HECHO ESENCIAL ,
AURUS RENTA INMOBILIARIA FONDO DE INVERSIÓN
Inscripción en Registro de Valores N* 321 y 365
Santiago, 10 de octubre de 2014
Señor
Carlos Pavez Tolosa
Superintendente de
Valores y Seguros
Presente
Ref.: Comunica HECHO ESENCIAL de Aurus
Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión.
De mi consideración:
En mi calidad de Gerente General de Aurus S.A. Administradora de Fondos de
Inversión, sociedad administradora de AURUS RENTA INMOBILIARIA FONDO DE
INVERSIÓN, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 e inciso segundo del
artículo 10 de la Ley NO 18.045, y a la Norma de Carácter General NO 30 de esa
Superintendencia, y debidamente facultado por el Directorio de Aurus S.A.
Administradora de Fondos de Inversión, por la presente comunico a Ud. en carácter de
Hecho Esencial lo siguiente:
Aurus S.A. Administradora de Fondos de Inversión recibió el Informe de
Clasificación emitido por Feller Rate Clasificadora de Riesgos para Aurus Renta
Inmobiliaria Fondo de Inversión, fechado el 30 de septiembre de 2014, el cual otorgó
la siguiente clasificación:
Clasificación 12 Clase Nivel 2
Dentro de los fundamentos que tuvo la Clasificadora de Riesgos para otorgar
dicha clasificación a Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión se señala que es
“reflejo de la madurez de su cartera, con alta diversificación y alta capacidad de
generación de flujos, cumpliendo plenamente su objetivo de inversión”.
Se adjunta al Presente Hecho Esencial el Informe de Clasificación emitido por
Feller Rate Clasificadora de Riesgos para Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión
de fecha 30 de septiembre de 2014.
Lo saluda atentamente,
Aurus S.A. Administradora’de Fondos de Inversión
c.c. Bolsa de Comercio de Santiago. W
c.c. Bolsa Electrónica de Chile; N .
c.c. Bolsa de Corredores de Valparaíso.
Feller Rate
ES
Clasificadora
de Riesgo
Dic. 2013
Oct, 2014
– 1? Clase Nivel 2
En millones de pe
Dic. 12 Dic. 13
Activos totales 72.281 100.764
Inversión Inmobiliaria 67.143 99.540
Patrimonio 60.794 69.970
Utilidad (pérdida) neta 2.276 2.837
Rentabilidad cuota+ dividendos* 5,0% 3,1%
Valor libro cuotas ** 26.059,1
“Ñ
Analista:
26.405,3
Claudio Salin G
claudio.salinOfeller-rate.cl
(56) 22757-0463
Jun. 14
102.363
102.362
71.286
2.842
5,0%
26.902,1
AURUS RENTA INMOBILIARIA
Fundamentos
Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión
está orientado la inversión en activos
relacionados al negocio inmobiliario
destinados a renta.
La clasificación “1* Clase Nivel 2” otorgada
al fondo es reflejo de la madurez de su
Cartera, con alta diversificación y alta
capacidad de generación de flujos,
cumpliendo plenamente su objetivo de
inversión. Adicionalmente, considera la
gestión de su administradora, la que posee
adecuadas estructuras y políticas, con
equipos especializados y de amplia
experiencia, en línea con la gestión de las
inversiones objetivo del fondo.
En contrapartida, la clasificación considera
el alto nivel de endeudamiento del fondo y
el riesgo inherente al negocio inmobiliario.
El fondo es administrado por Aurus S.A,
Administradora de Fondos de Inversión,
empresa formada en el año 2008 y que, a
junio de 2014, manejaba activos a nivel
consolidado por cerca de US$ 470 millones.
La administradora es propiedad, en un
99,99%, de Aurus Gestión de Inversiones
SpA, empresa formada por los socios
fundadores y los principales ejecutivos de la
administradora.
Aurus Renta Inmobiliaria es el mayor fondo
de inversión manejado por su
administradora, con activos consolidados
por más de US$ 340 millones,
representando más de un 70% de los
activos gestionados por Aurus.
Por otra parte, a nivel comparativo, el fondo
posee un tamaño relevante. A junio de
2014, los US$ 186 millones de activos
(individuales) que poseía el fondo
representaban un 7,1% de los fondos de
inversión inmobiliarios del mercado.
