda así
como los riesgos y beneficios por completo al comprador, lo cual ocurre al momento de la entrega de los bienes
previamente escriturados.
Cuentas por Cobrar y Anticipo de Clientes
a) Disminución en la cuenta por cobrar por el efecto en el reconocimiento de ingresos antes mencionado,
registrando únicamente la vivienda entregada no cobrada en la cuenta por cobrar
b) La vivienda cobrada no entregada (no reconocida como ingresos) se registra como anticipo de clientes
Inventarios
a) Incremento por el reconocimiento de los ingresos hasta la entrega de la vivienda bajo los lineamientos del
periodo contractual con el cliente para la entrega posterior a la escrituración
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Obligaciones por Venta de Contratos de Derecho de Cobro Futuro
a) Incremento por el reconocimiento de los programas de venta de cartera que de acuerdo a la NIC-39 se
consideran obligaciones garantizadas por contratos de derecho de crédito futuro. Esta norma no permite
disminuir las obligaciones de derechos futuros de cobro de la Compañía contra la cuenta por cobrar.
2) ACTIVO FIJO – DEUDA
Inmuebles, Maquinaria y Equipo
a) Incremento resultado de reconocer como arrendamientos financieros los arrendamientos puros
principalmente de maquinaria y equipo así como equipo de cómputo como se indica en la NIC -17. A partir
del cambio, los activos fijos totalmente depreciados se valuaron a valor razonable de conformidad con la
NIC-16.
Arrendamientos
a) Incremento en la deuda financiera derivado de asumir los arrendamientos puros como arrendamientos
financieros como se indica en la NIC -17.
Gastos de Emisión de Deuda
a) Disminución debido al requerimiento de presentar estos gastos compensando la deuda que les dio origen
para la determinación del interés efectivo de acuerdo a la NIC-39.
3) PROPIEDADES DE INVERSIÓN
a)
Separación del inventario las propiedades que tienen fines distintos a la venta de vivienda de conformidad
con la NIC-40. Se crea la partida de propiedades de inversión que integra inmuebles mantenidos con la
finalidad de obtener apreciación de capital o ventas distintas al desarrollo de vivienda. Las propiedades de
inversión se miden a su valor razonable.
Proveedores de Tierra
a) En aquellas operaciones que se adquiere inventario de tierra a plazos financiados por el dueño sin cobro
de intereses, disminuirá por el registro del cálculo del interés implícito no devengado resultado de la
adquisición de terrenos en los que no contemplan un costo financiero de acuerdo a la NIC-39.
4) PROVISIONES
Provisión por Obligaciones de Entrega de Urbanización, Infraestructura y Obras de Equipamiento
a)
La provisión se reconoce cuando se tiene una obligación presente (ya sea legal o asumida) como resultado
de un suceso pasado, esta obligación nace cuando a la Compañía se le han otorgado permisos para la
construcción de viviendas, derivado de esto la Compañía se obliga a invertir y entregar a los gobiernos
estatales o municipales ciertas obras de urbanización e infraestructura, las cuales se provisionan con base
en el proyecto de inversión en base anual y se revisan conforme se realice la construcción de los
desarrollos inmobiliarios de conformidad con la NIC-37.
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me 20
Obligaciones con Empleados
a) Disminución en la provisión de las indemnizaciones consideradas como obligaciones con empleados de
conformidad con la NIC-19.
5) IMPUESTOS A LA UTILIDAD
a) La Compañía recalculó los impuestos diferidos de acuerdo con la NIC 12, Impuestos a la utilidad, con los
valores ajustados de los activos y pasivos según las NIIF
6) INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
a) De conformidad con la NIC-39, el riesgo de crédito debe ser incluido como uno de los componentes en las
valuaciones de pasivos a su valor razonable de los instrumentos financieros derivados.
Adicionalmente, GEO reclasificó inventario de corto plazo a largo plazo alineado con la estrategia de
sustentabilidad, considerando los criterios de mayor densidad de construcción. Es importante mencionar, que esta
reclasificación no está relacionada con las NlIFs.
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Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=a05192a1f85c1cf9bb2fc70d4ca77a5cVFdwQmVFMXFSWGROUkVWNlQwUmplRTlSUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682366909