FONDO DE INVERSIÓN
INFORME DE CLASIFICACION – OCTUBRE 2014
Durante el periodo revisado, la cartera del
fondo estuvo compuesta mayoritariamente
por inversiones relacionadas al negocio
inmobiliario. Al cierre de junio de 2014,
éstas alcanzaban casi un 100% de los
activos, representadas por cuentas por
cobrar (52,6%) y por acciones de sociedad
inmobiliarias relacionadas (47,4%).
El fondo mantiene un portafolio de
inversiones con alta diversificación en
función de los activos inmobiliarios
subyacentes, así como por los distintos tipos
de negocios inmobiliarios que abarca. A
junio de 2014, la cartera del fondo estaba
formada por oficinas (76%), bodegas (12%)
y locales comerciales (11%).
En línea con lo anterior, la liquidez de la
cartera del fondo ha sido buena, dada por
los activos mantenidos en arriendo, los que,
a junio de 2014, alcanzaban un 91,5% del
total.
El fondo ha exhibido un nivel de
endeudamiento superior a comparables, en
los periodos analizados, pero
manteniéndose bajo el límite máximo
reglamentario (50% del patrimonio). Al 30
de junio de 2014, el endeudamiento
financiero alcanzaba el 42,8% y los pasivos
el 43,6% del patrimonio.
La cuota del fondo exhibe una buena
rentabilidad. Desde diciembre de 2009,
hasta junio de 2014, la rentabilidad
acumulada del fondo, incluyendo
dividendos, alcanza un 52,9%.
El fondo tiene fecha de término en abril de
2019, plazo suficiente para recibir buena
parte de los flujos de los negocios
inmobiliarios en cartera, madurar los
proyectos existentes e incorporar nuevos
proyectos.
FACTORES SUBYACENTES (mE dele]
Fortalezas
> Cartera de inversiones madura, que cumple
plenamente con los objetivos del fondo.
> Alta diversificación de las inversiones por activos
subyacentes y por tipo de negocio inmobiliario,
> Importante capacidad de generación de flujos,
provenientes de los activos inmobiliarios con
contrato de arriendo.
> Gestionado por una administradora que posee
completas estructuras y amplia experiencia en
las inversiones objetivo del fondo.
Riesgos
> Alto endeudamiento.
> Riesgo inherente al negocio inmobiliario,
altamente sensible a los ciclos económicos,
aunque mitigado por contratos a largo plazo
con arrendatarios.
Feller.Rate
Clasificadora
de Riesgo
2 : e ne :
Características del Fondo
Junio de 2014
Valor Cuota (S) 26.902,1
N* Cuotas 2.649.829
N? aportantes 70
Total Activos (millones $) 102.363
EA
Millones de pesos
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
dic-11 dic-12 dic-13 Jun. 14
Dic, 12 Dic.13 Jun. 14
Acciones SA Inmobiliarias 57,9% 44,7% 47,4%
Otros activos Inm 35,0% 541% 526%
Inversiones Inmobiliarias 93,0% 98,8% 100,0%
Caja y Otros 0,6% 0,0% 0,0%
Inversiones Oferta Pública 6,5% 1,2% 0,0%
Total 100,0% 100,0% 100,0%
AURUS RENTA INMOBILIARIA
INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
Fondo orientado a la inversión en activos relacionados
al negocio inmobiliario
Objetivos de inversión y límites reglamentarios
Según su reglamento interno, el Fondo tiene por objeto la obtención de rentas periódicas
para los aportantes, para lo cual invertirá sus recursos en sociedades; fondos de inversión y
otros valores e instrumentos, vinculados al giro inmobiliario y a los bienes raíces.
Por su parte, la inversión de los recursos del fondo estará orientada a estructurar una cartera
de inversiones diversificada y balanceada, ya sea por deudores individuales, por la actividad
económica de ellos, por el tipo de activo y su ubicación geográfica.
Con este objetivo, el fondo participará en sociedades y fondos de inversión, estos últimos a
su vez a través de sus sociedades filiales y/o coligadas, que adquirirán principalmente
propiedades, situadas en Chile, en ubicaciones comerciales, de equipamiento, de
esparcimiento e industriales. También podrán las entidades antes mencionadas adquirir
bienes raíces para su construcción y desarrollo, los que podrán vender, entregarlos en
arrendamiento o leasing, con el fin de obtener rentas de mediano y largo plazo.
Entre otros límites relevantes, el reglamento interno del fondo establece:
i) – Almenos un 70% del total de activos en instrumentos objeto de inversión.
ii) La inversión máxima del fondo, medida en forma directa e indirecta, en una misma entidad,
un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas, un mismo bien raíz, conjunto o
complejo inmobiliario, no podrá exceder del 45% de los activos del fondo.
iii) La inversión máxima en un mismo bien raíz, conjunto o complejo inmobiliario, al momento
que éste sea adquirido por una sociedad del fondo, no podrá representar más del 30% de la
sumatoria de los montos, a valor razonable, de todos los bienes raíces en que el fondo haya
invertido en forma indirecta, ponderado por la participación social que mantiene en las
sociedades a través de las cuales invierte.
iv) Elfondo debe mantener una reserva de liquidez de 1% de sus activos promedio anual o la
capacidad de endeudamiento equivalente.
v) Endeudamiento máximo de 50% del patrimonio.
Las restricciones antes señaladas no tendrán aplicación durante los 12 meses siguientes a
colocaciones de nuevas emisiones de cuotas aprobadas por parte de la Superintendencia ni
durante el período de liquidación del Fondo.
Cartera cumple con el objetivo de inversión
Características del fondo
Aurus Renta Inmobiliaria es el mayor fondo de inversión manejado por su administradora,
con activos consolidados por más de US$ 340 millones, representando más de un 70% de los
activos gestionados por Aurus.
Por otra parte, a nivel comparativo, el fondo posee un tamaño relevante. A junio de 2014, los
US$ 186 millones de activos (individuales) que poseía el fondo representaban un 7,1% de los
fondos de inversión inmobiliarios del mercado
Alto porcentaje de inversión en activos relacionados al negocio
inmobiliario
El fondo ha exhibido durante todo el periodo de análisis un alto porcentaje de inversión en su
objetivo. Al cierre de junio de 2014, éstas alcanzaban casi un 100% de los activos,
representadas por cuentas por cobrar (52,6%) y por acciones de sociedad inmobiliarias
relacionadas (47,4%).
Feller.Rate
Clasificadora
de Riesgo
NTE UE
31 de marzo de 2014
“
Bodegas 120%
os. 10%
Ona 160%
AURUS RENTA INMOBILIARIA
INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
Alta diversificación de cartera
Consistentemente en el tiempo, el fondo ha presentado una alta diversificación por activos
inmobiliarios y tipos de activos.
A junio de 2014, la cartera subyacente de activos inmobiliarios mantenía una importante
dispersión y número de inversiones, con más de 30 propiedades distribuidas en distintas
sociedades, con más de 160 arrendatarios.
Asimismo, desde el punto de vista del tipo de negocio inmobiliario, a junio de 2014, la cartera del
fondo estaba formada por oficinas (76%), bodegas (12%) y locales comerciales (11%).
Por último, a nivel geográfico, la diversificación del fondo es moderada, debido a que un 88% de
sus activos se encuentran ubicados en la Región Metropolitana. Sin embargo, debido al tamaño y
relevancia económica de esta región para Chile, existen distintos mercados inmobiliarios en las
distintas comunas que la conforman.
Endeudamiento superior a comparables y buena generación de
flujos
El fondo ha exhibido un nivel de endeudamiento superior a comparables, en los periodos
analizados, pero esperable dado su objetivo de inversión y manteniéndose bajo el límite
reglamentario (50% del patrimonio). Al 30 de junio de 2014, los pasivos del fondo
alcanzaban un 43,6% de su patrimonio, de los cuales un 42,8% correspondía a créditos
bancarios.
En tanto, el fondo presenta una alta capacidad de generación de flujos, dada sus inversiones
inmobiliarias con contratos de arriendo. Esta generación de flujos es la principal fuente de
liquidez del fondo y, al 30 de junio de 2014, alcanzaban un 91,5% de los activos.
Buena rentabilidad acumulada
La cuota del fondo exhibe una buena rentabilidad. Desde diciembre de 2009, hasta junio de
2014, la rentabilidad acumulada del fondo, incluyendo dividendos, alcanza un 52,9%.
Sin embargo, la rentabilidad del fondo es inferior al grupo benchmark que usa Feller Rate para
caracterizar al segmento en un periodo de 36 meses. Al 30 de junio de 2014, la cuota alcanzaba
una rentabilidad acumulada en 36 meses, más dividendos, de 28,6%, mientras que los
comparables obtuvieron un 37,2% en igual periodo.
Adecuada duración del fondo
El fondo tiene fecha de término en abril de 2019, lo cual entrega un periodo de tiempo suficiente
para recibir buena parte de los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera y madurar los
proyectos existentes y/o nuevos.
Sin perjuicio de lo anterior, entre el 1 de Abril de 2017 y 31 de marzo de 2018, ambos inclusive, la
administradora propondrá a la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, la prórroga del plazo del
fondo por períodos que ésta determine.
Feller. Rate AURUS RENTA INMOBILIARIA
Clasificadora INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
de Riesgo
Administradora pequeña pero con adecuadas
estructuras y equipos de amplia experiencia en
administración ce fondos
Aurus S.A. Administradora de Fondos de Inversión tiene una estructura completa, dedicada a la
gestión de sus fondos, los cuales se diferencian en su orientación y mercados.
El Directorio de Aurus ha estado formado en su totalidad por socios de la administradora, donde
cada uno posee la dirección de un área en particular en la cual pueden hacer un importante
aporte de acuerdo a su background.
La Gerencia General dirige y coordina el funcionamiento de todas las áreas de la administradora,
siguiendo las directrices entregadas por el Directorio.
Debajo de la Gerencia General se encuentran las gerencias de cada fondo, diferenciados por
orientaciones y mercado. Cada gerente o portfolio manager de fondos posee un equipo de
analistas enfocados en su segmento.
Para la gestión del fondo Aurus Renta Inmobiliaria, el Gerente de Inversiones del fondo posee una
estructura conformada por un área comercial, un área de activo fijo, una jefatura de operaciones
inmobiliarias y un equipo de analistas financieros y de control de gestión.
El Comité de Inversiones del fondo Aurus Renta Inmobiliaria constituye una instancia colegiada
que asesora al Directorio en la toma de decisiones de inversión. Este Comité es designado por el
Directorio y su conformación incluye dos directores de la Administradora; el Gerente General y
otro gerente de dicha sociedad; dos personas externas, con experiencia en la industria
inmobiliaria, y el Gerente del Fondo, quien actúa como secretario. Su quórum para funcionar es
de cuatro integrantes, sin considerar al Gerente del Fondo. Su acta debe ser remitida al Directorio
para el conocimiento de los acuerdos
La Gerencia de Operaciones está encargada de la administración, tesorería y contabilidad de la
administradora.
Existe un área de riesgo con un Subgerente de Control de Riesgos, y un Director responsable de
las materias de cumplimiento y riesgo, quien a su vez preside el Comité de Riesgo de la
administradora, cuyo objetivo, organización, atribuciones y funciones están definidas en sus
respectivos estatutos.
Los Directores y ejecutivos de la sociedad administradora exhiben un acabado conocimiento y
amplia experiencia profesional para la gestión de negocios de los distintos fondos que poseen.
Valorización de la cartera de inversiones
La valorización de las inversiones que mantiene el fondo se realiza de acuerdo a su manual de
procedimientos, cumpliendo con los requerimientos establecidos por normativa, variando de
acuerdo con el tipo de inversión.
Los bienes inmuebles de inversión de las sociedades controladas deben valorizarse en virtud de
tasaciones realizadas por profesionales expertos, según la recomendación de la NIC 40. Cabe
destacar que, según las instrucciones del Oficio Circular N* 592 emitido por la Superintendencia
de Valores en abril de 2010, las inversiones en entidades controladas por fondos de inversión
deben ser valorizadas mediante el método de la participación en los Estados Financieros
separados.
Por su parte, las inversiones entidades asociadas se deben valorizar por el método de la
participación, de acuerdo a lo estipulado en la NIC 28.
Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios
La administradora, en particular el Gerente del fondo, está en permanente contacto con
brokers inmobiliarios, corredores de propiedades, gestores de proyectos, desarrolladores
inmobiliarios y constructoras en general, en consecuencia, las oportunidades de inversión se
Feller Rate
Clasificadora
de Riesgo
| AURUS RENTA INMOBILIARIA
INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
presentan a través de estos contactos, ya sea, a través de licitaciones públicas o privadas, o
derechamente por la creación de nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario.
El proceso de inversión se divide en dos:
– INVERSIÓN EN ACTIVOS INMOBILIARIOS CONSTRUIDOS
Los proyectos de inversión en inmuebles son objeto de un minucioso proceso de análisis,
evaluación y aprobación, considerando aspectos como la descripción detallada de las
propiedades, propietarios, arrendatarios actuales, incluyendo una revisión detallada de los
contratos de arriendo, evaluación crediticia de los arrendatarios y un análisis de los seguros y
las coberturas necesarias.
Luego, se realiza un análisis financiero de la propuesta, considerando el cumplimiento de los
límites internos y reglamentarios del proyecto de inversión.
El Gerente del fondo será el encargado de elaborar una propuesta documentada que
contenga todos los puntos anteriores, la cual deberá ser analizada y aprobada por el Comité
de Inversiones, y posteriormente ratificada por el Directorio de la Administradora.
La materialización de las inversiones es llevada a cabo de acuerdo a los procedimientos
especiales aprobados para tales efectos por el Comité de Riesgo de la administradora.
– INVERSIÓN EN ACTIVOS INMOBILIARIOS EN DESARROLLO
El proceso de inversión de activos inmobiliarios en desarrollo incluye todos los aspectos de
gestión de desarrollo inmobiliario, comprendiendo elementos tales como la definición de
estrategias de uso, las decisiones de inversión que proponga el Gerente de Desarrollo
Inmobiliario y acepte el Comité de Inversiones del Fondo y la forma de ejecutar dichas
decisiones; el seguimiento, registro y monitoreo de las transacciones por parte de las
unidades de apoyo de la Administradora y el registro de la propiedad de los activos.
También abarca las actividades destinadas a verificar el cumplimiento de las disposiciones
legales, normativas y del Reglamento Interno del Fondo en lo relativo al proceso de
desarrollo de proyectos inmobiliarios.
En conclusión, se observan políticas y procesos completos y detallados estructurados y
apropiados para la evaluación de nuevas inversiones y para la gestión de las inversiones ya
realizadas.
Riesgo Contraparte Operacional
La administradora posee políticas explícitas y completas para la selección de contrapartes,
ya sea para compraventas, arriendos o asociaciones para proyectos.
El Manual de Administración y Control de Riesgos de Aurus Renta Inmobiliaria Fondo de
Inversión define los lineamientos esenciales para la evaluación crediticia de los arrendatarios
en el momento de la evaluación de un proyecto de inversión inmobiliario, así como del
seguimiento de los mismos en forma posterior a la materialización de las inversiones.
Además, el fondo cuenta con una política de provisiones por riesgo de crédito de las
cuentas por cobrar por concepto de arriendos de las sociedades controladas, basada en la
permanencia en mora de las facturas. Dicha política forma parte del Manual de
Administración y Control de Riesgos de Aurus Renta Inmobiliaria
Conflictos de interés
Feller Rate considera que existe un bajo riesgo potencial de conflicto de interés, entre los
distintos fondos de inversión que maneja la administradora.
Aurus S,A. Administradora de Fondos de Inversión estableció un Manual de Tratamiento y
Resolución de Conflictos de Interés que incluye las disposiciones generales que se deben
aplicar con el objeto de que las decisiones de inversión sean adoptadas en el mejor interés
de los fondos administrados. Estas políticas comprenden las directrices para la identificación
y el tratamiento de los conflictos de interés entre la Administradora y sus personas
relacionadas en relación con los fondos, así como los conflictos de interés entre los fondos
administrados. Las disposiciones del Manual complementan lo establecido en los
Reglamentos Internos de los Fondos en cuanto al manejo de los conflictos de interés.
Feller.Rate
Clasificadora
de Riesgo
1? Clase Nivel 2
AURUS RENTA INMOBILIARIA
INFORME DE CLASIFICACION — Octubre 2014
Se entenderá que existe un “conflicto de interés entre Fondos”, cada vez que los
reglamentos Internos de dos o más fondos de inversión administrados por la Administradora
O sus personas relacionadas, en adelante los “Fondos Relacionados”, consideren en su
objeto la posibilidad de invertir en un mismo activo o instrumento. Se considerará que existe
un “conflicto de interés entre el fondo y la administradora o sus personas relacionadas” por la
compra, mantención o liquidación en forma conjunta de una inversión en un emisor (co-
inversión); recomendaciones a terceros por la administradora o relacionados respecto de
inversión en cuotas de un fondo de dicha administradora; o producto de otras operaciones
entre ellos.
Una vez que se identifique el activo en que puedan invertir o desinvertir dos o más fondos, el
Directorio de la Administradora deberá tomar la decisión de inversión, analizando los
siguientes elementos comparativamente:
>xx Característica de la inversión;
>xx Liquidez estimada de la inversión en el futuro respecto de la política de desinversión
de cada fondo involucrado;
xx Política de inversión establecidos en los reglamentos internos de los fondos
Relacionados en cuestión, como asimismo, las demás disposiciones de dichos
Reglamentos Internos que pudieren afectar la decisión de inversión;
> – Plazo de duración de los Fondos Relacionados en cuestión; y
> Disponibilidad de recursos que los Fondos Relacionados en cuestión tengan para
invertir en el instrumento.
En el caso de que se determine una inversión conjunta por parte de dos o más Fondos
Relacionados, el Directorio deberá definir los porcentajes de participación de cada fondo en
el respectivo activo.
La Administradora y sus personas relacionadas podrán co-invertir con los fondos de
inversión administrados por la administradora, o por alguna sociedad relacionada a ésta, en
un mismo activo, siempre y cuando se dé cumplimiento a lo establecido en los reglamentos
internos de los fondos en cuestión, en el Reglamento General de Fondos y a las
disposiciones de la Ley N* 20.712 y su Reglamento, junto con las normas reglamentarias que
resulten aplicables.
La Administradora o sus personas relacionadas no podrán co-invertir en condiciones más
favorables que aquéllas en que inviertan o co-inviertan el o los fondos, en razón de lo cual la
Administradora deberá tener en especial consideración el precio, la oportunidad y las
condiciones de adquisición de la inversión, como asimismo los términos de liquidación de la
misma.
En los casos que se permita la inversión conjunta de los fondos con la administradora y sus
personas relacionadas, será condición el establecer un acuerdo de actuación conjunta entre
las partes involucradas, en la medida que las características de la inversión así lo aconsejen.
El Directorio de la administradora es el órgano encargado de autorizar las políticas, siendo
además la instancia responsable del tratamiento y resolución de los conflictos de interés. El
Directorio designa al Encargado de Cumplimiento y Control Interno (ECCI) con Contralor,
con la función de monitorear y validar los mecanismos para el tratamiento y solución de los
conflictos de interés, además de supervisar la aplicación de las políticas internas cada vez
que se detecten ese tipo de situaciones.
Feller.Rate AURUS RENTA INMOBILIARIA
Clasificadora INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
de Riesgo
A 1? Clase Nivel 2 Amplia experiencia de los controladores de la
administradora
La administradora es propiedad, en un 99,99%, de Aurus Gestión de Inversiones SpA,
empresa formada por los socios fundadores y los principales ejecutivos de la administradora.
Alta experiencia de los socios en el sector financiero y de
administración de fondos
Aurus SA Administradora de Fondos de Inversión nace en enero de 2009 como una
necesidad de los socios de contar con un vehículo eficiente para el manejo de sus respectivos
patrimonios.
Se conforma a partir de dos grupos empresariales que habían liquidado sus empresas,
disponían de liquidez financiera y querían ser parte del proceso de inversión de sus capitales.
Se trataba de los ex socios y fundadores de Moneda Asset Management; Antonio Cruz, José
Miguel Musalem y Juan Carlos Délano por una parte y los ex dueños del Banco Internacional,
los hermanos Alejandro y Sergio Furman. Cada socio asumiría un área de responsabilidad;
Antonio Cruz Presidente y responsable del área de mercado de Capitales, José Miguel
Musalem del área de capital de riesgo, Roberto Koifman y Sergio Furman del área
Inmobiliaria, Juan Carlos Délano, Gerente General de la administración y negocios de la
empresa.
Alta importancia estratégica de la gestión de fondos
Aurus SA Administradora de Fondos de Inversión es la principal actividad de sus socios, los
cuales, a su vez, participan invirtiendo en los fondos gestionados.
A junio de 2014, la administradora se encuentra posicionada como un importante gestor de
fondos de especialidad a nivel local, manejando 5 fondos de inversión con activos
consolidados por más de a US$ 470 millones.
www .feller-rate com
Feller Rate
Clasificadora
de Riesgo
AITANA
ANEXOS
AURUS RENTA INMOBILIARIA
INFORME DE CLASIFICACION – Octubre 2014
Octubre 2014
1* Clase Nivel 2
Con el el objetivo de abarcar especificamente los
requerimientos definidos en el Acuerdo N* 31 de la Comision
Clasificadora de Riesgo, se presenta el siguiente resumen
del texto del informe de clasificación de riesgo
Claridad y precisión del
objetivo del fondo
El objetivo del fondo definido su reglamento intemo es claro
y preciso, orientandolo a invertir en activos inmobiliarios,
privilegiando aquellas inversiones que generen flujos
estables en el tiempo
Cumplimiento límites
reglamentarios
El reglamento establece que al menos el 70% de los activos
deben estar invertidos en el objetivo de inversión, que el
fondo podra endeudarse hasta un 50% del patrimonio y que
la inversion máxima del fondo, medida en forma directa e
indirecta, en una misma entidad, un mismo grupo
empresarial y sus personas relacionadas, un mismo bien
raiz, conjunto o complejo inmobiliario, no podrá exceder del
45% de los activos del fondo. Asimismo, la inversión maxima
en un mismo bien raiz, conjunto o complejo inmobiliario, al
momento que éste sea adquirido por una sociedad del fondo,
no podrá representar más del 30% de la sumatoria de los
montos, a valor razonable, de todos los bienes raices en que
el fondo haya invertido en forma indirecta, ponderado por la
participación social que mantiene en las sociedades a través
de las cuales invierte
Al 30 de junio de 2014, el fondo cumple con los limites
reglamentarios, el 100% de los instrumentos en cartera son
consistentes con su objetivo y alcanzaba un 43,6% de
pasivos sobre patrimonio.
Grado de orientación de las
políticas y coherencia del
reglamento interno
Se observan politicas y procedimientos completos; que
considera aspectos inmobiliarios, legales y societarios, y
cuyas decisiones son tomadas y aprobadas por equipos con
experiencia en distintos ambitos relacionados al negocio
inmobiliario,
El reglamento intemo es explicito en clasificar aquellas
inversiones no relacionadas al objetivo del fondo, destinadas
al manejo de los excedentes de caja y hacer frente a las
obligaciones del fondo.
El fondo exhibe una cartera mayoritariamente compuesta por
inversiones inmobilianas, que cumple a cabalidad con los
objetivos y limites de inversión del fondo.
emisor, sino qu
clasificadora la
ación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en e:
información y. porlo tanto. nc
solvencia de la empresa y de lo
proviene de fuer
luye en ningún caso un
a semibida a la Superint
ones, LOmO|tampoc:
Conflictos de Interés
Los posibles conflictos de interés en la gestión de los fondos
inmobiliarios están dados por la asignación de los negocios a
los distintos fondos y las eventuales coinversiones que
pudieran realizarse entre ellos
– CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE
LOS FONDOS ADMINISTRADOS
El reglamento interno del fondo hace mención explicita del
“Manual de Tratamiento y Solución de los Conflictos de
Interes”
En resumen, el Manual establece lo siguiente:
Una vez que se identifique el activo en que puedan invertir o
desinvertir dos o más fondos, el Directorio de la
Administradora deberá tomar la decisión de inversión
analizando los siguientes elementos comparativamente:
> Caracteristica de la inversión;
> Liquidez estimada de la inversión en el futuro respecto
de la política de desinversión de cada fondo
involucrado,
> Politica de inversión establecidos en los reglamentos
intemos de los fondos Relacionados en cuestion,
como asimismo, las demás disposiciones de dichos
Reglamentos Intemos que pudieren afectar la decisión
de inversión;
>xx Plazo de duración de los Fondos Relacionados en
cuestión; y
> [Disponibilidad de recursos que los Fondos
Relacionados en cuestión tengan para invertir en el
instrumento.
En el [caso de que se determine una inversión conjunta por
parte de dos o más Fondos Relacionados, el Directorio
deberá definir los porcentajes de participación de cada fondo
en el respectivo activo.
El Directorio de la administradora es el órgano encargado de
autorizar las politicas, siendo además la instancia
responsable del tratamiento y resolución de los conflictos de
interés. El Directorio designa al Encargado de Cumplimiento
y Control Intemo (ECCI) con Contralor, con la función de
monitorear y validar los mecanismos para el tratamiento y
solución de los conflictos de interés, además de supervisar la
aplicación de las politicas intemas cada vez que se detecten
ese tipo de situaciones.
– CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA
ADMINISTRADORA Y PERSONAS
RELACIONADAS
La Administradora y sus personas relacionadas podrán co-
invertir con los Fondos de inversión administrados por la
‘ecómen
consideradas altamente confiables. Sin embargo. dada la posibilidad de error humano
las consecuencias asociadas con el empleo de esa infor
titulos que ella emite. considerando la capacidad ¡que ésta tene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plaz
in para comprar. vender o mantener un determinado inst
ncie de Valores y Seguros. a las bolsas de valores y en aquelía que
Administradora, o por alguna sociedad relacionada a esta
en un mismo Activo, siempre y cuando se de cumplimiento a
lo establecido en los Reglamentos Internos de los Fondos en
cuestión, en el Reglamento General de Fondos y a las
disposiciones de la Ley N* 20.712 y su Reglamento, junto
con las normas reglamentarias que resulten aplicables
La Administradora o sus personas relacionadas no podrán
co-invertir en condiciones más favorables que aquellas en
que inviertan o co-inviertan el o los fondos, en razón de lo
cual la Administradora debera tener en especial
consideracion el precio, la oportunidad y las condiciones de
adquisición de la inversión, como asimismo los terminos de
liquidación de la misma
En los casos que se permita la inversión conjunta de los
fondos con la administradora y sus personas relacionadas,
será condición el establecer un acuerdo de actuación
conjunta entre las partes involucradas, en la medida que las
caracteristicas de la inversión asi lo aconsejen
Recursos profesionales de la
administración
La administradora tiene una estructura completa, dedicada a
la gestión de sus fondos, los cuales se diferencian en su
orientación y mercados
Los directores y ejecutivos de la sociedad administradora
son expermentados profesionales del sector financiero, con
amplia trayectoria tanto en la administradora y sus fondos.
Los recursos profesionales y estructura de la administradora
son suficientes y apropiados para la correcta gestion y
manejo de los fondos segun sus objetivos de inversión
Valorización cartera de
inversiones
La valorización de las inversiones que mantiene el fondo se
realiza de acuerdo a su manual de procedimientos,
cumpliendo con los requerimientos establecidos por
normativa, variando de acuerdo con el tipo de inversión
Los bienes inmuebles de inversión de las sociedades
controladas deben valorizarse en virtud de tasaciones
realizadas por profesionales expertos, segun la
recomendación de la NIC 40, Cabe destacar que, según las
instrucciones del Oficio Circular N” 592 emitido por la
Superintendencia de Valores en abril de 2010, las
inversiones en entidades controladas por fondos de
Inversión deben ser valorizadas mediante el método de la
participación en los Estados Financieros separados
Por su parte, las inversiones entidades asociadas se deben
valorizar por el metodo de la participación, de acuerdo a lo
estipulado en la NIC 28
www feller-rate
Link al archivo en CMFChile: https://www.cmfchile.cl/sitio/aplic/serdoc/ver_sgd.php?s567=d1f0605a544d25814e7039d768c1bc3dVFdwQmVFNUVSWGROUkVWNFRrUkJNMDlCUFQwPQ==&secuencia=-1&t=1682366909
